【正文】 中最強的。同時，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出5—8個小間對外出租。另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達到45000人左右?，F(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個350000㎡的項目正在規(guī)劃中，預計總戶數(shù)將達8000戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破24000人。（五） 機械制造業(yè)：沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標準件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機械、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、福爾精機、首鋼機加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼磁性材料、建設集團鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、110KV變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機械、天林精密機械、亞東印刷機械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機械、豐實精密機械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機械、出口包裝、冶金礦山機械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機械有限公司、金麟機械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu)（六） 紡織服裝業(yè)：恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝（七） 電子信息業(yè)：偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛IT工業(yè)園、利時達鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時達鐘表、帝元電子、霸王鐘表（八） 高檔食品加工：康樂達食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂達食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，同時吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項目進區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。四、 工業(yè)。糧經(jīng)產(chǎn)值比1 ：。；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8586元，人均居住面積14平方米，農(nóng)民人均純收入3939元，人均居住面積26平方米；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額29億元。全年計劃完成舊村拆遷20萬平方米，總開發(fā)面積45萬平方米，其中：舊村開發(fā)20萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)25萬平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。結(jié)合福海路的整體改造，大力實施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔次。6月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。10月底前完成福海路的全面改造工程；做好永達街與紅旗路對接及802省道改線工程的準備工作。分期完成河濱路向南延伸工程。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能力，實現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。藍（村）煙（臺）鐵路縱貫南北，境內(nèi)有4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設中的德龍煙鐵路橫貫南北。 2）開發(fā)進度。有購買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價的租金“吃”進相當數(shù)量的商鋪，經(jīng)過適當包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤；也有人自營商鋪；還有的投資養(yǎng)老。季度施工面積(萬㎡)新開工面積(萬㎡)竣工面積(萬㎡)銷售面積（萬㎡）第一季度437第二季度296增長比%%%%3）煙臺重點商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價格指數(shù)商業(yè)路段商鋪售出均價商鋪出租均價代表性商鋪物業(yè)租/售均價南大街東部一線（暫時無商鋪物出售）300600元/m2/南大街中部一線（暫無商鋪物業(yè)出售）14002000元/m2獨立臨街鋪面價在8001000元/m2左右商鋪物業(yè)均價在13001500元/m2南大街購物城租金均價在1500元/m2，南大街名品服裝商城1300元/m2海港路商圈暫時無商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤隆大廈預值均價在1萬元2萬元/m2左右租金均價在8001200元/m2左右新步步高購物中心鋪租水平小面積租金在1200元//m2左右，大面積租金（100m2以上，均價在1500元/m2左右“三站”商圈售價可分為二類水平一類水平在2萬元/m2租金均價在1000元/m2左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價在2萬元/m2左右。商業(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機會和力量。中觀房地產(chǎn)市場概況1）房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策法規(guī)《煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。今年前八個月全市工業(yè)經(jīng)濟運行良好今年以來， 全市工業(yè)經(jīng)濟的整體素質(zhì)和運行質(zhì)量得到進一步提高，發(fā)展速度逐月加快、效益穩(wěn)步提高。二、中觀環(huán)境簡析中觀（煙臺市）經(jīng)濟環(huán)境2003 年，煙臺市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財政收入 億元，地方財政收入 億元。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，定位非常關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點建設的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。商業(yè)地產(chǎn)專家們認為購物中心這樣大型的商業(yè)設施，自有資本金的比例應該達到80％是比較理想的，至少不能低于50％。在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風險。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象，而且造成了浪費土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問題。 目前全國在建立項的購物中心多達２００家左右，總面積約３０００萬平方米。2003年超市的規(guī)模會從大小兩極向中間回歸。消費者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購足商店中的低價購物，而是要求在具有價格競爭力的商店中買到時尚和個性化的商品。第三、中國商業(yè)零售業(yè)徹底對外開放今年１２月１１日，我國將結(jié)束對世貿(mào)組織的保護承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制，徹底對外開放，商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機會。第二、中國的零售業(yè)已經(jīng)進入大發(fā)展時期目前我國排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。在土地、資金、消費需求等多個市場因素的影響下，在國家出臺系列政策規(guī)范的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨空前的“洗牌過程”城市運營是開發(fā)商綜合實力的體現(xiàn)，也是開發(fā)商做強做大的戰(zhàn)略目標。政策環(huán)境中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的變革2004年，是中國房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項土地政策的出臺、銀行緊縮銀根、開發(fā)門檻提高等因素給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的變革。另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾，基礎(chǔ)設施建設、設備更新改造、城市化帶動的住房建設和汽車消費等將長期拉動投資增長。無論是本土化的開發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營，面對越來越開放的市場，即使是國內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭力、企業(yè)規(guī)?；?、市場國際化、人才儲備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應。四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 天府街以北 天府街到縣府街 縣府街以南五、區(qū)域交通/人流狀況與未來走勢六、區(qū)域各類物業(yè)供應吸納及動態(tài)分析住宅福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：第三章 項目地塊分析一、 項目地塊的區(qū)位價值二、 地塊價值標號分析第四章 項目開發(fā)條件分析（略）一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應策略；三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作；第五章 項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用二、項目劣勢尋找與應對三、項目機會把握與應用四、項目威脅預警與回避第六章 項目投資風險分析（略）一、項目風險性提示二、市場經(jīng)濟政策風險三、項目資金運作的風險四、項目市場運作風險五、項目開發(fā)周期風險與項目銷售周期風險第二部分：項目定位篇第一章 項目核心價值體系的建立一、項目核心競爭力分析二、項目核心價值體系的建立三、項目核心價值體系的實施策略第二章: 項目的定位研究一、項目市場定位二、項目形象定位三、項目發(fā)展定位四、項目概念主題定位五、項目產(chǎn)品定位六、項目經(jīng)營定位七、項目價格定位八、項目開發(fā)商定位：第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項目總體規(guī)劃設計建議一、規(guī)劃可修改原則第二章：項目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議第三章、項目招商一、立體的招商組合 界定主力店招商對象 界定次主力店招商對象 界定二次招商對象與分類二、提前界定的招商政策招商時機選擇招商比例關(guān)系有意識選擇商戶經(jīng)營類別與商場定位品牌準入制度的恒定三、商業(yè)管理公司的介入商業(yè)管理基本職能 商場招商代理 統(tǒng)一開業(yè)計劃 規(guī)范經(jīng)營方向 組織宣傳推廣活動 建立和維護商場品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 制止惡性競爭 杜絕假冒偽劣商品 處理投訴第一部分：市場研究篇第一章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及判斷一、宏觀環(huán)境簡析宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究1）經(jīng)濟環(huán)境更加公平與合理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。中國加入WTO后國民經(jīng)濟保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場運營的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。尤其是土地公開招、拍、掛的市場交易方式，更需要有專業(yè)的管理團隊來運作項目。中國只要利用好后發(fā)優(yōu)勢，按照比較優(yōu)勢發(fā)展，經(jīng)濟應該可能再維持２０年到３０年以上的高速增長，可能最慢到２０３０年經(jīng)濟總體規(guī)模可能達到美國的水平，以后超過美國。8．31大限后，全國的1萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)將有8000多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組。宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點第一、商業(yè)網(wǎng)點總體不足依然沒有改變。2001年，每家連鎖百強企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達到了169家，2003年為204家。（WARLTSMART、CARREFOUR、METRO、PRICESMART、易初蓮花等）第四、國外商業(yè)企業(yè)加速度拓展沃爾瑪在今后的5年里共要開設500家連鎖店，并開始在中國建立生鮮類農(nóng)副產(chǎn)品的供應鏈。第六、購物中心的發(fā)展將開啟中國大型商業(yè)設施建設的未來。回歸的第一臺階是4000～5000米的綜合性超市，第二臺階是2000～3000米的生鮮加強型食品超市。如果按照每平方米保本銷售額８０００元左右計算，即要達到２４００多億元零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營。第八、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認識上存在著問題。第十、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。（二） 科學合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應該進行重新定位，要最大限度減少成本。調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，錯位經(jīng)營。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元。前8個月, %；, %。其中，老城區(qū)將以歷史文脈為底蘊，以具有膠東風情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點的新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。2）本市房地產(chǎn)市場總體供求及現(xiàn)狀第二季度與第一季度對比數(shù)據(jù)本年度第一季度施工面積437萬平方米?！靶腋＞怕　鄙倘κ蹆r可分為三類水平一類水平在3萬元/㎡㎡三類水平在50008000元/㎡租金均價在500元/㎡左右九隆內(nèi)商鋪目前租均價1000元/㎡左右4）煙臺重點商業(yè)價值地段劃分地段區(qū)域心理認同程度水平商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象價值類評估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨