地產(chǎn)項目全程策劃報告-wenkub
2022-08-31 02:06:29 本頁面
【正文】 空氣污染嚴(yán)重；8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。⑵劣勢分析①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23 路 車 陂 — 梅花路 504 路 西 洲 —白云路39 路 員 村 — 豪賢路 518 路 棠 下 —廣園西瑤臺53 路 員 村 — 寶崗大道 540 路 怡景新村 —瑤 臺177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 —瑞寶村221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 —廣州火車站243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 —火車站245 路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882 路 保稅區(qū) —彩虹橋腳284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) —機場生活區(qū)296 路 員 村 — 南湖游樂園 目 企 劃 思 路由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選,這也項目是否成功的關(guān)鍵。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等，呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點加強。 “個性化 ”的形象客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。位于項目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤較多，規(guī)19 / 51模較大，規(guī)劃有致。細(xì)分析項目相鄰的樓盤，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無法回避。 2． 2． 項 目 形 象 定 位 項目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素較高，而且設(shè)有多項公建配套，生活便利。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：21 / 51廣州新城市中心區(qū)隨著地鐵一號線的開通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。23 / 51分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。25 / 51分析：由于不滿現(xiàn)時的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域為此類人之首選。2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 年齡層次：中青年人為主（30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分 中高等級 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款 10 萬元以上27 / 51 消費等級10 萬~50 萬元 消費水準(zhǔn) 精品型消費 購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好——治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。5）舊屋換新屋。⑵戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。⑵為本案住宅造勢目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。3． 2． 促 銷 手 段 建 議 敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。 向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認(rèn)識，并吸引其到場購買。根據(jù)項目的實際情況，建議如下：⑴贈送一年管理費 針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交⑵贈送一年天河公園門票 提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。若發(fā)展商對自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質(zhì)量免費維護”，可大大增強客戶的信心。4． 體 選 擇 建 議 ⑴ 廣州日報 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，發(fā)行量 50 萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。41 / 51⑷ 戶外廣告和指示路牌①在樓盤附近做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告④地鐵口、公交車站的燈箱廣告利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。． 競 爭 對 手 分 析 高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到消費者解囊認(rèn)購。43 / 51 短期內(nèi)建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。47 / 514． 4 廣 告 宣 傳 推 廣 策 略 項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。但配合了具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活……一點點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑造于買家的面前，以引起買家的共鳴。媒介選擇 報紙《廣州日報》、《羊城晚報》 電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔 電臺廣州二臺、羊城交通臺49 / 51方 案 說 明此次策劃提案提供了本項目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個大的框架，許多細(xì)節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進一步充實完善，其中主要有： 報紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計 公關(guān)活動的專項活動提案 各媒介投入廣告的具體時間及版位結(jié) 束 語 就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。 基信地產(chǎn)?；诒炙緦椖拷槿攵炔蛔?，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補充實操性更強的方案，望貴司見諒。4． 媒 介 的 組 合 策 略以報紙、電視、電臺為主，戶外廣告、雜志為輔。以此獲得目標(biāo)消費群的認(rèn)可，帶動銷售。 廣告訴求在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。主要競爭對手有天
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