【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，在各自的細(xì)分市場(chǎng)做到最強(qiáng)。 ? 房地產(chǎn)企業(yè) 的核心要素并非盡可能多的土地儲(chǔ)備，而是合理的儲(chǔ)備與高效的開發(fā)能力，資源整合能力。 ? 客戶強(qiáng)分，多元化的市場(chǎng)定位。 返回 ? 戰(zhàn)略思維的重要性 ? 美國(guó)房地產(chǎn)的研究 ? 未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間 ? 未來(lái)十年土地政策的研究 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分 ? 戰(zhàn)略整合 目 錄 目錄三：未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間 ? 返回目錄 ? 戰(zhàn)略思維的重要性 ? 美國(guó)房地產(chǎn)的研究 ? 未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間 ? 未來(lái)十年土地政策的研究 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分 ? 戰(zhàn)略整合 目 錄 53 目錄四： 未來(lái)十年土地政策的研究 第一章 中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究 第二章 土地價(jià)格及成本變化分析 第三章 土地政策及其變化趨勢(shì) ? 現(xiàn)階段土地政府進(jìn)行征用，然后政府再賣給房地產(chǎn)商，低買高賣，中間的二級(jí)購(gòu)地成本巨大。 ? 現(xiàn)在絕大多數(shù)地產(chǎn)商都是在依靠地價(jià)的升值賺取利潤(rùn)。 ? 萬(wàn)科已經(jīng)將未來(lái) 10年各進(jìn)駐城市的地價(jià)做了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。（不包含熱錢因素在內(nèi)） 目錄－中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究 一． 我國(guó)土地資源狀況分析。 二． 未來(lái) 10年中國(guó)土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析。 三． 對(duì)未來(lái) 10年中國(guó)可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預(yù)計(jì)和分析。 四． 土地資源利用、規(guī)劃對(duì)住宅開發(fā)模式的影響。 56 一、我國(guó)土地資源狀況分析 57 據(jù)一般預(yù)測(cè)，未來(lái) 10年，我國(guó)可供住宅開發(fā)的土地資源量，主要來(lái)源于城市增量土地與存量土地；其中城市增量土地可提供 10億 m2；城市存量土地可提供 m2 來(lái)源 比例及數(shù)量 產(chǎn)業(yè)關(guān)注方向 城市增量土地 未來(lái) 10年城市住宅用地占建成區(qū)擴(kuò)張?jiān)隽康?20%， 10億平方米 在未來(lái)受國(guó)家控制政策影響很大 ， 但仍是住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)注的重點(diǎn) 城市存量土地 城市住宅用地存量挖潛約占城市土地比例的 8%— 15%， 未來(lái) 10年城市存量土地為住宅產(chǎn)業(yè)可提供大約為 — 平方米的土地資源 與國(guó)家政策相關(guān)度高 ， 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 開發(fā)區(qū)土地 住宅用地占開發(fā)區(qū)比例的 20%， 大約可提供 72億平方米的發(fā)展空間 ， 如果扣除違規(guī)和不同發(fā)展重點(diǎn) ， 未來(lái) 10年估計(jì)為住宅產(chǎn)業(yè)提供 20億平方米左右土地資源 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策控制 ， 目前具體整改政策還沒有出臺(tái) ， 應(yīng)關(guān)注未來(lái)政策走向 ，同時(shí)考慮開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)是非正規(guī)的開發(fā)， 存量較大 ， 對(duì)住宅開發(fā)市場(chǎng)有一定沖擊。 農(nóng)村新增建設(shè)用地 農(nóng)村住宅新增用地占全國(guó)新增建設(shè)用地的 14%左右 ， 應(yīng)關(guān)注位于城市郊區(qū)的1%— 2%的土地資源 應(yīng)關(guān)注集體土地流轉(zhuǎn)的政策 住宅開發(fā)商現(xiàn)有儲(chǔ)備土地 估計(jì)大約在 5億平方米土地資源儲(chǔ)備 部分土地開發(fā)商實(shí)力有限 ， 為進(jìn)行資源整合提供了機(jī)會(huì) 。 58 造成我國(guó)土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化加速；生態(tài)建設(shè)加快；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? GDP增長(zhǎng)與建成區(qū)面積擴(kuò)展高度相關(guān)，相關(guān)系數(shù)高達(dá) 。通過(guò)分析得出每增加 1億元的 GDP可使建成區(qū)面積擴(kuò)張 方公里，未來(lái) 10年 GDP大約可增長(zhǎng) 59315億元，如果按照這種消耗可使未來(lái)城市發(fā)展需要消耗增量資源 8897平方公里 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 我國(guó)自 1996年城鎮(zhèn)化達(dá)到 30%以后，按照國(guó)際城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到了加速發(fā)展時(shí)期，在 2022年城鎮(zhèn)化達(dá)到了 %， 19972022年每年平均上升 。通過(guò)分析，可知城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與建成區(qū)面積相關(guān)程度達(dá)到 ，城鎮(zhèn)化每提高一個(gè)百分點(diǎn)，可使建成區(qū)面積擴(kuò)張 617平方公里，在未來(lái) 10年城鎮(zhèn)化提高 10個(gè)百分點(diǎn)，這大約可促使城鎮(zhèn)擴(kuò)張 6170平方公里。 城鎮(zhèn)化加速 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 《 全國(guó)生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃 》 ，我國(guó)未來(lái) 20222022年需要退耕近 4880萬(wàn)畝。 生態(tài)建設(shè)加快 進(jìn)入 90年代后半期，中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給由過(guò)去的全面短缺轉(zhuǎn)向總量基本平衡和結(jié)構(gòu)性、地區(qū)性相對(duì)過(guò)剩，農(nóng)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 結(jié)論： 我國(guó)土地資源的變化主要取決于耕地變化，在未來(lái)國(guó)家對(duì)耕地保護(hù)進(jìn)一步加強(qiáng)的情況下，住宅開發(fā)開發(fā)將受到較大的約束，應(yīng)關(guān)注其他形式的土地資源，例如城市土地存量、農(nóng)村集體土地、開發(fā)區(qū)待處理、開發(fā)商儲(chǔ)備土地等。 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地存量 59 未來(lái) 10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供 10億平方米的資源空間（一） 200 3年 全國(guó)新增建設(shè)用地細(xì)化調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖（注：缺上海、江西、山東和海南相關(guān)數(shù)據(jù)資料）商服用地6%工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地54%公用設(shè)施用地3%公共建設(shè)用地9%住宅用地24%街巷4%商服用地 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 公用設(shè)施用地 公共建設(shè)用地 住宅用地 街巷從上圖可以看出，新增建設(shè)用地中可為住宅提供出 24%的發(fā)展空間來(lái)（村莊與城鎮(zhèn)合計(jì)）。 農(nóng)村占 14% 60 未來(lái) 10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供 10億平方米的資源空間（二） 新增建設(shè)用地構(gòu)成圖2%19%38%41% 高檔住宅其他住宅工業(yè)用地其他用地全國(guó)可為住宅住宅提供的資源空間約為 20%，預(yù)計(jì)大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供 10億平方米的資源空間。 61 (1) 城鎮(zhèn)閑置地 ：通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供約為 1%— 2%的住宅 用地，大約為 。（產(chǎn)權(quán)不明晰的地塊） (2) 城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整： 通過(guò)土地置換可以為住宅用地提供 5%— 10%的開發(fā)空間，大約為。 (3) 城市容積率提高： 按照我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和資源稟賦條件，城市整體容積率可規(guī)劃為 ，最高可控制為 (深圳是 ） ,將來(lái)落實(shí)規(guī)劃也可為住宅用地提供 。 (4) 人均城鎮(zhèn)用地面積降低 ：目前我國(guó)的城鎮(zhèn)人均用地為 133平方米，如果按城鎮(zhèn)人均用地 120平方米的上限來(lái)計(jì)算，大約可以為住宅用地提供將近 。 未來(lái) 10年，城市住宅存量土地在約可提供 (三 ) 小結(jié)： 在未來(lái)若對(duì)城市存量土地進(jìn)行整理，大約可以為住宅用地提供 8%— 15%左右開發(fā)空間。目前全國(guó)城市建成區(qū)面積 25973平方公里，這大約可為住宅提供空間 — 億平方米 ,如果按照未來(lái) 10年能夠挖潛 40%計(jì)算，大約可提供 。 （此提供量不做其他用途，預(yù)計(jì)只能供發(fā)展 3－ 4年） 62 二、未來(lái) 10年中國(guó)土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析 63 20222022年未來(lái)建筑投資及用地面積預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)平方米 年份 商品房需求面積 用地面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022 2022 2022 2022 2022 20222022 20222022 住宅用地需求：綜合考慮多種因素，我們認(rèn)為將來(lái) 10年發(fā)展中商品房投資增加將不少于 35億平方米，估計(jì)在 3540億平方米之間，需占用土地 以 1987— 2022年商品房銷售面積為基礎(chǔ)，利用歷年商品房銷售面積增長(zhǎng)與 GDP、居民年收入等增長(zhǎng)關(guān)系，進(jìn)行函數(shù)擬合、求和平均計(jì)算（因?yàn)槿莘e率的上升，未來(lái)的房型必然向高密度方向發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的地域） 64 住宅用地資源供給：未來(lái)土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應(yīng)緊張將是未來(lái)長(zhǎng)期趨勢(shì) ? 我國(guó)未來(lái) 10年城市增量資源大約能提供 10億平方米土地資源潛力，城市存量開發(fā)能提供 ，開發(fā)區(qū)、開發(fā)商及農(nóng)村土地大約還可提供至少 10億平方米資源。未來(lái) 10年預(yù)計(jì)可為住宅開發(fā)提供 — 土地資源。據(jù)判斷，在增量土地資源在未來(lái)五年大約每年可提供 空間，存量資源未來(lái) 5年大約每年在 ，開發(fā)區(qū)、農(nóng)村土地和開發(fā)商估計(jì)提供資源每年在 1億左右。 小結(jié)： 我國(guó)在未來(lái) 10年間，如果城市土地整理能夠大規(guī)模開展，未來(lái)能夠提供的資源量從總量是滿足需求的，但由于局部資源稟賦的不均衡性以及我國(guó)土地整理的緩慢進(jìn)展，實(shí)際上我國(guó)在未來(lái)土地資源供需矛盾是非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應(yīng)緊張將是未來(lái)長(zhǎng)期趨勢(shì)，應(yīng)關(guān)注土地獲取門檻較低的中部和西部部分地區(qū)的重點(diǎn)城市。 65 三、對(duì)未來(lái) 10年中國(guó)可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預(yù)計(jì)和分析 66 東部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià) —— 杭州、天津、大連綜合潛力較高 根據(jù)區(qū)域因素及可能進(jìn)入的城市分析，我們選擇了東部 20個(gè)城市，中部 10個(gè)城市和西部 12個(gè)城市作為對(duì)照參考，由于北京、上海、天津、深圳在資源經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)方面與其他城市存在差異，因此單獨(dú)進(jìn)行分析。 01保定南通廈門唐山石家莊秦皇島珠海濟(jì)南青島蘇州南京徐州中山?？诟Ｖ萆蜿?yáng)寧波無(wú)錫大連天津杭州東部城市住宅用地綜合潛力比較圖東部城市 綜合潛力高的城市為 ()：杭州、天津、大連 綜合潛力較高城市為 ()：無(wú)錫、寧波、沈陽(yáng)、福州、?？凇⒅猩? 綜合潛力一般城市為 ()：徐州、南京、蘇州、青島、濟(jì)南 綜合潛力低的城市為 (０ ０ .5)：珠海、秦皇島、石家莊、唐山、南通、保定 杭州：按照當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诘慕Y(jié)構(gòu)進(jìn)行土地供應(yīng)。但投資者多，導(dǎo)致地價(jià)增長(zhǎng)。 67 中部城市 潛力高的城市為 ()：哈爾濱、武漢、長(zhǎng)春、 較高的城市為 ()：南昌 潛力一般的城市為 ()：合肥、長(zhǎng)沙、太原、洛陽(yáng)、鄭州 潛力低的城市為 ()：大慶 結(jié)論：根據(jù)中部各城市的土地資源潛力，應(yīng)結(jié)合地價(jià)增長(zhǎng)及自身資源等因素，合理進(jìn)行資源的投放與分配。 01大慶 鄭州 洛陽(yáng) 太原 長(zhǎng)沙 合肥 南昌 長(zhǎng)春 武漢 哈爾濱中部城市住宅用地綜合潛力比較圖中部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià) —— 哈爾濱、武漢、長(zhǎng)春潛力較高 68 西部城市 綜合潛力高的城市為 ()：成都、重慶 綜合潛力較高的城市為 ()：昆明、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、烏魯木齊、 綜合潛力一般的城市為 ()：南寧、西安、西寧 綜合潛力較低的城市為（ ）：包頭 01銀川包頭西寧西安南寧烏魯木齊蘭州貴陽(yáng)呼和浩特昆明重慶成都西部城市住宅用地綜合潛力分析比較圖西部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià) —— 成都、重慶潛力較高 69 0102030405060708090平方千米重慶武漢天津成都南京沈陽(yáng)濟(jì)南哈爾濱西安鄭州石家莊福州大連青島長(zhǎng)春太原昆明烏魯木齊杭州長(zhǎng)沙無(wú)錫蘇州珠海貴陽(yáng)徐州唐山蘭州南寧大慶合肥包頭?？诼尻?yáng)南昌廈門寧波呼和浩特南通銀川秦皇島西寧保定全國(guó)主要城市住宅需求預(yù)測(cè)分析比較圖住宅總面積的需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析： 2022—— 2022年住宅需求增加最多的城市為重慶 2022—— 2022年增加最多的城市為重慶，其余依次為武漢、天津、沈陽(yáng)、成都、南京、濟(jì)南；最少的為保定，其余依次為西寧、秦皇島、銀川、南通、呼和浩特。 城市結(jié)構(gòu)不均衡，繁榮程度與離江的遠(yuǎn)近成反比 70 未來(lái) 10年，重慶、武漢、濟(jì)南、鄭州等城市住宅與土地供求短缺程最高 0123重慶武漢濟(jì)南鄭州西安石家莊南京珠海成都沈陽(yáng)哈爾濱天津福州青島大慶長(zhǎng)沙?？谔y川貴陽(yáng)徐州烏魯木齊蘇州唐山昆明南寧長(zhǎng)春洛陽(yáng)廈門合肥無(wú)錫