【正文】 311/平米，環(huán)比增長 %u渾南新區(qū)土地成交價格在各區(qū)排名中處于第七位，極具上漲潛力。u渾南新區(qū)成交均價 8311元 /平，處于中等水平，漲幅較小。政府導向，城市向南發(fā)展，全運會的召開，新南站的建設(shè)，渾南新城將成為沈陽未來的行政中心、經(jīng)濟中心。地鐵、輕軌、周邊配套相繼開發(fā)建設(shè)中，日益完善的配套，主城區(qū)人流的吸附能力，使渾南新城區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。政府政策的大力扶持導向，配套設(shè)施的相繼完善2023年全運會的召開，將成為本區(qū)域的發(fā)展的新起點新南站的投入使用，將使本區(qū)域發(fā)展達到一個新的高度。區(qū)域小結(jié)[四 ] 項目研究項目位置本項目渾南新區(qū)核心熱點—— 渾南新城渾南新城商業(yè)節(jié)點 —— 新南站東側(cè)主城之南 —— 渾南新區(qū)西側(cè)沈營路及新鋪設(shè)的輕軌線路南側(cè)為沈陽大學新校址 (目前待建中 )項目地內(nèi)目前為凈地北側(cè)為待拆遷住宅東側(cè)目前也為凈地項目地周邊現(xiàn)狀項 目u2023年渾南新區(qū)供應土地 416萬平，沈陽區(qū)域內(nèi)排名第二。u成交土地 322萬平，是全市土地成交面積最多的區(qū)域，主要集中在渾南新城區(qū)域。渾南新城區(qū)域大宗土地概況（ 20232023年）渾南新城土地成交概況渾南新城成交土地分布周邊項目的時間節(jié)點本案國家大學科技城一期 10萬平研發(fā)服務(wù)樓7000平會議中心， 12年底使用二期 20萬平研發(fā)實驗樓， 2023年 12月開工國際醫(yī)院二期建設(shè)十二運前夕使用鵬欣地塊占地 建面 拿地時間 2023年 9月華發(fā)地塊占地 建面 拿地時間 2023年 10月建筑大學2023年施工2023年竣工使用魯美學院2023年 10月奠基開工2023年使用建筑大學竣工國家大學科技城一期投入使用國際醫(yī)院十二運前夕使用東北大學一期竣工魯美學院投入使用2023年2023年年底2023年上旬2023年2023年沈陽南站樞紐中心東北大學2023年 11月奠基一期 2023年完成東軟云基地占地 38萬平遼歌周邊項目相關(guān)信息u版塊仍處于初期發(fā)展階段，已經(jīng)開盤的項目都集中在 2023年。u版塊內(nèi)項目體量都比較大，未來供應量巨大。渾南新城房地產(chǎn)市場項目現(xiàn)狀金道城綠城全運村華茂中心百荷灣君海朗郡郡原美村會展一號頂盛國際城長堤灣慶大香格經(jīng)典唯美尚品奧園國際城奧園會展廣場恒大名都華府丹郡沈蘇快速干道沈營大街全運北路蘇家屯板塊全運村板塊本案白塔堡版塊沈陽新南站本案競爭產(chǎn)品主要分布在全運村、白塔堡、會展板塊。項目較多，但實力偏弱，真正對標競品較少。板塊及項目分布區(qū)域板塊代表項目對比分析會展板塊開發(fā)較早，現(xiàn)階段以價換量，但區(qū)域缺乏核心競爭力，項目整體價格水平偏低，缺少價格標桿項目，未來成長空間小。渾南新城板塊雖處于開發(fā)初期，但隨著全運會 的召開、政府的主導作用，同時綠城全運村價格標桿項目，整體拉升區(qū)域價格，未來上升空間較大。本案立足于渾南新城區(qū)域，處于新南站板塊，臨近會展板塊，地理位置優(yōu)越，借勢渾南新城發(fā)展熱度，分流會展板塊客戶，未來發(fā)展?jié)摿薮?。u成交量上來看無論是整體去化量還是月均去化量，會展板塊項目都高于渾南新城板塊。u價格方面渾南新城板塊整體高于會展板塊項目，有綠城全運村項目做標桿，版塊內(nèi)未來價格提升空間較大。渾南新城板塊處于發(fā)展初期，去化相對較少，但版塊內(nèi)項目價格成長空間大，未來升值潛力大。萬平 元 /平渾南新城內(nèi)外量價表現(xiàn)對比渾南新城外渾南新城內(nèi)渾南新城內(nèi)外項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目開盤 +政府團購8折優(yōu)惠高層 2T3T9（ 4090平）項目開盤 +政府團購8折優(yōu)惠高層 2T3T9（ 4090平）u 項目 2023年 9月開盤，累計銷售 191套房源，月均去化 47套。u 團購去化為主要手段，價格一路小幅度走高，低開高走。全運村板塊項目供銷及量價表現(xiàn) —— 華茂中心u項目 2023年 1月開盤，累計銷售 588套房源，月均去化 49套。u從上表可以看出，兩次政府團購對項目的銷售起到了很大的作用。全運村板塊項目供銷及量價表現(xiàn) —— 綠城全運村首次政府團購推出 R16組團高層（ 95160平）二次政府團購推出 R R16組團高層（ 95180平）項目開盤 1215號高層（ 55115平）包括首次團購客戶加推 16號高層（ 7 93平）二次團購冬季房交會高層（ 5565平） 12月下旬推出一層首付活動，交房前補齊首付u 項目 2023年 9月開盤，累計銷售 256套房源（備案數(shù)據(jù)了解到備案 133套），月均去化 64套。u 項目面積較小，兩次團購去化較多，目前主要依靠一成首付吸引客戶。全運村板塊項目供銷及量價表現(xiàn) —— 金道城萬平 元 /平萬平 元 /平萬平 元 /平u會展板塊三個項目成交量來看，其中 2個項目 2023年呈上漲趨勢。u價格方面來看， 2023年環(huán)比 2023年，價格都下降較多。u從量價走勢可以看出，會展板塊 2023年去化較好，主要以價換量。會展板塊主要以價換量的方式進行銷售，項目性價比較高；但區(qū)域核心競爭力不足，未來價格提升空間小。會展板塊項目量價表現(xiàn)u奧園國際城 2023年共成交 平米，成交2904套，月均去化 242套，全年銷售額 。u恒大名都 2023年共成交 平米，成交 1067套，月均去化 89套，全年銷售額 。u華府丹郡 2023年共成交 平米，成交 1317套，月均去化 110套，全年銷售額 。三個項目為會展板塊代表項目， 12年共去化 ，成交額 。會展板塊項目供銷表現(xiàn)區(qū)域典型項目 —— 華茂中心u華茂中心 2023年 6月正式入市，各處外展隨之開放； 2023年 7月陸續(xù)投放 LED、廣告牌等； 2023年 8月進行首輪大客戶拓展，隨即以政府團購名義高層開盤；之后每周進行大客戶拓展（南航、同方、蘇寧、設(shè)計院等），周末用暖場活動維系客戶，并配合紙媒、 LED等進行宣傳。u目前以大客戶拓展效果最為明顯，客戶多以親友介紹及老帶新為主；推出一成首付活動（ ， 首付；由于還款期限較短，對客戶吸引不大）項目推廣節(jié)奏項目戶型圖典式高層中以 55平（一室一廳一衛(wèi)）、 68平（二室二廳一衛(wèi)）產(chǎn)品去化比較好。項目定位：品牌地產(chǎn)，精裝高層u核心價值： 恒大品牌地產(chǎn)，地鐵沿線，低總價精裝高層u客戶群體： 項目的客戶以大渾南區(qū)域的為主。項目位于南京南街沿線，且均價低于長白島的項目，有部分從和平區(qū)、沈河區(qū)擠壓過去的客戶u恒大名都 2023年共成交 ，成交 1067套，月均去化 89套。區(qū)域典型項目 —— 恒大名都項目定位：高科技住宜居大盤u核心價值： 科技住宅，價格較低，地鐵線附近u客戶群體： 項目的客戶以蘇家屯區(qū)內(nèi)收入較高的私營老板、國企和事業(yè)單位工作人員為主。和平、沈河外溢客戶，進行投資。u奧園國際城 2023年共成交 ，成交 2904套，月均去化 242套。區(qū)域典型項目 —— 奧園國際城天時：全運會即將召開，渾南新城區(qū)域關(guān)注度很高，會展板塊后續(xù)大盤項目基本沒有，全運村板塊處于開發(fā)初期，宣傳造勢，本案借利。地利：位于新南站附近，交通樞紐，地鐵、輕軌相繼開發(fā)建設(shè)，周邊配套相繼完善落地。天時、地利、人和，借助全運會節(jié)點，區(qū)域熱度最高的開發(fā)節(jié)點進入，全運會后的地鐵建設(shè)、新南站的交付使用，借勢打造區(qū)域內(nèi)超級大盤。人和：政府政策導入，打造沈陽新的主城區(qū)，主城吸附能力，匯聚大量客源，同時配套的交通設(shè)施，加速板塊客源匯聚。項目小結(jié)[五 ]方案建議項目資源新南站（高鐵）思考方向項目位置新城的發(fā)展規(guī)律產(chǎn)品類選擇 —— 中高端住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店經(jīng)營目標自持、自營、銷售一、新城發(fā)展四階段：規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期、成熟繁榮期。二、重大基礎(chǔ)設(shè)施、標志性建筑的建設(shè)將顯著提升地價與周邊的房價。三、一般在建設(shè)期時，住宅供應量是最大的，競爭較為激烈，集中供應時間在 3年以上。四、新城以居住用地為主的價格走勢：地價提升明顯。房價在相當長一段時間保持提升，但幅度不大；僅在末期土地稀缺時出現(xiàn)較大上升空間。新城發(fā)展規(guī)律本項目將從建設(shè)期初期開始進入本項目可規(guī)劃居住、辦公、商業(yè)多種業(yè)態(tài)沈陽商業(yè)市場情況2023年渾南區(qū)排名第一的項目情況沈陽公寓、辦公市場情況2023年成交面積排名第一的項目情況各產(chǎn)品類市場表現(xiàn)各區(qū)公寓、寫字間在售項目均價情況土地成本銷售預估注：價格保守預估，以當前高層價格 5200元 /㎡為基準。 2023年入市，開發(fā)周期 78年。價格年均增長 8%，以第 4年價格水平作為整盤銷售均價。靜態(tài)經(jīng)濟測算（參考）項目總投資項目投資回報分析盈虧平衡 基準點敏感性分析THE END