【正文】 未來(lái)供應(yīng)以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主租戶(hù)：金融、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主穩(wěn)步發(fā)展區(qū)域商務(wù)氛圍已形成存量約 130萬(wàn)方平均租金 152元 /㎡ / 月 未來(lái)供應(yīng)較少租戶(hù)： IT、科技、房地產(chǎn)三好街、五里河沈陽(yáng)寫(xiě)字樓概況沈陽(yáng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)多以出租為主，層高大約在 ，甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯數(shù)在 3部以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積均 1000平以上。售價(jià)及租金由于寫(xiě)字樓品質(zhì)不同有所差別。由于近兩年寫(xiě)字樓供應(yīng)量減少，導(dǎo)致現(xiàn)寫(xiě)字樓入住率較高。沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布 —— 寫(xiě)字樓板塊概述 —— 老城區(qū)三大板塊一覽表u 北站商圈位于沈陽(yáng)的北部，包含惠工廣場(chǎng)周邊和市府廣場(chǎng)周邊。u 區(qū)域?yàn)槭姓畽C(jī)構(gòu)集中區(qū)域，以市政府和大型國(guó)有企業(yè)為基礎(chǔ)，區(qū)域逐漸形成商務(wù)辦公集中區(qū)。u 目前區(qū)域內(nèi)共有辦公物業(yè) ，總供應(yīng)量雖然不小，但目前由于缺乏缺乏高檔酒店等商務(wù)配套，凱萊酒店和格林酒店物業(yè)老化，難以滿(mǎn)足高端商務(wù)客戶(hù)的需求；同時(shí)區(qū)域形成的商業(yè)主要以滿(mǎn)足北站旅客需求，不符合辦公人群的需求。整體而言，目前區(qū)域的商務(wù)配套缺乏。入住企業(yè)主要為國(guó)內(nèi)企業(yè)。u 區(qū)域客群主要以金融、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。u 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)相對(duì)集中，路網(wǎng)較完善發(fā)達(dá)，辦公環(huán)境相對(duì)較好。u 區(qū)域作為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)入伙面積多集中此地區(qū)，加之政府的大力推動(dòng)，區(qū)域的影響力在逐漸上升。北站商圈寫(xiě)字樓供應(yīng)北站、市府商圈 平均租金 150元 /㎡ /年 平均入住率： %? 五里河三好街商圈位于城市的南部，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)約 ，主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線(xiàn)和三好街內(nèi)。? 三好街作為東北區(qū)域最大的 IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地，數(shù)碼商場(chǎng)較多。眾多的數(shù)碼代理商帶動(dòng)了區(qū)域的辦公需求。? 同時(shí)，由于距離魯美、音樂(lè)學(xué)院、東北大學(xué)近，以及 IT公司多，區(qū)域也成為 IT相關(guān)科技公司、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公的首選之地。? IT及相關(guān)科技企業(yè)成為區(qū)域的主要辦公需求，但大部分企業(yè)為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低，選擇在三好街的乙級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓內(nèi)；? 少部分國(guó)際化、大品牌制造商品牌代理、傳媒廣告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、化工、金融等企業(yè)則集中在五里河區(qū)域以皇朝萬(wàn)鑫為核心的寫(xiě)字樓內(nèi) .三好街、五里河商圈平均租金 152元 /㎡ /年 平均入住率： 87%太原街商圈? 太原街商圈憑借歷史悠久的商業(yè)核心，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)約 65萬(wàn)方 ,主要分布在和平北大街、南京北大街和中華路兩側(cè)區(qū)域，是沈陽(yáng)重要的寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃郁，車(chē)流擁擠，甲級(jí)辦公物業(yè)出現(xiàn)時(shí)期較早，發(fā)展空間不足，后期出現(xiàn)產(chǎn)品多以商住公寓為主。? 較多企業(yè)選擇在此區(qū)域辦公，是由于區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍，已聚集有較多類(lèi)似企業(yè)，有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展；同時(shí)區(qū)域處于城市中心區(qū)，周邊配套豐富，出行成本低。? 區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓以總統(tǒng)大廈為代表，入住公司除了服務(wù)于沈陽(yáng)工業(yè)企業(yè)的機(jī)電等制造企業(yè)外，還有較大比例的 IT通訊、品牌代理、傳媒廣告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、化工、金融等企業(yè)。乙級(jí)寫(xiě)字樓聚集企業(yè)多是針對(duì)個(gè)人的品牌代理、產(chǎn)品直銷(xiāo)、教育留學(xué)咨詢(xún)、旅游、廣告等類(lèi)別公司。這部分企業(yè)看重的是接近于產(chǎn)品的銷(xiāo)售終端以及區(qū)域內(nèi)聚集的眾多消費(fèi)人群。平均租金 138元 /㎡ /年 平均入住率： 95%主要潛在供應(yīng)（ 2023）市府恒隆廣場(chǎng)，北站市府廣場(chǎng)區(qū)域，五里河商圈區(qū)域（ 2023）國(guó)際金融中心 , 北站區(qū)域?qū)懽謽谴嬖诰奂?yīng)，同時(shí)需要便利交通 /成熟配套等支持?，F(xiàn)有及未來(lái)供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓主要集中在金廊沿線(xiàn)，城市新節(jié)點(diǎn)板塊寫(xiě)字樓供應(yīng)較為零散，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間培育競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目分布榮興國(guó)際瀾調(diào)嘉龍尚界萬(wàn)達(dá)公館曙光大廈新華國(guó)際公寓紅星 MOMA國(guó)際萬(wàn)科明天廣場(chǎng)LOJAS上院 渾南區(qū)域渾南區(qū)域?qū)懽謽侵饕杏趭W體節(jié)點(diǎn)，發(fā)展處于起步階段，在售項(xiàng)目相對(duì)較少，未來(lái)潛力較大。市區(qū)寫(xiě)字間產(chǎn)品你主要分布在幾大商圈范圍內(nèi)，聚集效應(yīng)，且周邊配套齊全。市區(qū)內(nèi)寫(xiě)字間主要以出租為主，出租率基本都是 85%以上，現(xiàn)階段基本飽和，未來(lái)有一定的市場(chǎng)潛力。渾南區(qū)域?qū)懽珠g產(chǎn)品處于發(fā)展初期，現(xiàn)階段產(chǎn)品較少，主要以出售為主。高端寫(xiě)字間產(chǎn)品較缺乏。傳統(tǒng)城區(qū)寫(xiě)字間以出租為主，聚集效應(yīng)明顯；渾南新區(qū)高端寫(xiě)字間產(chǎn)品較少，本案中后期存在一定寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)空間。3 公寓市場(chǎng) 萬(wàn)科濱河國(guó)際公寓和泓國(guó)際茂業(yè)中心京城中心嘉德廣場(chǎng)世茂五里河五里河城朗勤泰元中心鉆石星座金街鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置地廣場(chǎng)紅星國(guó)際假日國(guó)際第一商城莫比國(guó)際瀚都國(guó)際華府新天地天璽領(lǐng)先國(guó)際鳳凰城龍之夢(mèng)暢園天潤(rùn)廣場(chǎng)中糧大悅城豐瑞威士頓廣場(chǎng)明城國(guó)際黎明國(guó)際廣場(chǎng)曙光大廈新華國(guó)際公寓榮興國(guó)際瀾調(diào)億豐時(shí)代廣場(chǎng)中建峰匯廣場(chǎng)錦聯(lián)經(jīng)典名座中街五里河太原街奧體長(zhǎng)白島北站沈陽(yáng)公寓基本分布陽(yáng)光 100米婭公館萬(wàn)錦和平里鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鐵西十字金廊萬(wàn)恒領(lǐng)域北行沈北沈陽(yáng)華強(qiáng)城皇家國(guó)際公寓沈陽(yáng)公寓基本分布在城市中心 （中街、太原街）、 區(qū)域中心 （北行，鐵西十字金廊）、 金廊沿線(xiàn) （北站、五里河）以及 新興區(qū)域 （沈北、渾南）。主要還是分布在二環(huán)內(nèi) 。佳兆業(yè)中心盛華公館嘉龍尚界紅星 MOMA國(guó)際中街11000元 /平米五里河 13000元 /平米太原街11450元 /平米奧體7100元 /平米長(zhǎng)白島8000元 /平米北站10750元 /平米沈陽(yáng)公寓價(jià)格分布鐵西十字金廊8500元 /平米北行8250元 /平米沈北5340元 /平米? 北站、五里河 價(jià)格最高，處于塔尖位置； 中街、太原街 次之；鐵西、長(zhǎng)白、奧體 處于中間； 沈北 處于底部? 沈北、長(zhǎng)白島、奧體板塊基本是清水房，所以均價(jià)進(jìn)一步降低沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)概況 ——公寓供求走勢(shì)近 4年供應(yīng)方面 ， 0 10兩年相對(duì)平穩(wěn)， 11年住宅限購(gòu)，公寓產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量很大， 12年供應(yīng)量回落。近四年去化方面 ，近四年一直去化比較平穩(wěn)， 1 12兩年去化相對(duì)高于 0 10兩年，但供求比方面，市場(chǎng)已經(jīng)存在一定的庫(kù)存壓力。2023年供應(yīng)方面， 上半年 11年庫(kù)存較大，集中去化，從 6月份開(kāi)始爆發(fā)，集中放量，下半年放量較大。2023年去化方面 ，去化一直相對(duì)平穩(wěn)， 9月份漲幅明顯，年底三個(gè)月出現(xiàn)去化爆發(fā)態(tài)勢(shì)。公寓市場(chǎng)近兩年呈現(xiàn)較大量的供應(yīng)，市場(chǎng)成交平穩(wěn)，短期內(nèi)看供大于求，但長(zhǎng)期有發(fā)展?jié)摿?。一半以上的客?hù)購(gòu)買(mǎi)公寓的主要目的是 “ 投資 ” ，主要是因?yàn)楣⒏子诔鲎?，面積小，總價(jià)款低，資金回收速度快，投資風(fēng)險(xiǎn)小。公寓購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)投資比重很高公寓代表項(xiàng)目概況公寓供應(yīng)的區(qū)域主要集中在五里河區(qū)域、北站商圈、太原街商圈。項(xiàng)目 2023年全年共去化 ，去化 206套房源，月均去化17套。去化效果較好。項(xiàng)目定位：奧體中心板塊、居住、投資、商用產(chǎn)品u核心價(jià)值： 奧體中心、小面積低總價(jià)、交通便捷u客戶(hù)群體： 渾南區(qū)域周邊企業(yè)辦公購(gòu)買(mǎi)、還有市區(qū)部分客戶(hù)進(jìn)行自住、投資購(gòu)買(mǎi)。渾南區(qū)域典型公寓項(xiàng)目 曙光大廈項(xiàng)目 2023年全年共去化 ，去化 202套房源，月均去化17套。去化效果較好。項(xiàng)目定位：商住兩用，投資自住產(chǎn)品u核心價(jià)值： 周邊配套齊全，地鐵交通方便u客戶(hù)群體： 和平、沈河部分投資、自住客戶(hù)。以及區(qū)域周邊客戶(hù)群體。渾南區(qū)域典型公寓項(xiàng)目 榮興國(guó)際瀾調(diào)渾南區(qū)域典型公寓u渾南區(qū)域公寓、寫(xiě)字間產(chǎn)品較多。u2023年全年推出 公寓產(chǎn)品，主要上市的項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)公館、嘉龍尚界 2個(gè)項(xiàng)目。u2023年全年成交 公寓產(chǎn)品。其中曙光大廈及榮興國(guó)際瀾調(diào)項(xiàng)目成交較多。u庫(kù)存方面存量較大，公寓庫(kù)存約為 。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)量化分析公寓產(chǎn)品主要分布在北站、金廊沿線(xiàn)、太原街商圈，周邊配套齊全。金廊沿線(xiàn)公寓產(chǎn)品價(jià)格最高，均價(jià)在 1202314000元 /平米，且未來(lái)供應(yīng)量較大，基本處于飽和。渾南新區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)量較小，且價(jià)格偏低。本案區(qū)域現(xiàn)階段周邊配套缺乏，公寓產(chǎn)品不易去化，建議先開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品，區(qū)域等配套、人氣聚集之后，再開(kāi)發(fā)一定量的 公寓產(chǎn)品。4 商業(yè)市場(chǎng) 沈陽(yáng)市目前人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 ，是杭州市的 2倍多，僅低于北京人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積 據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)沈陽(yáng)的商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)有約 375萬(wàn)平方米的商場(chǎng)投入市場(chǎng)，加上已經(jīng)存在的近 200多萬(wàn)平方米的面積，總共未來(lái)會(huì)有 600萬(wàn)平方米的供應(yīng)市場(chǎng)，按照沈陽(yáng)市未來(lái)的人口的數(shù)量和人均的商業(yè)面積的測(cè)算，未來(lái)五年之內(nèi)，沈陽(yáng)市可以吸納的商業(yè)面積大概只有 415萬(wàn)平方米。國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市中，沈陽(yáng)現(xiàn)有的人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積較高未來(lái)五年內(nèi)，沈陽(yáng)商業(yè)供應(yīng)將大增，超過(guò)理論吸納量沈陽(yáng)商業(yè)體量偏高，未來(lái)供應(yīng)大增，商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力加大北行鐵西太原街太原街北站中街中街五里河金廊經(jīng)濟(jì)帶