【正文】 ）主力店招商、次主力店招商后，將非強(qiáng)勢品牌與民間游資（投資者與意向經(jīng)營者）吸納的手法達(dá)到商業(yè)項(xiàng)目未經(jīng)營，但二次招商已有序進(jìn)行的良好效果。 界定主力店招商對象（大型零售業(yè)態(tài)、大型百貨業(yè)態(tài)、大型專業(yè)市場業(yè)態(tài)、大型零售業(yè)態(tài)+大型百貨業(yè)態(tài)式的雙主力店業(yè)態(tài)等等），依靠大型主力店的市場形象與品牌號召力突破市場，有效宣傳。一、立體的招商組合主力店的進(jìn)駐在現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)泛濫之時(shí)已被譽(yù)為靈丹妙藥，甚至為許多開發(fā)商和策劃公司譽(yù)為救命稻草。修改建議：三位一體的大型區(qū)域城市廣場富豪城市社區(qū)商業(yè)中心廣場+富豪城市花園廣場+富豪TOPONE購物中心廣場（南公建） （核心社區(qū)） （北共建）福山主動預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場狀況分析可能會有些單位成為滯銷點(diǎn)。以日常性質(zhì)的社區(qū)便利型商品，附帶輻射整個區(qū)域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費(fèi)品七、項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)原則低開高走：為在開盤初期制造轟動效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略?！?市場導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和發(fā)展空間。富豪五星級人居典范主題的詮釋：最直截了當(dāng)?shù)恼故卷?xiàng)目的概念主題定位，概念主旨在灌輸整體區(qū)域性高度與優(yōu)勢。1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區(qū)域性商業(yè)格局提升與喜慶。新城市中心 7喜生活時(shí)尚演繹（或次主力） 福山（形象）營銷定位項(xiàng)目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強(qiáng)大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題：福山城市區(qū)域中心之窗簡稱福山新城市之窗福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)；城市之窗：定格區(qū)域后，表達(dá)本項(xiàng)目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個窗口，亦同時(shí)代表著本項(xiàng)目并非單一的商業(yè)項(xiàng)目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。區(qū) 域：目標(biāo)準(zhǔn)確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價(jià)值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價(jià)值體系引爆市場的導(dǎo)火線。而項(xiàng)目的核心價(jià)值體系的建立是一項(xiàng)嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效的計(jì)劃和控制。而本案的規(guī)模有力地支持了項(xiàng)目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進(jìn)行。隨著煙臺市政府的新一輪造城運(yùn)動的新城市規(guī)劃藍(lán)圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項(xiàng)目啟動得到長足的發(fā)。3號為北側(cè)與電信路交接處，永達(dá)街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。以下幾項(xiàng)劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。特點(diǎn)：　　目前此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，因?yàn)樗枰l(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營。同時(shí)社區(qū)的商鋪在銷售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。富盛商城德生蚨置業(yè)有限公司在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為2500平方米環(huán)宇小區(qū)商住樓煙臺環(huán)宇實(shí)業(yè)公司在建/在售，一期已正常營業(yè)，二期已銷售90%左右，總建為15000平方米。3） 居住區(qū)域簡析從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。從目前總供應(yīng)量來看，70、80㎡戶型占總供應(yīng)量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。一、 天府街到縣府街舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等。2004年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準(zhǔn)入門檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開始在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。建成投產(chǎn)項(xiàng)目190個，園區(qū)產(chǎn)出能力達(dá)到80億元人民幣。福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點(diǎn)形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。天然氣工程8月底具備供氣條件；供熱工程10月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管7月底前完工。6月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程；5月底前完成銀河廣場建設(shè)工程。11月底前完成西山路翻修工程。準(zhǔn)備開修永達(dá)街和紅旗路的直線通車，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。轄5個鎮(zhèn)、2個辦事處，240個行政村，52個居委會。第二季度煙臺市商品房竣工面積與銷售面積之比為：∶1。,%%。（四） 主題經(jīng)營要凸現(xiàn)特色。十一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢：（一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第九、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。欲取得這一龐大的市場零售額，將導(dǎo)致兩個結(jié)果，一是中小企業(yè)被擠垮，二是有場無市。中國商業(yè)明年又一個發(fā)展熱點(diǎn)是購物中心的發(fā)展。國內(nèi)大型連鎖公司開始更大規(guī)模、更快速度地發(fā)展，在業(yè)態(tài)發(fā)展上仍以大型超市為主?！按笙蕖睂⒆尫康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當(dāng)前形勢、真正有實(shí)力的規(guī)范企業(yè)，將會得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其他企業(yè)兼并也在所難免。3）中國經(jīng)濟(jì)增長主要靠內(nèi)需拉動，后發(fā)優(yōu)勢使經(jīng)濟(jì)維持２０年到３０年以上的高速增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中國城市化進(jìn)程的加速，帶動了整個國內(nèi)投資領(lǐng)域的一場變革，推動了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和管理模式的新思維、運(yùn)作模式的新探討。對于上半年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。按照國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到１７萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。第五、消費(fèi)者購物方式的改變在改變。 第七、局部過熱，表象是同質(zhì)化競爭。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。人均消費(fèi)性支出為 7479 元。根據(jù)這一規(guī)劃，我市到2010年將建成環(huán)渤海圈中重要的商貿(mào)流通城市，并成為帶動膠東半島,輻射華北、東北，影響東北亞發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域性城市。據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。3） 交通、通信配套分析福山交通發(fā)達(dá)，區(qū)政府駐地距煙臺港、火車站、飛機(jī)場均不足14公里。5月底前完成匯福街翻新工程； 10月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程。12月底前完成匯福街西延至西外環(huán)綠化工程。（六）房地產(chǎn)開發(fā)。平均畝產(chǎn)269公斤。福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。天府街以北居民小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約6000戶，預(yù)估人口總數(shù)18000人左右。這一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522路等公交車的上、下客量也可得到證實(shí)。新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約4500戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?3500人。大宗購物、高消費(fèi)購物多選擇芝罘區(qū)。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等?？h府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。根據(jù)規(guī)劃，永達(dá)實(shí)業(yè)總公司即將開發(fā)煙臺市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為37萬平方米，同時(shí)在匯福街北側(cè)也將開發(fā)一大型的酒店及高級公寓，所以開發(fā)量在未來一段時(shí)間內(nèi)會穩(wěn)中有升，此項(xiàng)目的產(chǎn)生可謂機(jī)會與挑戰(zhàn)并存?，F(xiàn)多為一二層聯(lián)租，二層多用作倉庫或宿舍。專業(yè)市場福山的專業(yè)市場近幾年剛剛開始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢頭，無論是從銷售，還是從招商來看形勢都非常良好。 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處從長遠(yuǎn)的規(guī)劃來分析，此項(xiàng)目最大的商業(yè)價(jià)值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時(shí)多個開發(fā)商的共同開發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來，這里必將會成為福山區(qū)新的中心商務(wù)區(qū)。第六章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（略）一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性提示二、市場經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)四、項(xiàng)目市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)五、項(xiàng)目開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目銷售周期風(fēng)險(xiǎn)第二部分：項(xiàng)目定位篇第一章 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立一、項(xiàng)目核心競爭力分析經(jīng)過充分的市場調(diào)研和對本項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目切合核心競爭力元素首要一點(diǎn)為：■ 市場空白帶來的市場機(jī)遇本項(xiàng)目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊(yùn)等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購物廣場中心雛形?！?資源有效整合、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、開發(fā)理念創(chuàng)新本案的開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之初就已跳出煙臺市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)固步自封的圈子，以全新的開發(fā)經(jīng)營理念整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的全程房產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并以超越對手的前瞻性與魄力付之執(zhí)行。因此，樹立項(xiàng)目和開發(fā)商形象和地位；塑造項(xiàng)目和開發(fā)商品牌是本案核心競爭力的重要組成部分。三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略市場空白資源有效整合理念創(chuàng)新尋找平衡產(chǎn)品創(chuàng)新差異化唯一性整個福山、開發(fā)區(qū)市場新型態(tài)商業(yè)物業(yè)需求客戶儲集目標(biāo)客戶需求與產(chǎn)品定位和現(xiàn)有條件的對接“基因”重組式的創(chuàng)新，引爆市場的導(dǎo)火線以產(chǎn)品質(zhì)素和開發(fā)理念塑造自身品牌個性制造整個福山、開發(fā)區(qū)5年內(nèi)不會出現(xiàn)的高端商業(yè)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價(jià)值與城市發(fā)展同步的大型復(fù)合式商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心■ 實(shí)施目標(biāo)以城市區(qū)域運(yùn)營商的氣魄與高度，打造福山區(qū)域板塊內(nèi)首家真正大型集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的大型區(qū)域建筑復(fù)合體，并在未來5年至10年中穩(wěn)居該板塊區(qū)域物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。第二章: 項(xiàng)目的定位研究一、項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目的市場定位作用于決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，決定了項(xiàng)目所能夠形成的獨(dú)特的核心競爭優(yōu)勢。支持點(diǎn)之二：作為市場強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效益最大化的基點(diǎn)。從區(qū)域發(fā)展角度本項(xiàng)目將作為福山區(qū)核心商圈的新銳商貿(mào)推進(jìn)平臺，作為龍頭引領(lǐng)福山區(qū)商貿(mào)發(fā)展，改變區(qū)域城市商貿(mào)形象。7UP：取自知名飲料“7喜氣水”的概念靈感，取其發(fā)散出來的歐洲文化中休閑而又帶有浪漫主義的人文生活氣息，以中文“7喜”為轉(zhuǎn)化。6UP：能享受福山區(qū)內(nèi)最具有規(guī)模的飲食中心、美食街中的美食物的感覺?！?超 前 性：從開發(fā)、銷售、經(jīng)營理念到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3~5年的適度超前。在總的戰(zhàn)略地位上已經(jīng)有了較高的檔次，但由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)與居住環(huán)境氛圍較弱，廠礦企業(yè)較多，而且項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營面積亦較大，未來將面臨較大競爭壓力。留有余地：因?yàn)楫a(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶偏大或偏小）、建筑規(guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分超向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場原因或因產(chǎn)品原因回成為滯銷點(diǎn)。如今，本項(xiàng)目開發(fā)商不但通過富豪青年國際廣場的大體量商用物業(yè)，整合全新標(biāo)準(zhǔn)的花園式居住，全新塑造了新福山的商業(yè)業(yè)態(tài)，而且即將改寫福山商業(yè)格局與肩負(fù)推動福山商業(yè)國際化進(jìn)程的重任，亦將完成從開發(fā)商到區(qū)域城市運(yùn)營商的由單體到規(guī)模高度的跳躍。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。所謂“紅花雖好，仍需綠葉扶持。也可以簡稱為單層的核心次主力招商。 界定次主力店招商對象：如整個大型商業(yè)項(xiàng)