【正文】 311/平米，環(huán)比增長(zhǎng) %u渾南新區(qū)土地成交價(jià)格在各區(qū)排名中處于第七位，極具上漲潛力。u渾南新區(qū)成交均價(jià) 8311元 /平，處于中等水平，漲幅較小。政府導(dǎo)向，城市向南發(fā)展，全運(yùn)會(huì)的召開，新南站的建設(shè)，渾南新城將成為沈陽未來的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心。地鐵、輕軌、周邊配套相繼開發(fā)建設(shè)中，日益完善的配套，主城區(qū)人流的吸附能力，使渾南新城區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。政府政策的大力扶持?dǎo)向，配套設(shè)施的相繼完善2023年全運(yùn)會(huì)的召開，將成為本區(qū)域的發(fā)展的新起點(diǎn)新南站的投入使用，將使本區(qū)域發(fā)展達(dá)到一個(gè)新的高度。區(qū)域小結(jié)[四 ] 項(xiàng)目研究項(xiàng)目位置本項(xiàng)目渾南新區(qū)核心熱點(diǎn)—— 渾南新城渾南新城商業(yè)節(jié)點(diǎn) —— 新南站東側(cè)主城之南 —— 渾南新區(qū)西側(cè)沈營(yíng)路及新鋪設(shè)的輕軌線路南側(cè)為沈陽大學(xué)新校址 (目前待建中 )項(xiàng)目地內(nèi)目前為凈地北側(cè)為待拆遷住宅東側(cè)目前也為凈地項(xiàng)目地周邊現(xiàn)狀項(xiàng) 目u2023年渾南新區(qū)供應(yīng)土地 416萬平，沈陽區(qū)域內(nèi)排名第二。u成交土地 322萬平，是全市土地成交面積最多的區(qū)域，主要集中在渾南新城區(qū)域。渾南新城區(qū)域大宗土地概況（ 20232023年）渾南新城土地成交概況渾南新城成交土地分布周邊項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)本案國家大學(xué)科技城一期 10萬平研發(fā)服務(wù)樓7000平會(huì)議中心， 12年底使用二期 20萬平研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓， 2023年 12月開工國際醫(yī)院二期建設(shè)十二運(yùn)前夕使用鵬欣地塊占地 建面 拿地時(shí)間 2023年 9月華發(fā)地塊占地 建面 拿地時(shí)間 2023年 10月建筑大學(xué)2023年施工2023年竣工使用魯美學(xué)院2023年 10月奠基開工2023年使用建筑大學(xué)竣工國家大學(xué)科技城一期投入使用國際醫(yī)院十二運(yùn)前夕使用東北大學(xué)一期竣工魯美學(xué)院投入使用2023年2023年年底2023年上旬2023年2023年沈陽南站樞紐中心東北大學(xué)2023年 11月奠基一期 2023年完成東軟云基地占地 38萬平遼歌周邊項(xiàng)目相關(guān)信息u版塊仍處于初期發(fā)展階段，已經(jīng)開盤的項(xiàng)目都集中在 2023年。u版塊內(nèi)項(xiàng)目體量都比較大，未來供應(yīng)量巨大。渾南新城房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀金道城綠城全運(yùn)村華茂中心百荷灣君海朗郡郡原美村會(huì)展一號(hào)頂盛國際城長(zhǎng)堤灣慶大香格經(jīng)典唯美尚品奧園國際城奧園會(huì)展廣場(chǎng)恒大名都華府丹郡沈蘇快速干道沈營(yíng)大街全運(yùn)北路蘇家屯板塊全運(yùn)村板塊本案白塔堡版塊沈陽新南站本案競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品主要分布在全運(yùn)村、白塔堡、會(huì)展板塊。項(xiàng)目較多，但實(shí)力偏弱，真正對(duì)標(biāo)競(jìng)品較少。板塊及項(xiàng)目分布區(qū)域板塊代表項(xiàng)目對(duì)比分析會(huì)展板塊開發(fā)較早，現(xiàn)階段以價(jià)換量，但區(qū)域缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目整體價(jià)格水平偏低，缺少價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，未來成長(zhǎng)空間小。渾南新城板塊雖處于開發(fā)初期，但隨著全運(yùn)會(huì) 的召開、政府的主導(dǎo)作用，同時(shí)綠城全運(yùn)村價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，整體拉升區(qū)域價(jià)格，未來上升空間較大。本案立足于渾南新城區(qū)域，處于新南站板塊，臨近會(huì)展板塊，地理位置優(yōu)越，借勢(shì)渾南新城發(fā)展熱度，分流會(huì)展板塊客戶，未來發(fā)展?jié)摿薮?。u成交量上來看無論是整體去化量還是月均去化量，會(huì)展板塊項(xiàng)目都高于渾南新城板塊。u價(jià)格方面渾南新城板塊整體高于會(huì)展板塊項(xiàng)目，有綠城全運(yùn)村項(xiàng)目做標(biāo)桿，版塊內(nèi)未來價(jià)格提升空間較大。渾南新城板塊處于發(fā)展初期，去化相對(duì)較少，但版塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格成長(zhǎng)空間大，未來升值潛力大。萬平 元 /平渾南新城內(nèi)外量?jī)r(jià)表現(xiàn)對(duì)比渾南新城外渾南新城內(nèi)渾南新城內(nèi)外項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目開盤 +政府團(tuán)購8折優(yōu)惠高層 2T3T9（ 4090平）項(xiàng)目開盤 +政府團(tuán)購8折優(yōu)惠高層 2T3T9（ 4090平）u 項(xiàng)目 2023年 9月開盤，累計(jì)銷售 191套房源，月均去化 47套。u 團(tuán)購去化為主要手段，價(jià)格一路小幅度走高，低開高走。全運(yùn)村板塊項(xiàng)目供銷及量?jī)r(jià)表現(xiàn) —— 華茂中心u項(xiàng)目 2023年 1月開盤，累計(jì)銷售 588套房源，月均去化 49套。u從上表可以看出，兩次政府團(tuán)購對(duì)項(xiàng)目的銷售起到了很大的作用。全運(yùn)村板塊項(xiàng)目供銷及量?jī)r(jià)表現(xiàn) —— 綠城全運(yùn)村首次政府團(tuán)購?fù)瞥?R16組團(tuán)高層（ 95160平）二次政府團(tuán)購?fù)瞥?R R16組團(tuán)高層（ 95180平）項(xiàng)目開盤 1215號(hào)高層（ 55115平）包括首次團(tuán)購客戶加推 16號(hào)高層（ 7 93平）二次團(tuán)購冬季房交會(huì)高層（ 5565平） 12月下旬推出一層首付活動(dòng)，交房前補(bǔ)齊首付u 項(xiàng)目 2023年 9月開盤，累計(jì)銷售 256套房源（備案數(shù)據(jù)了解到備案 133套），月均去化 64套。u 項(xiàng)目面積較小，兩次團(tuán)購去化較多，目前主要依靠一成首付吸引客戶。全運(yùn)村板塊項(xiàng)目供銷及量?jī)r(jià)表現(xiàn) —— 金道城萬平 元 /平萬平 元 /平萬平 元 /平u會(huì)展板塊三個(gè)項(xiàng)目成交量來看，其中 2個(gè)項(xiàng)目 2023年呈上漲趨勢(shì)。u價(jià)格方面來看， 2023年環(huán)比 2023年，價(jià)格都下降較多。u從量?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，會(huì)展板塊 2023年去化較好，主要以價(jià)換量。會(huì)展板塊主要以價(jià)換量的方式進(jìn)行銷售，項(xiàng)目性價(jià)比較高；但區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，未來價(jià)格提升空間小。會(huì)展板塊項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)u奧園國際城 2023年共成交 平米，成交2904套，月均去化 242套，全年銷售額 。u恒大名都 2023年共成交 平米，成交 1067套，月均去化 89套，全年銷售額 。u華府丹郡 2023年共成交 平米，成交 1317套，月均去化 110套，全年銷售額 。三個(gè)項(xiàng)目為會(huì)展板塊代表項(xiàng)目， 12年共去化 ，成交額 。會(huì)展板塊項(xiàng)目供銷表現(xiàn)區(qū)域典型項(xiàng)目 —— 華茂中心u華茂中心 2023年 6月正式入市，各處外展隨之開放； 2023年 7月陸續(xù)投放 LED、廣告牌等； 2023年 8月進(jìn)行首輪大客戶拓展，隨即以政府團(tuán)購名義高層開盤；之后每周進(jìn)行大客戶拓展（南航、同方、蘇寧、設(shè)計(jì)院等），周末用暖場(chǎng)活動(dòng)維系客戶，并配合紙媒、 LED等進(jìn)行宣傳。u目前以大客戶拓展效果最為明顯，客戶多以親友介紹及老帶新為主；推出一成首付活動(dòng)（ ， 首付；由于還款期限較短，對(duì)客戶吸引不大）項(xiàng)目推廣節(jié)奏項(xiàng)目戶型圖典式高層中以 55平（一室一廳一衛(wèi)）、 68平（二室二廳一衛(wèi)）產(chǎn)品去化比較好。項(xiàng)目定位：品牌地產(chǎn)，精裝高層u核心價(jià)值： 恒大品牌地產(chǎn)，地鐵沿線，低總價(jià)精裝高層u客戶群體： 項(xiàng)目的客戶以大渾南區(qū)域的為主。項(xiàng)目位于南京南街沿線，且均價(jià)低于長(zhǎng)白島的項(xiàng)目，有部分從和平區(qū)、沈河區(qū)擠壓過去的客戶u恒大名都 2023年共成交 ，成交 1067套，月均去化 89套。區(qū)域典型項(xiàng)目 —— 恒大名都項(xiàng)目定位：高科技住宜居大盤u核心價(jià)值： 科技住宅，價(jià)格較低，地鐵線附近u客戶群體： 項(xiàng)目的客戶以蘇家屯區(qū)內(nèi)收入較高的私營(yíng)老板、國企和事業(yè)單位工作人員為主。和平、沈河外溢客戶，進(jìn)行投資。u奧園國際城 2023年共成交 ，成交 2904套，月均去化 242套。區(qū)域典型項(xiàng)目 —— 奧園國際城天時(shí)：全運(yùn)會(huì)即將召開，渾南新城區(qū)域關(guān)注度很高，會(huì)展板塊后續(xù)大盤項(xiàng)目基本沒有，全運(yùn)村板塊處于開發(fā)初期，宣傳造勢(shì)，本案借利。地利：位于新南站附近，交通樞紐，地鐵、輕軌相繼開發(fā)建設(shè)，周邊配套相繼完善落地。天時(shí)、地利、人和，借助全運(yùn)會(huì)節(jié)點(diǎn)，區(qū)域熱度最高的開發(fā)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入，全運(yùn)會(huì)后的地鐵建設(shè)、新南站的交付使用，借勢(shì)打造區(qū)域內(nèi)超級(jí)大盤。人和：政府政策導(dǎo)入，打造沈陽新的主城區(qū)，主城吸附能力，匯聚大量客源，同時(shí)配套的交通設(shè)施，加速板塊客源匯聚。項(xiàng)目小結(jié)[五 ]方案建議項(xiàng)目資源新南站（高鐵）思考方向項(xiàng)目位置新城的發(fā)展規(guī)律產(chǎn)品類選擇 —— 中高端住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)自持、自營(yíng)、銷售一、新城發(fā)展四階段：規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期、成熟繁榮期。二、重大基礎(chǔ)設(shè)施、標(biāo)志性建筑的建設(shè)將顯著提升地價(jià)與周邊的房?jī)r(jià)。三、一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在 3年以上。四、新城以居住用地為主的價(jià)格走勢(shì)：地價(jià)提升明顯。房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間保持提升，但幅度不大；僅在末期土地稀缺時(shí)出現(xiàn)較大上升空間。新城發(fā)展規(guī)律本項(xiàng)目將從建設(shè)期初期開始進(jìn)入本項(xiàng)目可規(guī)劃居住、辦公、商業(yè)多種業(yè)態(tài)沈陽商業(yè)市場(chǎng)情況2023年渾南區(qū)排名第一的項(xiàng)目情況沈陽公寓、辦公市場(chǎng)情況2023年成交面積排名第一的項(xiàng)目情況各產(chǎn)品類市場(chǎng)表現(xiàn)各區(qū)公寓、寫字間在售項(xiàng)目均價(jià)情況土地成本銷售預(yù)估注：價(jià)格保守預(yù)估，以當(dāng)前高層價(jià)格 5200元 /㎡為基準(zhǔn)。 2023年入市，開發(fā)周期 78年。價(jià)格年均增長(zhǎng) 8%，以第 4年價(jià)格水平作為整盤銷售均價(jià)。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算（參考）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資回報(bào)分析盈虧平衡 基準(zhǔn)點(diǎn)敏感性分析THE END