【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。 ◆精心設(shè)計(jì)，保證質(zhì)量。計(jì)劃中要給予設(shè)計(jì)師充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)方案的精雕細(xì)琢，是施工進(jìn)度和設(shè)計(jì)效果的根本保證。 ◆平面立面，有機(jī)結(jié)合。機(jī)電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上與立體裝修設(shè)計(jì)充分融合，千萬(wàn)不可分割開(kāi)來(lái)。 ◆超前謀劃，規(guī)范運(yùn)作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時(shí)，注意規(guī)范運(yùn)作，盡量避免與當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖。 籌建階段進(jìn)度： 階 段 主要內(nèi)容 市場(chǎng)定位策劃和市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究階段 ◆ 市場(chǎng)定位策劃 ◆ 市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ◆ 平面規(guī)劃 ◆ 機(jī)電設(shè)計(jì)規(guī)劃 ◆ 裝修設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究 （一）市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究的要點(diǎn) ◆ 根據(jù)近年當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)客流情況，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店需求市 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 6 場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)； ◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評(píng)估交通便利程度、酒店可見(jiàn)度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場(chǎng)營(yíng)銷的主要因素； ◆ 綜合分析新建酒店的項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，確定酒店的定位和檔次 標(biāo)準(zhǔn)； ◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場(chǎng)需求潛力，從需求來(lái)源的角度預(yù)測(cè)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及其建設(shè)的必要性； ◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設(shè)施構(gòu)成。 ◆ 確定對(duì)新建酒店構(gòu)成不同程度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有及擬新建酒店?duì)顩r，主要是考慮競(jìng)爭(zhēng)因素； ◆ 分析新建酒店區(qū)域市場(chǎng)可比較的酒店及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況。例如：出租率、平均房?jī)r(jià)和客源構(gòu)成等。 ◆ 考慮投資者的利益，分析至少首個(gè)五年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，測(cè)算投資回報(bào)率及投資回收期； 可行性研究報(bào)告的撰寫，不單純是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當(dāng)?shù)匚磥?lái)的經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)新增酒店情況，對(duì)市場(chǎng)占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場(chǎng)變化為參照的合理預(yù)測(cè)分析。在對(duì)酒店設(shè)施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準(zhǔn)確地把握酒店未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，保證酒店設(shè)計(jì)理念和硬件設(shè)施的超前性與領(lǐng)先性?？尚行匝芯渴且粋€(gè)集市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)計(jì)要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟(jì)可行性分析既包括項(xiàng)目的投資分析與回報(bào)分析，又與建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)方案等緊密聯(lián)系，是項(xiàng)目發(fā)展方案的匯總 ,對(duì)項(xiàng)目起決策性作用。 此外，可行性研究中應(yīng)著重對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行闡述和分析。通常需要以客房、餐飲 、商務(wù)中心、商場(chǎng)、寫字樓、公寓及娛樂(lè)等為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)中心，并以每個(gè)經(jīng)營(yíng)中心為基點(diǎn)制定經(jīng)營(yíng)理念。其中，包括經(jīng)營(yíng)思路、產(chǎn)品描述、目標(biāo)客戶、價(jià)格政策、服務(wù)模式、主要硬件要求（如其在整個(gè)建筑物的位置及樓層高度要求）等。經(jīng)營(yíng)理念的確定，是建立在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查、專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)及問(wèn)題綜合分析的基礎(chǔ)上，同時(shí)也要考慮到投資方的意向和基礎(chǔ)硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營(yíng)理念”，可有效統(tǒng)一投資方、設(shè)計(jì)師、承建商、管理者、員工等所有參與者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也為制定設(shè)計(jì)任務(wù)書、規(guī)劃布局、投資與回報(bào)、操作流程和標(biāo)準(zhǔn)、以及所有的管理與執(zhí)行方 案奠定基礎(chǔ)。 （二）市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 酒店所在地區(qū)概況 基本情況介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 交通設(shè)施狀況 主要旅游客源結(jié)構(gòu) 酒店所在區(qū)域介紹 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 7 項(xiàng)目地理位置分析 周邊區(qū)域狀況 交通便捷程度 與需求來(lái)源鄰近度分析 項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)概況 酒店市場(chǎng)整體環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)酒店概況 需求分析 未來(lái)新增酒店供給情況 整體市場(chǎng)預(yù)測(cè) 設(shè)施需求 市場(chǎng)定位分析 客房設(shè)施定位 餐飲設(shè)施定位 會(huì)議設(shè)施定位 娛樂(lè)設(shè)施定位 其他設(shè)施定位 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 固定和變動(dòng)成本 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流 投資分析 預(yù)計(jì)成本 稅前內(nèi)部回報(bào)率 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 在 “經(jīng)營(yíng)理念”設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，形成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果 ,即給設(shè)計(jì)師提供設(shè)計(jì)指引及相應(yīng)的設(shè)備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細(xì)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。通常，階段性成果會(huì)包括形成平面布局方案、機(jī)電方案和裝修設(shè)計(jì)方案等，以協(xié)助設(shè)計(jì)師及供應(yīng)商更好地理解和把握“經(jīng)營(yíng)理念”。在一些建筑布局已大致確定的項(xiàng)目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例 、相互之間的關(guān)系，以及客人、員工、貨物的交通路線。 經(jīng)營(yíng)管理方案設(shè)計(jì)。經(jīng)營(yíng)管理需求是經(jīng)濟(jì)可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎(chǔ) ,無(wú)論是在投資決策時(shí)還是在設(shè)計(jì)時(shí) ,以經(jīng)營(yíng)管理為根本要求的研究做得越細(xì)致 ,項(xiàng)目的質(zhì)量就會(huì)越高。一個(gè)優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案應(yīng)該是經(jīng)過(guò)綜合分析比選后的最優(yōu)化方案 ,需綜合平衡使用者、經(jīng)營(yíng)管理者、經(jīng)濟(jì)或規(guī)劃等方面的需求 ,兼顧藝術(shù)效果。同時(shí) ,設(shè)計(jì)工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個(gè)不斷深化和漸進(jìn)的過(guò)程 , 期間出現(xiàn)個(gè)別細(xì)微調(diào)整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在開(kāi)始時(shí)未被考慮到或未充分地考慮 , 就會(huì)導(dǎo)致修正設(shè)計(jì)方案的難度加 大 ,難以達(dá)到理想效果 , 并且造成時(shí)間及資源上的極大浪費(fèi)。所以說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)管理方案等設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)工作很關(guān)健。 功能布局設(shè)計(jì)。功能布局設(shè)計(jì)必須科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)又符合酒店運(yùn)營(yíng)規(guī)律。機(jī)電設(shè)計(jì)。機(jī)電設(shè)計(jì)是酒店設(shè)計(jì)中技術(shù)性最強(qiáng)，應(yīng)用新技術(shù)最直接，體現(xiàn)酒店先進(jìn)性的重要方面。機(jī)電 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 8 設(shè)計(jì)與酒店運(yùn)營(yíng)息息相關(guān)，是酒店服務(wù)品質(zhì)的重要組成部分之一，是酒店保持其高運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的根本保證，更是酒店未來(lái)的利潤(rùn)中心之一。 機(jī)電設(shè)計(jì)要遵循以下原則： ◆合理性，能滿足酒店運(yùn)營(yíng)的需要； ◆科技性，要使用成熟技術(shù)，保證運(yùn)行的穩(wěn)定和維護(hù)的便利性 ； ◆因地制宜性，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓顩r，進(jìn)行有機(jī)利用； ◆經(jīng)濟(jì)性，運(yùn)營(yíng)在相對(duì)在較低成本上； ◆前瞻性，具有技術(shù)領(lǐng)先，滿足管理和使用者的最大需求； ◆環(huán)保性，符合國(guó)家法律法規(guī)要求。裝修設(shè)計(jì)。裝修設(shè)計(jì)方案是對(duì)酒店裝修風(fēng)格、功能要求等進(jìn)行詳細(xì)闡述，以達(dá)到設(shè)計(jì)師能把握細(xì)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，滿足各種使用和需求功能。 （一） 功能布局方案 酒店理念及等級(jí) 闡述酒店的星級(jí)、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂(lè)設(shè)施以及設(shè)計(jì)理念和風(fēng)格。 設(shè)計(jì)流線和主要物征 設(shè)計(jì)流線系統(tǒng)：分為客人流線、服務(wù)流線、貨物流線和信息流 線四大系統(tǒng) 主要特征： 客房數(shù)量，包括行政樓層、無(wú)煙樓層等特殊客房的比例 各餐廳餐位數(shù)，包括各類