【正文】 22年我國(guó)城市地價(jià)增值能力比較圖43個(gè)城市地價(jià)增值能力比較 —— 長(zhǎng)春、?？凇⒓?、西安、武漢地價(jià)增值能力較強(qiáng) 85 ? 43個(gè)城市按照綜合升值潛力進(jìn)行分級(jí)： 城市綜合升值潛力大的城市 （ 70100） ：武漢 、 西安 、 重慶 、 長(zhǎng)春 、 天津 、 杭州 、 烏魯木齊； 城市綜合升值潛力較大的城市 （ 6070） ：成都 、 ?？?、 呼和浩特 、 昆明 、 濟(jì)南 、 青島 、 貴陽、 大連 、 沈陽 、 銀川 、 廈門 、 寧波 、 南通 、 南京 、 蘇州 、 中山 、 哈爾濱； 城市綜合升值潛力一般的城市 （ 4060） ：珠海 、 秦皇島 、 南寧 、 無錫 、 合肥 、 福州 、 徐州 、長(zhǎng)沙 、 石家莊 、 鄭州 、 唐山 、 蘭州； 城市綜合升值潛力小的城市 （ 2040） ：保定 、 南昌 、 西寧 、 大慶 、 太原 、 洛陽 、 吉林 。 0102030405060708090吉林太原西寧保定唐山石家莊徐州合肥南寧珠海中山南京寧波銀川大連青島昆明海口烏魯木天津重慶武漢2 0 0 3 —2 0 1 4 年我國(guó)城市地價(jià)綜合升值潛力分級(jí)圖43個(gè)城市綜合升值潛力比較 —— 武漢、西安、重慶、長(zhǎng)春、天津、杭州、烏魯木齊綜合升值能力較強(qiáng) 說明：綜合升值潛力主要考慮的是地價(jià)絕對(duì)升值潛力與地價(jià)增值能力進(jìn)行綜合比較判斷得出。 86 020040060080010001200元/平方米米）徐州保定秦皇島唐山海口石家莊珠海中山南通無錫福州蘇州廈門青島寧波濟(jì)南沈陽大連南京天津杭州20222022年東部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖0100200300400500600元/平方米米）保定徐州秦皇島唐山石家莊中山珠海?？诟Ｖ菽贤o錫蘇州廈門青島寧波濟(jì)南沈陽大連南京天津杭州20222022年 東部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖01020304050607080保定石家莊福州秦皇島中山南京寧波沈陽青島海口天津20222022年 東部城市綜合升值潛力分級(jí)圖01南京福州保定無錫寧波杭州沈陽大連石家莊蘇州天津珠海唐山廈門中山南通徐州青島秦皇島濟(jì)南?？?0222022年東部城市地價(jià)投資增值能力比較圖東部城市比較 —— 基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力 87 02004006008001000地價(jià)（元/平方米）洛陽 太原 吉林 大慶 南昌 長(zhǎng)沙 合肥 鄭州 哈爾濱 長(zhǎng)春 武漢20222022中 部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖0100200300400500600地價(jià)（元/平方米）洛陽 大慶 太原 吉林 南昌 合肥 鄭州 長(zhǎng)沙 哈爾濱 長(zhǎng)春 武漢2022—2022年中部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖 01太原 洛陽 長(zhǎng)沙 哈爾濱 武漢 長(zhǎng)春 20222022年中部城市地價(jià)投資增值能力比較圖0102030405060708090吉林 洛陽 太原 大慶 南昌 鄭州 長(zhǎng)沙 合肥 哈爾濱 長(zhǎng)春 武漢2 0 0 3 —2 0 1 4 年中部城市綜合升值潛力分級(jí)圖中部城市比較 —— 基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力 88 0100200300400500600700800900地價(jià)（元/平方米）西寧包頭銀川蘭州南寧貴陽呼和浩特昆明西安烏魯木齊成都重慶2 0 0 3 —2 0 1 0 年西部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖050100150200250300350400地價(jià)（元/平方米）銀川西寧包頭蘭州貴陽南寧呼和浩特西安昆明重慶烏魯木齊成都2 0 1 0 —2 0 1 4 年西部城市基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)比較圖01蘭州西寧成都南寧昆明烏魯木齊重慶貴陽呼和浩特銀川西安2022—2022年西部城市地價(jià)投資增值能力比較圖0102030405060708090西寧蘭州南寧銀川貴陽昆明呼和浩特成都烏魯木齊重慶西安2022—2022年西部城市綜合升值潛力分級(jí)圖西部城市比較 —— 基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力 89 020224000600080001000012022元深圳 廣州 上海 北京2 0 1 0 年與2 0 1 4 年四城市城市基準(zhǔn)地價(jià)水平圖2 0 1 0 年基準(zhǔn)地價(jià)均值 2 0 1 4 年基準(zhǔn)地價(jià)均值2600 26404415 4450050010001500202225003000350040004500元深圳 廣州 北京 上海20222022年 四城市地價(jià)增長(zhǎng)空間比較圖元廣州 深圳 北京 上海20222022年 四城市地價(jià)投資增值能力比較圖廣州 深圳 北京 上海20222022年 四城市地價(jià)增值能力綜合比較圖北京、上海、廣州、深圳城市比較 —— 基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力 90 四、土地一級(jí)開發(fā)：目前在開發(fā)主體、資金來源等方面的模式及其未來開發(fā)模式預(yù)計(jì) 91 土地一級(jí)開發(fā)主要由政府控制，政府開發(fā)會(huì)有城市建設(shè)債券、土地證券化及不動(dòng)產(chǎn)信托等新的融資渠道 當(dāng)前一級(jí)開發(fā)主要由政府來控制，政府擔(dān)當(dāng)開發(fā)主體一方面是由城市土地的所有權(quán)歸政府所有的天然職責(zé)所決定，另一方面則與開發(fā)商擔(dān)當(dāng)開發(fā)主體具有弱質(zhì)性有關(guān)（主要是因?yàn)殚_發(fā)商資金實(shí)力與在各部門配合及公益性行為較弱有關(guān)）。 觀點(diǎn)一： 我們認(rèn)為，在當(dāng)前城市土地參與宏觀調(diào)控職責(zé)安排及經(jīng)營(yíng)土地的城市發(fā)展理念下，未來城市土地一級(jí)開發(fā)主體仍然是政府（約 60％），形式仍然是通過土地收購(gòu)儲(chǔ)備來運(yùn)作，開發(fā)商介入可能性還很小，可能在局部部分地區(qū)開發(fā)商會(huì)參與一級(jí)開發(fā)，但政策給予的活動(dòng)范圍極為有限。建議：不要進(jìn)入一級(jí)開發(fā)，（即使進(jìn)入，投資不可超過 5000萬，利潤(rùn)率一定要達(dá)到 100％，）將資源集中在二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。 觀點(diǎn)二： 當(dāng)前城市政府一級(jí)開發(fā)的資源來源主要靠財(cái)政撥款與銀行信貸，在未來隨著土地融資不斷發(fā)展的情況下，城市建設(shè)債券、土地證券化及不動(dòng)產(chǎn)信托將成為新的融資渠道。 觀點(diǎn)三： 92 五、土地收益支配現(xiàn)狀、問題及未來發(fā)展預(yù)計(jì) 93 土地收益目前主要用于耕地開發(fā)和城市建設(shè)等方面，在整個(gè)增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例在 60%左右，未來的收益安排中，用于補(bǔ)償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大 當(dāng)前地方政府土地收益用途方向多種多樣，國(guó)家并沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般來說在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)一般用于耕地開發(fā)方面，城市政府征地及存量收益方面，主要用于城市建設(shè)。 觀點(diǎn)一： 在整個(gè)增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例大約在 60%，開發(fā)商大約可獲取增值收益 30%左右， 10%在中介（在開發(fā)階段）。 觀點(diǎn)二： 在未來的收益安排中，用于補(bǔ)償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大，增值收益中地方政府所獲得比例將降低，開發(fā)商增值收益也會(huì)受到一定的影響，影響大小主要取決于地方政府收益損失是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁。 觀點(diǎn)三： 94 六、土地稅費(fèi)改革的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)稅的開征，對(duì)土地開發(fā)的影響、對(duì)住宅開發(fā)的影響等 95 目 錄 第一章 中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究 第二章 土地價(jià)格及成本變化分析 第三章 土地政策及其變化趨勢(shì) 目錄－土地政策及其變化趨勢(shì) 一． 土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì) 二． 土地出讓政策的變化和趨勢(shì) 三． 存量土地市場(chǎng)化流通的管理政策 四． 土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化。 五． 國(guó)家土地征用、管理、供應(yīng)的模式及流程未來的變化及趨勢(shì)。 六． 未來趨勢(shì)是征地范圍縮小、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開放集體土地市場(chǎng)；嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強(qiáng)。 七． 土地政策對(duì)增量供應(yīng)的限制性肯定增強(qiáng)；存量開發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；土地的 “ 隱性 ” 成本將顯化，交易成本降低；土地價(jià)格將有比較穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。 97 一、土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì) —— 以物權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善；集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 依照“建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代 產(chǎn)權(quán)制度”的要求，將來我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)變化的基本態(tài)勢(shì)是在堅(jiān)持土地公有制的前提下，明確土地所有權(quán)主體和所有權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，強(qiáng)化國(guó)家統(tǒng)一所有、政府分級(jí)監(jiān)管的管理體制，構(gòu)建更具效力和活力的委托－代理體系。 觀點(diǎn)一： 土地產(chǎn)權(quán)逐漸從“土地所有”為中心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴巴恋乩谩睘橹行?，以物?quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善，權(quán)能設(shè)置更加明確。（土地產(chǎn)權(quán)制度改革以物權(quán)為主，物權(quán)法，城市住房改造，通過市場(chǎng)配置合理分配產(chǎn)權(quán)。） 觀點(diǎn)二： 集體土地產(chǎn)權(quán)地位將逐步獲得與國(guó)有土地相同的產(chǎn)權(quán)地位，集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 觀點(diǎn)三： 國(guó)有土地使用制度改革將繼續(xù)深化，市場(chǎng)配置土地資源的范圍逐步擴(kuò)大。 觀點(diǎn)四： 98 二、土地出讓政策的變化和趨勢(shì) —— 土地出讓將納入到國(guó)家的宏觀調(diào)控管理中；未來會(huì)更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)；政府將將嚴(yán)管住宅土地供應(yīng)，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。 土地出讓將納入到國(guó)家的宏觀調(diào)控管理中，嚴(yán)格按規(guī)劃計(jì)劃供地、集中統(tǒng)一供地、根據(jù)需求市場(chǎng)化供地將是未來出讓政策繼續(xù)堅(jiān)持的重要內(nèi)容。（制定政策的基本出發(fā)點(diǎn)：保持一定的稀缺性） 觀點(diǎn)一： 未來將在出讓中更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)，推動(dòng)土地按照集約、合理方向發(fā)展。 觀點(diǎn)二： 政府在未來的出讓政策管理中，將嚴(yán)管住宅土地供應(yīng)，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，并通過市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)引導(dǎo)企業(yè)投資行為，合理投放土地供應(yīng)量。 觀點(diǎn)三： 99 三、存量土地市場(chǎng)化流通的管理政策 —— 存量土地管理將逐漸規(guī)范、暢通，住宅企業(yè)介入存量市場(chǎng)的門檻降低。 國(guó)家將為存量土地入市創(chuàng)造政策條件，降低交易許可門檻，逐步提供寬松、方便的流通環(huán)境。 觀點(diǎn)一： 政府對(duì)存量土地管理將進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)劃控制、計(jì)劃引導(dǎo)作用將增強(qiáng)，存量流通將趨向于集約化利用方向。 觀點(diǎn)二： 將來住宅企業(yè)從存量資源中獲取土地的難度將降低。 觀點(diǎn)三： 100 四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化 —— 土地規(guī)劃剛性約束增強(qiáng)，市場(chǎng)在規(guī)劃控制范圍內(nèi)作用能力增大。 根據(jù)當(dāng)前新一輪規(guī)劃制定的原則思路，在未來土地規(guī)劃調(diào)整肯定受到嚴(yán)格限制。 觀點(diǎn)一： 對(duì)于確需變更的土地必須得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)交有關(guān)出讓金，而且經(jīng)營(yíng)性用地變更調(diào)整也將逐步納入到市場(chǎng)化配置范圍內(nèi)。 觀點(diǎn)二： 101 五、從征地 — 補(bǔ)償 — 拆遷 — 一級(jí)開發(fā) — 土地儲(chǔ)備中心 — 公開出讓，國(guó)家土地征用、管理、供應(yīng)的模式及流程未來的變化及趨勢(shì) ? 未來政策變化主要的環(huán)節(jié)在征地 — 補(bǔ)償 — 拆遷方面，主要表現(xiàn)為用地門檻提高，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，土地一級(jí)開發(fā)將來仍由政府來控制，土地統(tǒng)一供應(yīng)、市場(chǎng)化配置將是今后土地供應(yīng)的趨勢(shì)。 102 六、未來趨勢(shì)是征地范圍縮小、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開放集體土地市場(chǎng)；嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強(qiáng)。 未來征地制度改革的發(fā)展趨勢(shì)是：縮小征地范圍、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開放集體土地市場(chǎng)。 征地制度改革 (1)嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍，區(qū)分公益性拆遷和經(jīng)營(yíng)性拆遷； (2)尊重公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，充分實(shí)