【文章內(nèi)容簡介】 進行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費能力也是三個版塊中最強的。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟能力都普遍偏高。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。二、 縣府街以南主要居民區(qū)：西關小區(qū)、清洋苑、南苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶數(shù)約5400戶，預計總?cè)丝?6200人。這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個體私營戶較為集中，在購物消費習慣上，對價格的承受能力普遍不高，消費較為謹慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費需求。大宗購物、高消費購物多選擇芝罘區(qū)。（具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表）附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人）世剛纖維:800韓日服裝:300元生藥業(yè):100福寶食品:500新大洋食品:400新世界纖維:100佳隆納米產(chǎn)業(yè):60福山果汁廠:80永進服裝廠:100新光紡織有限公司:220荏原空調(diào):800冰輪集團:200首鋼磁性材料:200矢崎汽車配件:4000山村果園：1600迪帕爾空調(diào)：1000冰輪：3000截止2003年。五、區(qū)域交通/人流狀況與未來走勢（見附件）六、區(qū)域各類物業(yè)供應吸納及動態(tài)分析住宅1）居民區(qū)總供應量總戶數(shù)：38300戶總?cè)丝跀?shù)：129900人注：計算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（3人）+供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（1）=總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點簡析戶型面積以70㎡、80㎡左右為主，戶型特點多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應量來看，70、80㎡戶型占總供應量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項目、舊村自建項目的面積一般也多集中在70、80㎡這個區(qū)間，如鹽場村小區(qū)等。次主力戶型面積為50—60㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前的供應量來看，50—60㎡戶型約占總量的20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。大面積戶型，尤其是120㎡以上戶型，戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯層、復式等，多存在于幾個較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來分析，120㎡以上戶型約占供應總量的5%左右。另有一部分90㎡、100㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所占比例均不大，戶型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯層，如東華新苑、永福苑等。3） 居住區(qū)域簡析從福山區(qū)住宅供應區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。而這部分住宅面積多樣化，從70㎡—160㎡應有盡有，并且出現(xiàn)了錯層、復式等多種戶型結(jié)構(gòu)，銷售情況也比較好，銷售率均超過70%。另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個新建項目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠遠弱于主力居住版塊。大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一地段，如宋家疃、欒家疃、姜劉疃、鹽場村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問題，推進步驟緩慢。縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件）2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價調(diào)研（見附件）3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析類型代表項目專業(yè)市場煙臺福山五金家電市場（銷售/招商）煙臺北方汽車配件交易中心（銷售/招商）購物中心席位型商鋪百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)）德勝商城（一期招商，二期銷售/招商）亞東商城（正常營業(yè)）富盛商城（銷售，僅剩一套）底商曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建/在售）商業(yè)街商鋪百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)）銀河名都商業(yè)步行街（在建/在售）月光心境（在售）社區(qū)商鋪富豪花園二期（已營業(yè)）4）項目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設動態(tài)分析例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計表項目名稱開發(fā)商基本情況德勝商城德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售/招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計為40000平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時進行，除一層外整體招商效果不甚理想煙臺五金家電市場和平家電銷售/招商，已銷售95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為60000平方米煙臺（福山）汽車配件交易市場國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā)銷售/招商，共分三期開發(fā)，總建面積為68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點還未選好，銷售率已達98%以上，招商也達85%以上銀河名都商業(yè)步行街山東邦界邦捷集團有限公司在建/在售，總建為23000平方米，共計166套商鋪，西側(cè)已銷售80%左右，北側(cè)銷售一般，銷售率不到20%，剩余15000平方米，2004年年底交房曙光名都底商煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)有限公司在建/在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為20000平方米，一期為14000平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。月光心境煙臺市北方房地產(chǎn)開發(fā)公司已銷售完畢，總建為20000平方米，麗水灣煙臺市北方房地產(chǎn)開發(fā)公司在建/在售，總建為2500平方米，銷售在70%左右。富盛商城德生蚨置業(yè)有限公司在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為2500平方米環(huán)宇小區(qū)商住樓煙臺環(huán)宇實業(yè)公司在建/在售，一期已正常營業(yè)，二期已銷售90%左右，總建為15000平方米。東華商住樓煙臺東華房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售完畢，總建為2000平方米。富豪花園三期，四期天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期為在建/在售，總建為7500平方米；四期規(guī)劃開發(fā)，規(guī)劃總建為70000平方米。福園花園（暫定名）永達實業(yè)總公司規(guī)劃開發(fā)/即將開發(fā)煙臺市最大的社區(qū)，規(guī)劃總建為37萬平方米，預計商鋪為20000平方米備注：（一）以上項目僅為本案區(qū)域內(nèi)的可類比競爭對手項目；（二）綜合以上數(shù)據(jù)，2004年此片區(qū)房產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)總量為89萬平方米（已開發(fā)面積為31萬平方米，余規(guī)面積為58萬平方米），已售為25萬平方米，剩余貨量為6萬平方米。（三）計算公式：總規(guī)—已開發(fā)=規(guī)劃剩余量已開發(fā)—已銷售=開發(fā)剩余貨量規(guī)劃剩余+開發(fā)剩余貨量=未來囤積貨量（可變/未列出未來新增規(guī)劃）（四）計算數(shù)據(jù)：89萬—31萬=58萬平方米 31萬—25萬=6萬平方米 58萬+6萬=64萬平方米5）項目所在區(qū)域板塊市場商業(yè)部分供求量分析與展望此片區(qū)位于福山生活區(qū)與福山高新區(qū)的交接處，前期規(guī)劃及開發(fā)量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區(qū)，提升了此片區(qū)的區(qū)域形象，同時也為強大的商業(yè)市場提供了最為基本的條件，越來越多的人流必定會為這一區(qū)域創(chuàng)造一個新的商圈。根據(jù)規(guī)劃，永達實業(yè)總公司即將開發(fā)煙臺市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為37萬平方米，同時在匯福街北側(cè)也將開發(fā)一大型的酒店及高級公寓，所以開發(fā)量在未來一段時間內(nèi)會穩(wěn)中有升，此項目的產(chǎn)生可謂機會與挑戰(zhàn)并存。6） 項目所在區(qū)域板塊市場商用物業(yè)特點分析社區(qū)商鋪：設在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。此類項目多以購買為主，屬個人經(jīng)營較多，售價相對較底，回報較為穩(wěn)定。同時社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。商業(yè)街商鋪　　在商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。此類區(qū)域商圈歷史發(fā)展時間較長，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。 此類型物業(yè)在百貨大樓附近較為明顯，此片區(qū)商鋪90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報卻令無數(shù)商家樂此不?！，F(xiàn)多為一二層聯(lián)租，二層多用作倉庫或宿舍。購物中心席位型商鋪　　此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。例如百貨大大樓，德勝商城，亞東商廈等等。特點：　　目前此類型的商鋪承擔的風險較高，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，從而導致了項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營。象現(xiàn)在的百貨大樓已瀕臨破產(chǎn)，德勝商城二層以上招商狀況不盡人意。 底商　　底商是目前煙臺市福山區(qū)最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。 目前福山區(qū)住宅底商明顯高于寫字間底商，而且開發(fā)商也看中了這塊肥肉，開發(fā)量較之前幾年明顯上升。專業(yè)市場福山的專業(yè)市場近幾年剛剛開始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢頭，無論是從銷售，還是從招商來看形勢都非常良好。象煙臺（福山）家電五金市場以及煙臺北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢，銷售率均達到95%以上，招商也超過了80%，彌補了福山區(qū)同行業(yè)中的市場空白。在慎密的市場調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，煙臺市福山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營種類與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個層面與領域。以下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。詳見下表（配圖）：市場占有量匯總行業(yè)具體歸類劃分明細%服裝、鞋帽、飾品為主服裝——男女服飾、兒童、休閑服飾鞋帽、箱包——鞋店、箱包、皮具化妝品、飾品——化妝品、珠寶首飾、小飾品、小精品布藝、婚紗——藝術窗簾、床品、時尚婚紗攝影%休閑娛樂練歌房、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)吧、電影院等%家電、機電機電、電動工具、家電（大型）、小家電%酒店、賓館酒店賓館、旅社、招待所%大型商場大型綜合商場%通訊手機、通訊器材、小靈通、尋呼店、聯(lián)通、移動營業(yè)廳%日常消費品日用小百貨、醫(yī)藥店、美容店、海產(chǎn)品、糕點%其它銀行、眼鏡、個體經(jīng)營戶煙臺市福山區(qū)商業(yè)經(jīng)營種類與行業(yè)匯總與歸類劃分對比表：市場占有量對比表：第四章 項目地塊分析三、 項目地塊的區(qū)位價值 項目地塊處于福山整個區(qū)域的中心位置，緊鄰福山開發(fā)區(qū)管委，輻射潛在優(yōu)勢明顯； 地塊北側(cè)為開發(fā)區(qū)未來的“長江路”——永達街，臨近正在更新改造的福海路，可以方便通達開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、萊山區(qū)，交通條件的潛在優(yōu)勢非常鮮明；富豪青年國際廣場位于北四線與北五線之間，項目北邊的永達街（北五線）即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的便捷通道，交通將會更加四通八達，同時離同三高速與206國道近在咫尺。便利的交通條件必將會給此項目帶來巨大的升值潛力。 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處隨著多個大型住宅小區(qū)與此項目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢日益明顯，消費力也不斷上升。同時項目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會帶來大量的流動消費人群，強大的消費支撐是此項目運行的關鍵所在。 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處從長遠的規(guī)劃來分析，此項目最大的商業(yè)價值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時多個開發(fā)商的共同開發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來，這里必將會成為福山區(qū)新的中心商務區(qū)。四、 地塊價值標號分析：此項目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達街，南連天府街，項目呈長方形狀態(tài)，目前1號地塊應為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應。2號為南側(cè)與冰輪廠交接處，此地塊與富豪花園二期距離較近，同時又緊鄰目前較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺較差。3號為北側(cè)與電信路交接處，永達街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。4號為北側(cè)與冰輪廠交接處，冰輪廠的負面影響同樣在這一區(qū)域的以體現(xiàn)。第四章 項目開發(fā)條件分析（略）一、項目地形、地質(zhì)、基礎設施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應策略；三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作；