【文章內(nèi)容簡介】 市級 /傳統(tǒng)成熟商圈 /中檔偏高客群：中等收入人群 /學生 /旅游人群恒隆廣場、大悅城提升區(qū)域檔次社區(qū)級 /商業(yè)氛圍一般 /中檔客群：周邊居民 /學生缺乏輻射力，發(fā)展緩慢區(qū)域級 /不成熟商圈 /中高檔依托北站商務辦公區(qū)發(fā)展核心商業(yè)體：卓展、華府天地區(qū)域級 /商業(yè)氛圍一般 /中檔客群：輻射鐵西、于洪居民華潤置地廣場、鐵西萬達將提升檔次區(qū)域級 /起步發(fā)展商圈 /中高檔依托周邊及渾南中高端居住區(qū)茂業(yè)、萬象城等提升檔次，競爭加劇市級 /傳統(tǒng)成熟商圈 /高檔客群：沈陽及周邊城市中高收入客群北約克、東方國際等將豐富業(yè)態(tài)沈陽商圈概況典型起步發(fā)展商圈參考[北站商圈 ] 火車 /汽車站；金融商貿(mào) /商務辦公區(qū)[金廊商業(yè)帶 ] 城市發(fā)展中心地段，政府強力打造華府天地：除餐飲和娛樂外，其他業(yè)態(tài)經(jīng)營情況非常差，有大量的空置面積百聯(lián)購物中心：除餐飲和娛樂外，其他業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較差，有較多空置面積在沈陽經(jīng)營 3年的西武百貨，因經(jīng)營不佳于 2023年 9月撤出金廊現(xiàn)有 91萬㎡商業(yè)體量，已知未來入市商業(yè)體量超過 130萬㎡，競爭加劇新興潛力商圈發(fā)展需經(jīng)歷較長培育期，不能一蹴而就餐飲、娛樂業(yè)態(tài)存活率相對較高，零售百貨等經(jīng)營壓力大強品牌、特色化是沈陽集中式商業(yè)發(fā)展出路由于華府天地一期目前經(jīng)營情況非常差，有大量的空置面積，因此北站商圈的空置業(yè)態(tài)占到了 38%；除了服裝服飾業(yè)態(tài)以外，北站商圈還有很多的餐飲類商家 .北站商圈擁有目前沈陽面積最大的購物中心項目華府天地一期，因此區(qū)域內(nèi)的購物中心類型占到了 %；除了購物中心類型外，北站商圈還擁有百貨公司、超市大賣場和底商－配套商業(yè)等商業(yè)類型。北站商圈擁有目前沈陽市面積最大的購物中心項目華府天地購物中心；但除了餐飲和娛樂業(yè)態(tài)外，其他商家目前經(jīng)營情況較差，有大量的空置面積 .[北站商圈 ]北站商圈現(xiàn)有商業(yè)列舉北站商圈現(xiàn)有商業(yè)供應為 北站依托政府重點商務發(fā)展區(qū)規(guī)劃，并不是傳統(tǒng)成熟商圈，并不像中街和太原街輻射范圍廣，擁有眾多的目的性消費群體，其發(fā)展更多依托于區(qū)域的商務辦公物業(yè)的發(fā)展。沈陽在市區(qū)的中心地帶青年大街及兩側(cè)地區(qū)規(guī)劃建設 “ 金廊 ” 工程，總面積約 36平方公里，金廊是沈陽規(guī)劃的最重要經(jīng)濟帶之一，未來將會是沈陽城市發(fā)展最快和最有影響力的區(qū)域之一；百貨購物中心沈陽城市發(fā)展最快和最有影響力的區(qū)域之一，現(xiàn)有商業(yè)約 91萬㎡[金廊商業(yè)帶 ]金廊沿線商業(yè)較多，約有 ，體量較大，但經(jīng)營狀況一般。百貨購物中心 商業(yè)街綜合體 未定商業(yè)2023年前后金廊商業(yè)供應量不低于 130萬方，加之前 91萬方存量，區(qū)域供應將會超過 220萬方。太原街太原街中街中街三好街沈陽三大商圈商業(yè)體量巨大，商業(yè)產(chǎn)品基本處于飽和態(tài)勢位于金廊的 百聯(lián)購物中心 的體量達到了 11萬平米，引進的品牌以中檔為主，由于自身動線、項目周邊交通情況和管理的問題，目前除了餐飲和娛樂業(yè)態(tài)外，其他業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較差，有較多的空置面積；位于于洪的 吉利街商業(yè)街 主要滿足周邊地區(qū)居民的日常消費需求；位于東陵區(qū)的 陽光新生活廣場 是一個社區(qū)型的購物中心，引進了沃爾瑪、蘇寧電器、星美影院等主力店進駐，滿足了周邊地區(qū)居住人群的日常購物需求；位于渾南地區(qū)的 泛華商業(yè)廣場 一期和 億豐時代廣場 一期兩個項目商業(yè)體量都比較大，兩個項目分別引進了沃爾瑪、樂購、居然之家、蘇寧電器、金逸影城、嘉禾影城等主力商家進駐，滿足了渾南地區(qū)消費者的日常購物需求；主要商圈以外的大體量商業(yè)供應沈陽除了百貨公司、購物中心等商業(yè)類型以外，還擁有三好街、五愛市場、九路家具城、西塔街、南塔鞋城、北二路和東陵汽車展廳等眾多的特色專業(yè)市場；[三好街 ] 同北京的中關(guān)村一樣 ,以經(jīng)營電子和 IT產(chǎn)品為主，百腦匯、賽博數(shù)碼廣場等眾多國內(nèi)知名的 電子賣場 都已經(jīng)進駐，是中國十大特色商業(yè)街；[五愛市場 ] 是中國北方最大的 小商品集散地 ，也是中國北部地區(qū)最具商業(yè)影響的消費品國際貿(mào)易周轉(zhuǎn)中心，做為針紡產(chǎn)品、服裝及輔料、小家電、小百貨、洗滌化妝品等的中國北部地區(qū)的集散地，年度交易額超過 30億美元；[九路家具城 ] 現(xiàn)已成為集裝飾建材，家具燈具、五金機電、油漆涂料、櫥柜潔具等為一體的大市場，零售、批發(fā)、配送一條龍，市場輻射東北三省、內(nèi)蒙古、山東、河北等 20多個地區(qū)；[西塔 ] 是東北三省朝鮮族自治州、縣以外的最大民族聚集區(qū)域，現(xiàn)在西塔商業(yè)街是集餐飲業(yè)、文化娛樂和朝鮮族特色商業(yè)為主的 民族風情區(qū) ，成為沈陽市真正的 “ 不夜城 ” ，被海內(nèi)外賓客譽為 “ 北方小漢城 ” ；[南塔鞋城 ] 是除中街、太原街、五愛以外的又一條著名商業(yè)街，是全國最大的鞋類商品專業(yè)批發(fā)市場之一；[北二路和東陵路 ] 兩側(cè)匯集了眾多的國內(nèi)外 汽車 品牌的展廳，吸引了沈陽全市和周邊城市的消費者前來買車。沈陽特色專業(yè)市場月星家居城萬達商業(yè)廣場公寓、寫字樓五星酒店商業(yè)綜合體5A寫字樓五星酒店奧特萊斯IMAX影城主題娛樂中心商業(yè)街商業(yè)綜合體住宅規(guī)劃城市新中心、沈陽南站等對未來商業(yè)發(fā)展提供支持人口導入及市場培育需較長時間，短期供應加劇市場競爭專業(yè)賣場集中，但零售百貨等競爭中不具優(yōu)勢渾南新城重點項目 —— 新沈陽南站沈陽新南站坐落于沈陽市大渾南建設核心區(qū)東陵區(qū)白塔街道，總建筑面積 30萬平方米，其中站房建筑面積 10萬平，規(guī)模為 12臺 22線。沈陽新南站建成后，將是 東北最大的鐵路客運中心 。新沈陽南站規(guī)劃圖新沈陽南站地上分為三層，地下分為三層。地上三層分別為：地面廣場、站臺和共享候車大廳。地下三層分別為：地下 14米綜合換乘站、地下 20米地下停車場、地下 26米地鐵站臺。工程已于 2023年 9月 3日全面啟動，計劃于 2023年 6月末竣工，總工期為三年。預計近期 2023年發(fā)送旅客 1772萬人 /年，而這一客流數(shù)量將可與國內(nèi)幾個最大的車站相媲美；遠期 2030年發(fā)送旅客 4054萬人 /年，日均客流量 122175人，高峰小時客流量 12828人，客流聚集峰值 9000人。兩條路可從市中心通南站 —— 跨渾河 —— 沈蘇快速干道 —— 沈陽體育大學新校區(qū) —— 沈陽南站需時 30—40 分鐘 —— 跨渾河 —— 穿過開發(fā)區(qū)—— 走沈營西路 —— 進入白塔街道 ——沈陽南站 需時 20—25 分鐘新沈陽南站位置圖新沈陽南站建設圖新沈陽南站商業(yè)片區(qū)，未來渾南新商業(yè)核心坐落于渾南新城地區(qū)的新沈陽南站，利用高鐵站區(qū)域可達性高的優(yōu)勢和綜合換乘通達度大的優(yōu)勢，將打造大型購物、商業(yè)金融、餐飲娛樂等為一體的區(qū)域級商業(yè)服務中心。同時，緊鄰新沈陽南站西廣場，依托高鐵南站站點的全面開發(fā)，將核心區(qū)打造為商務辦公區(qū)和高端商業(yè)街區(qū)，外圍打造商業(yè)居住綜合 SOHO社區(qū)。沈陽南站商業(yè)片區(qū)沈陽幾大商圈商業(yè)體量較大，經(jīng)營狀況一般，基本處于飽和態(tài)勢?，F(xiàn)有商業(yè)太多打造公寓、住宅、商業(yè)產(chǎn)品綜合體項目以及大型的購物商場，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。渾南新城區(qū)域商業(yè)綜合體項目供應量巨大，市場壓力過大。沈陽商業(yè)產(chǎn)品供應量較大，同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營狀況一般，渾南新城區(qū)域內(nèi)壓力較大，不建議本案首期開發(fā)商業(yè)綜合體產(chǎn)品。{關(guān)鍵詞 }【 健康 】 —— 量穩(wěn)價升（調(diào)控下）、抗跌性強【 潛力（空間）大 】 —— 土地價格增長慢、房產(chǎn)價格成長快【 住宅為絕對主力 】 ——知名開發(fā)企業(yè)的必爭之地房地產(chǎn)市場研究小結(jié)[三 ] 區(qū)域研究{關(guān)鍵詞 }規(guī)劃 —— 處于城市的主要發(fā)展軸上發(fā)展進程 —— 區(qū)域發(fā)展的新焦點定位 —— 城市新的經(jīng)濟中心利好因素 —— 全運會的召開發(fā)展引擎 —— 新南站： 高鐵帶來的快速發(fā)展機遇渾南新區(qū) ——眾矢之的政府主導，城市向南發(fā)展，渾南新城納入沈陽主城區(qū)范圍，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。沈陽城市規(guī)劃及發(fā)展進程行政中心南移渾南新區(qū)發(fā)展進程城市發(fā)展格局的改變位于城市發(fā)展軸上216。行政中心南移，構(gòu)建 “ 一城、六軸 ” 、 “ 一主、四副 ” 的城市空間布局 216。“ 一主 ” 指城市主城，包括三環(huán)內(nèi)用地及渾南新城。渾南新城定位為世界第三代城市典范、東北亞智慧新城、國家中心城市門戶、沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城市。216。渾南新城按照 “ 十字軸 ” 型進行規(guī)劃設計，空間布局非常清晰，南北軸為功能軸，東西軸為生態(tài)景觀軸。216。在南北軸上，由北向南依次擺布中央公園、行政中心、市民廣場、科技文化中心（包括劇場、美術(shù)館、科技大廈、文化大廈、音樂廳、圖書館、科技館、檔案館）、會議中心等城市功能的設計。在東西軸上，設計為生態(tài)廊道，排列著各種主題的帶狀公園，突出了景觀、綠色的特點。渾南新城規(guī)劃地鐵 4號線地鐵 8號線地鐵 2號線地鐵 10號線渾南新城即將成為沈陽新的經(jīng)濟中心市政建設 —— 交通配套u四號線一期工程，南起新沈陽站，北至朱爾屯終點站。工程計劃 2023年開工， 2023年竣工。全長 32公里，設 22座車站。u四號線途徑主要站點，虎石臺、望花居住區(qū)、沈陽大學、吉祥地區(qū)、沈陽北站商貿(mào)區(qū)、西塔地區(qū)