【文章內容簡介】 ，在各自的細分市場做到最強。 ? 房地產企業(yè) 的核心要素并非盡可能多的土地儲備，而是合理的儲備與高效的開發(fā)能力，資源整合能力。 ? 客戶強分，多元化的市場定位。 返回 ? 戰(zhàn)略思維的重要性 ? 美國房地產的研究 ? 未來十年中國房地產發(fā)展空間 ? 未來十年土地政策的研究 ? 房地產市場的市場細分 ? 戰(zhàn)略整合 目 錄 目錄三：未來十年中國房地產發(fā)展空間 ? 返回目錄 ? 戰(zhàn)略思維的重要性 ? 美國房地產的研究 ? 未來十年中國房地產發(fā)展空間 ? 未來十年土地政策的研究 ? 房地產市場的市場細分 ? 戰(zhàn)略整合 目 錄 53 目錄四： 未來十年土地政策的研究 第一章 中國土地資源狀況及規(guī)劃研究 第二章 土地價格及成本變化分析 第三章 土地政策及其變化趨勢 ? 現階段土地政府進行征用，然后政府再賣給房地產商，低買高賣，中間的二級購地成本巨大。 ? 現在絕大多數地產商都是在依靠地價的升值賺取利潤。 ? 萬科已經將未來 10年各進駐城市的地價做了精準預測。（不包含熱錢因素在內） 目錄－中國土地資源狀況及規(guī)劃研究 一． 我國土地資源狀況分析。 二． 未來 10年中國土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析。 三． 對未來 10年中國可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預計和分析。 四． 土地資源利用、規(guī)劃對住宅開發(fā)模式的影響。 56 一、我國土地資源狀況分析 57 據一般預測，未來 10年，我國可供住宅開發(fā)的土地資源量，主要來源于城市增量土地與存量土地；其中城市增量土地可提供 10億 m2；城市存量土地可提供 m2 來源 比例及數量 產業(yè)關注方向 城市增量土地 未來 10年城市住宅用地占建成區(qū)擴張增量的 20%， 10億平方米 在未來受國家控制政策影響很大 ， 但仍是住宅產業(yè)關注的重點 城市存量土地 城市住宅用地存量挖潛約占城市土地比例的 8%— 15%， 未來 10年城市存量土地為住宅產業(yè)可提供大約為 — 平方米的土地資源 與國家政策相關度高 ， 應重點關注 開發(fā)區(qū)土地 住宅用地占開發(fā)區(qū)比例的 20%， 大約可提供 72億平方米的發(fā)展空間 ， 如果扣除違規(guī)和不同發(fā)展重點 ， 未來 10年估計為住宅產業(yè)提供 20億平方米左右土地資源 受國家宏觀調控政策控制 ， 目前具體整改政策還沒有出臺 ， 應關注未來政策走向 ，同時考慮開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)是非正規(guī)的開發(fā)， 存量較大 ， 對住宅開發(fā)市場有一定沖擊。 農村新增建設用地 農村住宅新增用地占全國新增建設用地的 14%左右 ， 應關注位于城市郊區(qū)的1%— 2%的土地資源 應關注集體土地流轉的政策 住宅開發(fā)商現有儲備土地 估計大約在 5億平方米土地資源儲備 部分土地開發(fā)商實力有限 ， 為進行資源整合提供了機會 。 58 造成我國土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點：經濟快速增長；城鎮(zhèn)化加速；生態(tài)建設加快；農業(yè)產業(yè)結構調整 ? GDP增長與建成區(qū)面積擴展高度相關，相關系數高達 。通過分析得出每增加 1億元的 GDP可使建成區(qū)面積擴張 方公里，未來 10年 GDP大約可增長 59315億元，如果按照這種消耗可使未來城市發(fā)展需要消耗增量資源 8897平方公里 經濟快速增長 我國自 1996年城鎮(zhèn)化達到 30%以后，按照國際城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢達到了加速發(fā)展時期，在 2022年城鎮(zhèn)化達到了 %， 19972022年每年平均上升 。通過分析，可知城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與建成區(qū)面積相關程度達到 ，城鎮(zhèn)化每提高一個百分點，可使建成區(qū)面積擴張 617平方公里，在未來 10年城鎮(zhèn)化提高 10個百分點，這大約可促使城鎮(zhèn)擴張 6170平方公里。 城鎮(zhèn)化加速 根據國務院批準的 《 全國生態(tài)環(huán)境建設規(guī)劃 》 ，我國未來 20222022年需要退耕近 4880萬畝。 生態(tài)建設加快 進入 90年代后半期，中國農產品供給由過去的全面短缺轉向總量基本平衡和結構性、地區(qū)性相對過剩，農業(yè)進入了一個新的發(fā)展階段。 農業(yè)產業(yè)結構調整 結論： 我國土地資源的變化主要取決于耕地變化，在未來國家對耕地保護進一步加強的情況下，住宅開發(fā)開發(fā)將受到較大的約束，應關注其他形式的土地資源，例如城市土地存量、農村集體土地、開發(fā)區(qū)待處理、開發(fā)商儲備土地等。 應重點關注土地存量 59 未來 10年，城市增量土地大約可為住宅產業(yè)提供 10億平方米的資源空間（一） 200 3年 全國新增建設用地細化調查統(tǒng)計圖（注：缺上海、江西、山東和海南相關數據資料）商服用地6%工礦倉儲用地54%公用設施用地3%公共建設用地9%住宅用地24%街巷4%商服用地 工礦倉儲用地 公用設施用地 公共建設用地 住宅用地 街巷從上圖可以看出，新增建設用地中可為住宅提供出 24%的發(fā)展空間來（村莊與城鎮(zhèn)合計）。 農村占 14% 60 未來 10年，城市增量土地大約可為住宅產業(yè)提供 10億平方米的資源空間（二） 新增建設用地構成圖2%19%38%41% 高檔住宅其他住宅工業(yè)用地其他用地全國可為住宅住宅提供的資源空間約為 20%，預計大約可為住宅產業(yè)提供 10億平方米的資源空間。 61 (1) 城鎮(zhèn)閑置地 ：通過收購儲備整理大約可為住宅產業(yè)提供約為 1%— 2%的住宅 用地，大約為 。（產權不明晰的地塊） (2) 城市用地結構調整： 通過土地置換可以為住宅用地提供 5%— 10%的開發(fā)空間，大約為。 (3) 城市容積率提高： 按照我國的經濟發(fā)展水平和資源稟賦條件，城市整體容積率可規(guī)劃為 ，最高可控制為 (深圳是 ） ,將來落實規(guī)劃也可為住宅用地提供 。 (4) 人均城鎮(zhèn)用地面積降低 ：目前我國的城鎮(zhèn)人均用地為 133平方米，如果按城鎮(zhèn)人均用地 120平方米的上限來計算，大約可以為住宅用地提供將近 。 未來 10年，城市住宅存量土地在約可提供 (三 ) 小結： 在未來若對城市存量土地進行整理，大約可以為住宅用地提供 8%— 15%左右開發(fā)空間。目前全國城市建成區(qū)面積 25973平方公里，這大約可為住宅提供空間 — 億平方米 ,如果按照未來 10年能夠挖潛 40%計算，大約可提供 。 （此提供量不做其他用途，預計只能供發(fā)展 3－ 4年） 62 二、未來 10年中國土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析 63 20222022年未來建筑投資及用地面積預測 單位：萬平方米 年份 商品房需求面積 用地面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022 2022 2022 2022 2022 20222022 20222022 住宅用地需求：綜合考慮多種因素，我們認為將來 10年發(fā)展中商品房投資增加將不少于 35億平方米，估計在 3540億平方米之間，需占用土地 以 1987— 2022年商品房銷售面積為基礎，利用歷年商品房銷售面積增長與 GDP、居民年收入等增長關系，進行函數擬合、求和平均計算（因為容積率的上升，未來的房型必然向高密度方向發(fā)展，尤其在房地產行業(yè)高度發(fā)展的地域） 64 住宅用地資源供給：未來土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應緊張將是未來長期趨勢 ? 我國未來 10年城市增量資源大約能提供 10億平方米土地資源潛力，城市存量開發(fā)能提供 ，開發(fā)區(qū)、開發(fā)商及農村土地大約還可提供至少 10億平方米資源。未來 10年預計可為住宅開發(fā)提供 — 土地資源。據判斷，在增量土地資源在未來五年大約每年可提供 空間，存量資源未來 5年大約每年在 ，開發(fā)區(qū)、農村土地和開發(fā)商估計提供資源每年在 1億左右。 小結： 我國在未來 10年間，如果城市土地整理能夠大規(guī)模開展，未來能夠提供的資源量從總量是滿足需求的，但由于局部資源稟賦的不均衡性以及我國土地整理的緩慢進展，實際上我國在未來土地資源供需矛盾是非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應緊張將是未來長期趨勢，應關注土地獲取門檻較低的中部和西部部分地區(qū)的重點城市。 65 三、對未來 10年中國可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預計和分析 66 東部城市可獲住宅用地資源總體評價 —— 杭州、天津、大連綜合潛力較高 根據區(qū)域因素及可能進入的城市分析，我們選擇了東部 20個城市，中部 10個城市和西部 12個城市作為對照參考，由于北京、上海、天津、深圳在資源經濟發(fā)展結構方面與其他城市存在差異，因此單獨進行分析。 01保定南通廈門唐山石家莊秦皇島珠海濟南青島蘇州南京徐州中山海口福州沈陽寧波無錫大連天津杭州東部城市住宅用地綜合潛力比較圖東部城市 綜合潛力高的城市為 ()：杭州、天津、大連 綜合潛力較高城市為 ()：無錫、寧波、沈陽、福州、海口、中山 綜合潛力一般城市為 ()：徐州、南京、蘇州、青島、濟南 綜合潛力低的城市為 (０ ０ .5)：珠海、秦皇島、石家莊、唐山、南通、保定 杭州：按照當地城市人口的結構進行土地供應。但投資者多，導致地價增長。 67 中部城市 潛力高的城市為 ()：哈爾濱、武漢、長春、 較高的城市為 ()：南昌 潛力一般的城市為 ()：合肥、長沙、太原、洛陽、鄭州 潛力低的城市為 ()：大慶 結論：根據中部各城市的土地資源潛力，應結合地價增長及自身資源等因素，合理進行資源的投放與分配。 01大慶 鄭州 洛陽 太原 長沙 合肥 南昌 長春 武漢 哈爾濱中部城市住宅用地綜合潛力比較圖中部城市可獲住宅用地資源總體評價 —— 哈爾濱、武漢、長春潛力較高 68 西部城市 綜合潛力高的城市為 ()：成都、重慶 綜合潛力較高的城市為 ()：昆明、呼和浩特、貴陽、蘭州、烏魯木齊、 綜合潛力一般的城市為 ()：南寧、西安、西寧 綜合潛力較低的城市為（ ）：包頭 01銀川包頭西寧西安南寧烏魯木齊蘭州貴陽呼和浩特昆明重慶成都西部城市住宅用地綜合潛力分析比較圖西部城市可獲住宅用地資源總體評價 —— 成都、重慶潛力較高 69 0102030405060708090平方千米重慶武漢天津成都南京沈陽濟南哈爾濱西安鄭州石家莊福州大連青島長春太原昆明烏魯木齊杭州長沙無錫蘇州珠海貴陽徐州唐山蘭州南寧大慶合肥包頭海口洛陽南昌廈門寧波呼和浩特南通銀川秦皇島西寧保定全國主要城市住宅需求預測分析比較圖住宅總面積的需求趨勢預測和分析： 2022—— 2022年住宅需求增加最多的城市為重慶 2022—— 2022年增加最多的城市為重慶，其余依次為武漢、天津、沈陽、成都、南京、濟南；最少的為保定，其余依次為西寧、秦皇島、銀川、南通、呼和浩特。 城市結構不均衡，繁榮程度與離江的遠近成反比 70 未來 10年，重慶、武漢、濟南、鄭州等城市住宅與土地供求短缺程最高 0123重慶武漢濟南鄭州西安石家莊南京珠海成都沈陽哈爾濱天津福州青島大慶長沙?？谔y川貴陽徐州烏魯木齊蘇州唐山昆明南寧長春洛陽廈門合肥無錫