【正文】 未定產(chǎn)品配比 一、二層為商鋪，以上為三層，其中小戶型占四成裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修項(xiàng)目特色價(jià)格成為該案的主力賣點(diǎn)，其單價(jià)和總價(jià)都比較低，對(duì)較低階層的買家具有很大吸引力。 營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵在于如何有步驟地引導(dǎo)市場(chǎng)，而非堆砌式灌輸。 產(chǎn)品仍停留在初級(jí)階段，無(wú)本質(zhì)上的創(chuàng)新，而推廣時(shí)又言過(guò)其實(shí)，得不到市場(chǎng)廣泛認(rèn)同。 酒店式公寓與商務(wù)寫字樓客戶目標(biāo)定位區(qū)分不明確，使?fàn)I銷難度加大。 物業(yè)高檔，物管服務(wù)項(xiàng)目全面細(xì)致，推行英國(guó)管家式服務(wù)178。 總建筑面積 6萬(wàn)平方米 建筑類型 高層 均價(jià) 3300元/平方米開(kāi)盤日期 05年中 物業(yè)檔次 高檔 主力戶型面積 34—53平方米 物管費(fèi) 實(shí)用型創(chuàng)新產(chǎn)品在消費(fèi)市場(chǎng)永遠(yuǎn)會(huì)受到歡迎178。風(fēng)景華庭劣勢(shì)分析178。178。風(fēng)景華庭優(yōu)勢(shì)分析178。 能夠代表淄博市場(chǎng)整體現(xiàn)狀水平和發(fā)展趨勢(shì)178。 能體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性化和差異化178。178。 　 從淄博商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中我們認(rèn)為，眾多的商業(yè)項(xiàng)目在整體的定位策劃中根本沒(méi)有導(dǎo)入什么服務(wù)功能和輻射功能，完全按照傳統(tǒng)的以我為中心的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)定位和構(gòu)筑市場(chǎng)，在商業(yè)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)中根本不具備可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也就是無(wú)從談起以客戶需求為市場(chǎng)導(dǎo)向和以客戶為中心、為客戶創(chuàng)造價(jià)值。 　 目前，淄博商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于市場(chǎng)規(guī)劃混亂狀態(tài)。 淄博的產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)淄博是山東省的重要工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)，主要產(chǎn)業(yè)有石油、化工、醫(yī)藥、紡織、絲綢、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等35個(gè)行業(yè)為依托。從淄博區(qū)域的地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)氛圍和輻射功能來(lái)分析，淄博具有得天獨(dú)厚的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。不同之處在于：這類人群大多屬于新興中產(chǎn)階層，追求生活的便利與舒適性；消費(fèi)觀念較感性，與傳統(tǒng)消費(fèi)觀念有明顯區(qū)分；審美觀和生活形態(tài)上以自我為中心，追求個(gè)性和與眾不同；比較容易接受新生事物。 先自住，后出租人群這類人群參加工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄較少，在外租房的比例較大。 高消費(fèi)階層社會(huì)應(yīng)酬較多，需要經(jīng)常去酒店開(kāi)房的人群。本案的定位是酒店式公寓，其客戶群特征為：178。 對(duì)樓價(jià)接受程度也在增加，這從近年樓價(jià)上漲和成交量的情況就可發(fā)現(xiàn)。178。178。 開(kāi)始注重裝修房隨著時(shí)間變化，潛在購(gòu)房群體對(duì)毛肧房的需求比例下降，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的廚衛(wèi)裝修及各種裝修套餐認(rèn)可比例有較大提高。 環(huán)境先行消費(fèi)者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場(chǎng)是這個(gè)樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會(huì)下決心買房，只有看到實(shí)在的園林、景觀小品等，他們才會(huì)下決心購(gòu)買。三房與二房仍為主流戶型，選擇三房的占57﹪，選擇二房的占31﹪。根據(jù)權(quán)威調(diào)查，二人家庭占所有居住結(jié)構(gòu)的25﹪，而淄博3500元以上的家庭月收入群體占了總體的六成，約三成左右的潛在購(gòu)房者過(guò)去已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，中端的消費(fèi)者占總體的八成以上，有二成左右的消費(fèi)者是再次置業(yè)，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)的承受能力在穩(wěn)步提高。3．消費(fèi)市場(chǎng)分析所有潛在購(gòu)買者中，有近75﹪為本地土生土長(zhǎng)人群。預(yù)期的調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)已從高速發(fā)展期開(kāi)始向階段性調(diào)整期過(guò)度。 房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，投資將回歸理性2005年商品房空置面積增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，購(gòu)房趨于理智。 大型樓盤項(xiàng)目會(huì)不斷出現(xiàn)大盤化是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，隨著中心區(qū)土地資源的稀缺和消費(fèi)者生活觀念以及價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變，具備好環(huán)境、配套全、交通便利的城郊大盤將成為很大一部分消費(fèi)者首選。178。本地居民已開(kāi)始趨向理性消費(fèi)，隨著市場(chǎng)成熟度的提高和實(shí)力派開(kāi)發(fā)商的介入，該狀況將有所改善。同比增長(zhǎng)空置面積過(guò)多，一方面會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，另一方面也會(huì)占?jí)嘿Y金，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。 產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題突出產(chǎn)品開(kāi)發(fā)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商們?nèi)匀煌Ａ粼谫Q(mào)易性的經(jīng)營(yíng)思路階段進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只注重項(xiàng)目的短期利益，導(dǎo)致一大批同質(zhì)產(chǎn)品的出現(xiàn)。178。%，而 ，%，經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，其比重不斷走低，使中低收入家庭住房需求得不到滿足，有效供給不足的矛盾加劇。 客戶群范圍較廣根據(jù)其地理位置、價(jià)格、景觀等因素既有高素質(zhì)的工薪階層，也有金領(lǐng)、白領(lǐng)階層，私營(yíng)業(yè)主、私企老板、政府機(jī)關(guān)人員，另外外來(lái)人員也占了較大比重。各區(qū)縣完成投資及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣完成投資（億元）所占比重（%）同比增長(zhǎng)（%）15826135200各區(qū)縣施工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣施工面積(萬(wàn)㎡)所占比重（%）同比增長(zhǎng)（%）各區(qū)縣竣工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣竣工面積（萬(wàn)㎡）000所占比重（%）000 各區(qū)縣銷售面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣實(shí)際銷售面積(萬(wàn)㎡)00所占比重（%）00預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)60所占比重（%）0178。%，與2004年相比。%。私營(yíng)企業(yè)投資增長(zhǎng)最快。雖然這一數(shù)據(jù)在絕對(duì)量上已達(dá)到了有史以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最高點(diǎn)，但增幅在“十五”期間是最低的，分比2001年、2002年、。2003年至今是淄博房地產(chǎn)發(fā)展最快的一段時(shí)期，住宅、商鋪、寫字樓無(wú)論從市場(chǎng)供應(yīng)量還是從投廣頻次都堪稱淄博歷史之最，概念炒作、營(yíng)銷方式與以前相比都有較大突破，群聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)凸顯。其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)與中心城區(qū)錯(cuò)位發(fā)展和功能互補(bǔ)，為淄博發(fā)展成新興中心城市創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。東西南北四個(gè)城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，形成城市組群。淄博位于山東半島中部，是山東省重要的交通樞紐城市。淄博市政府全面完成城市總體規(guī)劃修編，完善新城區(qū)各項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃和老城區(qū)改造規(guī)劃，搞好柳泉路北延段、膠王路淄博段控制性規(guī)劃?？傮w來(lái)看，淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)是健康向上的，但仍然存在一些不容忽視的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式依然較為粗放，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與資源環(huán)境的矛盾仍顯突出，就業(yè)壓力有所加大，社會(huì)保障體系尚待進(jìn)一步完善，解決三農(nóng)問(wèn)題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。 萬(wàn)元GDP綜合能耗降低20%以上178。 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上178。所謂合理，指的是企業(yè)戰(zhàn)略框架合乎企業(yè)的實(shí)際情況；所謂經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)戰(zhàn)略框架的搭建能夠使有限的企業(yè)資源得到最大程度的發(fā)揮。本次報(bào)告將站在市場(chǎng)發(fā)展的高度，立足于企業(yè)現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)深度市場(chǎng)調(diào)研挖掘出市場(chǎng)的真實(shí)需求和空白點(diǎn)；通過(guò)概念、資源的整合，打造出實(shí)用、創(chuàng)新、適度超前的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；通過(guò)戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的設(shè)計(jì)，達(dá)到企業(yè)和項(xiàng)目形象品牌的樹(shù)立以及產(chǎn)品營(yíng)銷的強(qiáng)力執(zhí)行；通過(guò)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的資源整合、挖潛，搭建企業(yè)和項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化、差異化競(jìng)爭(zhēng)，從而超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%以上178。 人口自然增長(zhǎng)率控制在5‰以內(nèi)178。，%；，%；，%，增長(zhǎng)32%。全面完成新城區(qū)“兩縱四橫”六條骨干道路建設(shè)及綠化，新建西十三路等等道路工程。濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，濱（州）萊（蕪）高速公路橫貫全市南北，市中心張店區(qū)距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70公里。改革開(kāi)放以來(lái)，淄博綜合實(shí)力不斷增長(zhǎng)。淄博得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開(kāi)放城市的投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已成為山東地區(qū)海內(nèi)外客商進(jìn)行投資合作最富有吸引力的城市之一。消費(fèi)者購(gòu)房更趨理性，對(duì)于樓盤的品質(zhì)、規(guī)模、配套、園林規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力也更加關(guān)注，整個(gè)市場(chǎng)在向著更加成熟的方向發(fā)展。，住宅投資仍占主導(dǎo)地位2005年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)最快,，%,%；,%,%；，%,%。截至2005年底，%；，%；，%；，%；，%。%，%；，%，%；，%，%?！獜埖陞^(qū)市場(chǎng)分析張店區(qū)是淄博市的中心城區(qū)，是淄博政治、商業(yè)、科技、文化、娛樂(lè)的核心區(qū)。 市場(chǎng)供應(yīng)充足，市場(chǎng)交易活躍張店區(qū)樓盤貨量充足，一直名列各區(qū)縣首位。178。二是大戶型住房供應(yīng)過(guò)多，而小戶型住房不足。 價(jià)格穩(wěn)步上漲商品房?jī)r(jià)格漲幅雖較同期有所回落，但仍然保持穩(wěn)步上漲的走勢(shì)。%。這和市場(chǎng)上創(chuàng)新產(chǎn)品嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新能力和開(kāi)發(fā)理念有待提高是分不開(kāi)的。178。 購(gòu)買力繼續(xù)加強(qiáng)，購(gòu)買方向保持相對(duì)集中%，%的水平，居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力進(jìn)一步增強(qiáng)。178。房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金的成本更高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，因此投資將進(jìn)一步回歸理性。張店區(qū)仍將是淄博市房地產(chǎn)投資的重心，市場(chǎng)投資和購(gòu)買力的傾向性支持將會(huì)加快張店區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。178。178。178。在戶型上對(duì)復(fù)式、錯(cuò)層、躍層住宅需求上升。 購(gòu)房者學(xué)歷呈升高趨勢(shì)，大專以上的占51﹪。 購(gòu)房者最關(guān)注的因素集中在地段，其次是價(jià)格、周邊環(huán)境、交通便利。多層洋房產(chǎn)品：公司管理層，高收入工薪層，私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生、學(xué)者等高級(jí)知識(shí)分子；對(duì)交通條件要求高，集中在次城區(qū)和城區(qū)邊緣。 以投資為主的買家酒店式公寓以其地理位置優(yōu)越、總價(jià)低、首付款少、出租率和租金高為最大買點(diǎn)，本案位于淄博第一商圈內(nèi)，周邊各類配套齊全，出租率極高，租金為市區(qū)最高地區(qū)。有了自己的酒店式公寓，就是有了一個(gè)完全屬于自己的空間，還可以節(jié)省每月高達(dá)數(shù)千的開(kāi)房費(fèi)用。酒店式公寓低首付、低月供的特點(diǎn)對(duì)他們是很有吸引力的，其購(gòu)買思路為，先自?。ň彤?dāng)作付房租），等有能力購(gòu)買新房后，再將公寓出租，達(dá)到以房養(yǎng)房的目的，并且租金收入除去月供后還有一定盈余。酒店式公寓屬于個(gè)性化較強(qiáng)的產(chǎn)品類型，其最大特點(diǎn)表現(xiàn)在具有較大投資價(jià)值和較低投資風(fēng)險(xiǎn)，但由于受到面積小的制約，其功能的單一性和分?jǐn)偯娣e多造成使用率不高也成為它最大的缺點(diǎn)。 淄博市位于山東省中部，地處魯中地區(qū)，南依沂蒙山區(qū)，北臨華北平原，東接濰坊，西與省會(huì)濟(jì)南接壤。 從淄博市的產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)來(lái)分析，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的深入，部分國(guó)有企業(yè)已處于全面改制、兼并和人員分流狀態(tài)，原有的老國(guó)有企業(yè)已處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的深化階段，生產(chǎn)要素的組合和社會(huì)資源的優(yōu)化組合已勢(shì)在必行，新興產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展已勢(shì)不可擋，一個(gè)老工業(yè)城市的全新定位和規(guī)劃已經(jīng)形成，招商引資和筑巢引鳳的戰(zhàn)略目標(biāo)正在一步步實(shí)現(xiàn)，未來(lái)的淄博區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將是以大物流帶動(dòng)大流通，大流通促進(jìn)大生產(chǎn)，大生產(chǎn)必須建有大網(wǎng)絡(luò)（信息），大網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)大效應(yīng)。因招商引資而缺乏項(xiàng)目的合理規(guī)劃，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)項(xiàng)目多頭競(jìng)爭(zhēng)。 基于以上的情況，淄博商業(yè)地產(chǎn)已開(kāi)始降溫，尤其是消費(fèi)者投資理念已趨向理性回歸。 地理位置優(yōu)越，位于主要商圈內(nèi)178。 項(xiàng)目檔次定位在中高檔178。 能夠代表目前淄博同類市場(chǎng)的各個(gè)層面2．重點(diǎn)類比項(xiàng)目調(diào)研分析基于上述的標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域的均衡性，我們選擇了風(fēng)景華庭、華都名城作為酒店式公寓類重點(diǎn)類比項(xiàng)目；選取了陽(yáng)光新城、都市星城、榮寶齋大廈作為小戶型住宅類重點(diǎn)類比項(xiàng)目。 創(chuàng)新型產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了差異化競(jìng)爭(zhēng)，極大地提高了項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高，贏得了消費(fèi)者的信賴。 地理位置相對(duì)稍偏178。 好的產(chǎn)品更需要準(zhǔn)確地市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃執(zhí)行178。月銷售狀況 銷售期已近一年，酒店式公寓部分完成62％車位狀況 地下停車場(chǎng)，車位充足物管單位 廣州義華物業(yè)管理公司產(chǎn)品配比 1—4層為商鋪，酒店式公寓14層（224套），商務(wù)寫字樓24層裝修標(biāo)準(zhǔn) 廚衛(wèi)精裝修，開(kāi)發(fā)商提供裝修套餐項(xiàng)目特色以“極具投資價(jià)值，坐擁黃金商圈”為主題，建筑物為南北朝向擺放，1—4層為商鋪，以上為酒店式公寓和商務(wù)寫字樓各一座。 地理位置優(yōu)越，位于第一商圈核心178。178。華都名城對(duì)本案的借鑒作用178。178。陽(yáng)光春城優(yōu)勢(shì)分析178。 戶型單一，選擇面小178。 戶型設(shè)計(jì)時(shí)要考慮客戶的實(shí)際需要178。榮寶齋大廈優(yōu)勢(shì)分析178。 營(yíng)銷組織水平較高榮寶齋劣勢(shì)分析178。 項(xiàng)目品牌的建立是實(shí)現(xiàn)其附加值的前提 都市星城項(xiàng)目簡(jiǎn)介該案位于聯(lián)通路與明清街交匯處西北角，由山東金濤置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。178。 交通條件不理想。3. 重點(diǎn)類比項(xiàng)目所反映的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，不同項(xiàng)目具有明顯地域特征調(diào)查的成功投資型項(xiàng)目都在中心城區(qū)范圍內(nèi)，小戶型項(xiàng)目大部分都在次城區(qū)和城郊。，產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足，靠?jī)r(jià)格搶占市場(chǎng)淄博的住宅市場(chǎng)普遍流行簡(jiǎn)單復(fù)制化，待到發(fā)現(xiàn)不足后，只能靠低價(jià)和變相降價(jià)來(lái)兜售產(chǎn)品。4. 重點(diǎn)類比項(xiàng)目所反映的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 消費(fèi)者對(duì)小型公寓的選擇已不僅局限于投資角度隨著消費(fèi)觀念的成熟，消費(fèi)者對(duì)投資型項(xiàng)目也變得謹(jǐn)慎起來(lái)，除了項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，還注重產(chǎn)品的綜合性價(jià)比方面，景觀、價(jià)格、配套設(shè)施等也是重要因素。更加注重產(chǎn)品環(huán)境、配套的打造，產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)更加人性化，從而使產(chǎn)