東渡國(guó)際楓橋青城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-20 11:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則（高檔酒店的有新地香格里拉，低端酒店的有西側(cè) 格林豪泰），建議本案引入的酒店品牌及檔次應(yīng)類(lèi)似于“美麗園”或“豪生”級(jí) 別的 中高檔酒店。 經(jīng)營(yíng)模式定位： 綜合開(kāi)發(fā)商既要回籠資金也要提升品牌、檔次的要求，我們主張采取 產(chǎn)權(quán)式 酒店 模式合作及經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)型酒店 產(chǎn)權(quán)型酒店 1 區(qū)域目前還沒(méi)有該類(lèi)型產(chǎn)品出現(xiàn) 投入成本小 大眾投資，銷(xiāo)售容易實(shí)現(xiàn) 與當(dāng)前市場(chǎng)主流形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，存活率較高 多以基金公司為主 投入相對(duì)較大 區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有了一個(gè)高星級(jí)酒店 開(kāi)發(fā)酒店對(duì)東渡來(lái) 說(shuō)是為了什么？ 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) 二、銷(xiāo)售模式研究及售價(jià)、速率測(cè)算； 項(xiàng)目面臨決策的三種銷(xiāo)售模式 （ 1）全部作為小戶型公寓出售； （ 2）中間 7000平米作為產(chǎn)權(quán)酒店出售，其余作為小戶型公寓出售； （ 3） 中間 7000平米作為酒店經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商持有較長(zhǎng)時(shí)間產(chǎn)權(quán)， 其余作為小戶 型公寓出售； 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) （一）銷(xiāo)售模式研究及售價(jià)、速率測(cè)算； （ 1）全部作為小戶型公寓出售； 樓盤(pán) 區(qū)域 總建面積 （㎡） 物業(yè)分布 剩余量 產(chǎn)品力 報(bào)價(jià) （元 /㎡） 金楓國(guó)際 新區(qū) 2棟 11層小高層，一房 3553㎡ 100套未推，總共還有 200套 毛坯， 挑高 8000 長(zhǎng)江一號(hào) 吳中區(qū) 10萬(wàn) 2棟 7層電梯房，主力面積 3 47 ㎡ 預(yù)計(jì) 6月推出264套 裝修未定，挑高 預(yù)計(jì) 8000左右 上城 吳中區(qū) 13層小高層，主力面積 40 ㎡ 預(yù)計(jì)年中約280300套 裝修（約1000元 /平米）挑高 暫定 8500 今創(chuàng)啟園 吳中區(qū) 4660㎡ 戶型 共 179套 裝修（約1000元 /平米） 8000 本案 金楓國(guó)際在售 長(zhǎng)江壹號(hào) 未售 上城 未售 “ 今創(chuàng)啟園 ” 精裝小戶型在售 —— 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：有區(qū)位、品質(zhì)和環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，成本投入少，改造工作量??； 缺點(diǎn)：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，自身以及市場(chǎng)集中供應(yīng)量大，在裝修以及性價(jià)比方面 （指挑高），銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力大，周期長(zhǎng)、收益相對(duì)小； —— 售價(jià)及速率預(yù)測(cè) （ 1）售價(jià) 毛坯約 8000元 /平米（價(jià)格需要觀察下半年市場(chǎng)走勢(shì)，該價(jià)格市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)比 處劣勢(shì)，但在地段、環(huán)境上有優(yōu)勢(shì)）； （ 2）速率 月均 5060套，銷(xiāo)售周期約為 12— 14個(gè)月 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) （ 2）中間 7000平米作為產(chǎn)權(quán)酒店出售，其余作為小戶型公寓出售； —— 酒店帶來(lái)的銷(xiāo)售溢價(jià)測(cè)算 A\坦福商務(wù)酒店（產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店，折后標(biāo)房?jī)r(jià) 300元 /間） —— 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià) 1450016000元 /平米，投資回報(bào)十年稅后 %。 小戶型公寓售價(jià) 12022元 /平米（原售價(jià)約 10500元 /平米 ），售價(jià)提升幅 度約 15%。 B\南京益來(lái)名人城市酒店（產(chǎn)權(quán)酒店，四星級(jí)） —— 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià) 12022元 /平米，投資回報(bào)十年稅后 8%，可分批回購(gòu)。 原公寓售價(jià) 9000元 /平米，售價(jià)提升幅度約 20%。 C\新地大廈酒店式公寓（一期 26層以上為香格里拉酒店） —— 酒店式公寓售價(jià) 14000元 /平米（含約 2500元 /平米精裝修），相對(duì)區(qū)域價(jià) 格箱體、租賃回報(bào)以及新地品質(zhì)而言，毛坯市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)在 900010000元 / 平米，酒店對(duì)公寓售價(jià)提升幅度約 20%。 公寓售價(jià)的 提升主要決定因素還是在于地段和品質(zhì) ，相對(duì)而言依據(jù)酒店檔次不 同，平均對(duì)公寓售價(jià)的提升幅度約為 1520%左右； 酒店模式分析 銷(xiāo)售模式 商業(yè)定位 思路回顧 提報(bào)要點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：有區(qū)位、品質(zhì)和環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品有差異性； 公寓部分售價(jià)提升 15%，速率提高約 30%，產(chǎn)權(quán)酒店擴(kuò)大客戶面，酒店未 來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的客源會(huì)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供有力支持； 缺點(diǎn)：投入成本高（約多投入 1000萬(wàn)），工程修改多； （ 1）售價(jià) 本案部分面積若能引進(jìn)較高檔次精品酒店，按 15%溢價(jià)測(cè)算毛坯公寓約 9200元 /平米，產(chǎn)權(quán)式酒店若以 10年 7%回報(bào)推算，售價(jià)約為 11571元 /平米； 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)推算： 未來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店房費(fèi) 200/天
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