【文章內(nèi)容簡介】 作進行有機結(jié)合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。 ◆精心設計，保證質(zhì)量。計劃中要給予設計師充足的時間，設計方案的精雕細琢，是施工進度和設計效果的根本保證。 ◆平面立面，有機結(jié)合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎上與立體裝修設計充分融合，千萬不可分割開來。 ◆超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時，注意規(guī)范運作，盡量避免與當?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖。 籌建階段進度： 階 段 主要內(nèi)容 市場定位策劃和市場及財務可行性研究階段 ◆ 市場定位策劃 ◆ 市場及財務可行性研究 規(guī)劃設計階段 ◆ 平面規(guī)劃 ◆ 機電設計規(guī)劃 ◆ 裝修設計規(guī)劃 市場及財務可行性研究 （一）市場及財務可行性研究的要點 ◆ 根據(jù)近年當?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預測酒店需求市 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 6 場未來增長趨勢； ◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素； ◆ 綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次 標準； ◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預測酒店市場競爭力及其建設的必要性； ◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設施構(gòu)成。 ◆ 確定對新建酒店構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店狀況，主要是考慮競爭因素； ◆ 分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。例如：出租率、平均房價和客源構(gòu)成等。 ◆ 考慮投資者的利益，分析至少首個五年的財務表現(xiàn)，測算投資回報率及投資回收期； 可行性研究報告的撰寫，不單純是對當?shù)亟?jīng)濟、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當?shù)匚磥淼慕?jīng) 濟社會發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預測分析。在對酒店設施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢，保證酒店設計理念和硬件設施的超前性與領先性?？尚行匝芯渴且粋€集市場、經(jīng)濟、經(jīng)營管理和設計要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟可行性分析既包括項目的投資分析與回報分析，又與建筑設計、市場調(diào)研和經(jīng)營方案等緊密聯(lián)系，是項目發(fā)展方案的匯總 ,對項目起決策性作用。 此外，可行性研究中應著重對經(jīng)營理念進行闡述和分析。通常需要以客房、餐飲 、商務中心、商場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經(jīng)營中心，并以每個經(jīng)營中心為基點制定經(jīng)營理念。其中，包括經(jīng)營思路、產(chǎn)品描述、目標客戶、價格政策、服務模式、主要硬件要求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度要求）等。經(jīng)營理念的確定，是建立在對市場進行深入調(diào)查、專業(yè)的經(jīng)驗及問題綜合分析的基礎上，同時也要考慮到投資方的意向和基礎硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營理念”，可有效統(tǒng)一投資方、設計師、承建商、管理者、員工等所有參與者對項目的認識，同時也為制定設計任務書、規(guī)劃布局、投資與回報、操作流程和標準、以及所有的管理與執(zhí)行方 案奠定基礎。 （二）市場及財務可行性研究報告的主要內(nèi)容 酒店所在地區(qū)概況 基本情況介紹 經(jīng)濟發(fā)展情況 交通設施狀況 主要旅游客源結(jié)構(gòu) 酒店所在區(qū)域介紹 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 7 項目地理位置分析 周邊區(qū)域狀況 交通便捷程度 與需求來源鄰近度分析 項目地點優(yōu)劣勢分析 競爭酒店市場概況 酒店市場整體環(huán)境 競爭酒店概況 需求分析 未來新增酒店供給情況 整體市場預測 設施需求 市場定位分析 客房設施定位 餐飲設施定位 會議設施定位 娛樂設施定位 其他設施定位 經(jīng)營預測 固定和變動成本 營運現(xiàn)金流 投資分析 預計成本 稅前內(nèi)部回報率 酒店規(guī)劃設計階段 在 “經(jīng)營理念”設計的基礎上，形成規(guī)劃設計階段性成果 ,即給設計師提供設計指引及相應的設備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細設計提供依據(jù)。通常，階段性成果會包括形成平面布局方案、機電方案和裝修設計方案等，以協(xié)助設計師及供應商更好地理解和把握“經(jīng)營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例 、相互之間的關系，以及客人、員工、貨物的交通路線。 經(jīng)營管理方案設計。經(jīng)營管理需求是經(jīng)濟可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎 ,無論是在投資決策時還是在設計時 ,以經(jīng)營管理為根本要求的研究做得越細致 ,項目的質(zhì)量就會越高。一個優(yōu)質(zhì)的設計方案應該是經(jīng)過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案 ,需綜合平衡使用者、經(jīng)營管理者、經(jīng)濟或規(guī)劃等方面的需求 ,兼顧藝術效果。同時 ,設計工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程 , 期間出現(xiàn)個別細微調(diào)整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮 , 就會導致修正設計方案的難度加 大 ,難以達到理想效果 , 并且造成時間及資源上的極大浪費。所以說，市場調(diào)研和經(jīng)營管理方案等設計的基礎工作很關健。 功能布局設計。功能布局設計必須科學、嚴謹，同時又符合酒店運營規(guī)律。機電設計。機電設計是酒店設計中技術性最強，應用新技術最直接，體現(xiàn)酒店先進性的重要方面。機電 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 8 設計與酒店運營息息相關，是酒店服務品質(zhì)的重要組成部分之一，是酒店保持其高運營標準的根本保證，更是酒店未來的利潤中心之一。 機電設計要遵循以下原則： ◆合理性，能滿足酒店運營的需要； ◆科技性，要使用成熟技術，保證運行的穩(wěn)定和維護的便利性 ； ◆因地制宜性，根據(jù)當?shù)氐臓顩r，進行有機利用； ◆經(jīng)濟性，運營在相對在較低成本上； ◆前瞻性，具有技術領先，滿足管理和使用者的最大需求； ◆環(huán)保性，符合國家法律法規(guī)要求。裝修設計。裝修設計方案是對酒店裝修風格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設計師能把握細節(jié)的標準，滿足各種使用和需求功能。 （一） 功能布局方案 酒店理念及等級 闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂設施以及設計理念和風格。 設計流線和主要物征 設計流線系統(tǒng)：分為客人流線、服務流線、貨物流線和信息流 線四大系統(tǒng) 主要特征： 客房數(shù)量，包括行政樓層、無煙樓層等特殊客房的比例 各餐廳餐位數(shù)，包括各類