【正文】 　　局社區(qū)配套酒　巴、　書　吧、　咖　啡　屋　等　一　應　俱　全售　　價最　　　高3300 元／M最　　　低2500 元／M ,均　　　價2900 元／M ,主力戶型情況主　力　戶　型建　筑　面　積三室二廳1 10 ㎡四室二廳二衛(wèi)㎡三室三廳四衛(wèi)（復式）㎡六室二廳四衛(wèi)（復式）㎡物管內(nèi)容紅　外　線　監(jiān)　控　、　?！“病⊙病∵壒芾碣M 一l 元／㎡2 、劣勢分析※地塊面積較小，僅有8畝規(guī)劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項目規(guī)模較小，只能靠項目本身的優(yōu)勢形成品牌效益；※開發(fā)商首次涉入高檔豪宅開發(fā)，經(jīng)驗有限，尚無企業(yè)品牌效應?；始矣癙art2　　　HUANGJIAYUJING 一、為什么定位于豪宅，市場空白尋找平衡性創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場能量的釋放目標客戶需求與地塊特征對接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變效應實現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化營造唯一產(chǎn)品，迅速提升價值打造豪宅終極產(chǎn)品本項目位于WH市最繁華商住區(qū)的中心位置，正處西北湖畔，占地面積僅為10畝，規(guī)劃面積為8畝。上海的“經(jīng)典洋房”是上海開埠歷史、中西臺璧外灘生活方式的真實寫照，作為上?！昂Ｅ晌幕钡目s影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足珍貴，其中以興國賓館別墅群、丁香花園、馬勒別墅為代表的十大經(jīng)典最為珍貴。陽明山由于背山環(huán)境比較幽靜，氣候較溫和，獨特的自然景觀再加上官邸云集使這里逐漸形成了豪宅的聚集區(qū)。再看歐洲，歐洲的豪宅出現(xiàn)得更早，最典型的就是城堡。”所以，歷史感也是人們認同一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。蘊藏著巨大的傳感器的地板會根據(jù)陽光的強度，來調(diào)節(jié)房間內(nèi)的燈光亮度以及空氣溫度、濕度……7 、豪宅的安全性與私密性所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，無論是社區(qū)還是單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。6 、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產(chǎn)品都極具個性化，產(chǎn)品的設計大都出自世界級大師的手筆。擁有多樣的空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、廣闊的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會所、室內(nèi)外雙泳池……如果是公寓豪宅，因為沒有足夠的自然環(huán)境可以借用，所以對室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的營造便尤為看重：環(huán)景面的最大化，個性化室內(nèi)空間設計，私家電梯的直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不影響采光通風的情況下，具有不同功能及景觀要求的前后空中花園提供的戶外活動機會，亦是絕佳的城市觀景平臺。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠勝于當時城市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。從豪宅占用的資源類型來分，主要有兩大類：第一：人文豪宅區(qū)　　所謂人文豪宅區(qū)，就是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū)，如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段，都是屬于人文豪宅區(qū)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設施，如豪華會所、高檔精品店、高爾夫球場等等。一般而言，普通住宅可以存在于一個不太成型的居住區(qū)域里，甚至可以以獨棟的形式單獨存在?！　∮纱丝梢?，對于“什么是豪宅？”這個問題，沒有一個準確的定義，但是，對于豪宅的定律，卻是專家學者們一直認同的。就國內(nèi)的豪宅市場看，我們認為每套200 萬以上（含裝修）的城市公寓和300萬以上的別墅作為大致的價值界限比較臺適。一、定義豪宅豪宅是人們對高價值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一種確切的說法為這種產(chǎn)品做出定義，但是，隨著國內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學者認為，應該為這種高利潤的產(chǎn)品做出規(guī)范。皇家御景豪宅全程策劃報告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN 2003 年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004 年，在121號和18號文件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來。英聯(lián)機構董事長、南開大學經(jīng)濟學博士郭建波認為：“豪宅是一個社會的少數(shù)富裕人群通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)?！泵绹谝还埠豌y行對豪華住宅下的定義是：建筑面積為300 至600 平方米、有3 至6間臥室和3 至6 個衛(wèi)生間，并且價值在舊O 萬美元以上的地產(chǎn)。二、豪宅的七大必備要素傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術與文化沉淀”，它存在于各個國家的各個年代．因此，它不是單一的想象，體現(xiàn)著住宅投資的價值取向，有其內(nèi)在的規(guī)律和存在的必然，人們總結出七大豪宅定律來概括國內(nèi)外豪宅市場的共性：1 、豪宅的城市定律豪宅的區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大都市的中心區(qū)，即使非城市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風景勝地。但豪宅卻不可能單獨存在于一個普通的居住區(qū)中。如果不進行這種豪宅的聚集，那么，這些豪宅一族所需要的配套設施．就會因為達不到經(jīng)濟性的規(guī)模而無法配齊。這類豪宅區(qū)雖然大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢，但是這種優(yōu)勢并不明顯，而且，也并不是這些豪宅形成的原因。這樣，在高端客戶回歸自然的需求帶動下，這一區(qū)域往往領先一步發(fā)展起來，成為城市新貴的首選之地。4 、豪宅裝修和裝飾的豪華性豪宅的建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價值是豪宅的重要組成部分，宅邸中的一切可能都來自世界上各個領域最頂級的品牌，室內(nèi)的手工紡織物品應當是專門設計定制的，以反映主人的審美取向。而設計的適度超前及區(qū)域在城市規(guī)劃中的重要位置更是豪宅經(jīng)得起時間的考驗、歷久常新的原動力。在世界各地的豪宅區(qū)中，無論是美國的比華利山，還是新加坡香格飯店周邊的豪宅區(qū)域，均坐落于“路的盡端”，以遠遠避開街道或公路兩側及一切視線能及的地方，這是一種通常的規(guī)劃手法。赫斯特豪宅可以稱得上是美國最早的豪宅，它坐落于美國洛彭磯一個小山丘上，是一棟巨大的面海的獨立建筑，它的“豪”字在浴室上可見一斑，完全土耳其皇家御用品質(zhì)的內(nèi)部設計，猶如宮殿般豪華氣派。城堡的主人絕大多數(shù)是有著皇家血統(tǒng)的官爵，由于這些官爵經(jīng)常需要在家中處理公事，因此，所有的社會性的功能都在城堡中沛現(xiàn)出來了，有會客廳、會議廳、宴會廳等，完全是一個政府機構的縮影，足不出戶就可處理完一切。臺北信義計劃區(qū)是第一個整體都市設計規(guī)劃的特區(qū)，嚴格的容積率管制，整體的都市景觀設計，企業(yè)總部及五星級酒店林立，作為臺北最國際化的特區(qū)，信義計劃區(qū)自然成為豪宅的聚集地及身份地位的最佳表征。盡管受到歷史原因以及法律政策方面的限制，上?！敖?jīng)典洋房”在市場上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不妨礙上海“經(jīng)典洋房”成為市場上極力追捧的對象。從環(huán)境資源來看，幾大主體公園――西北湖廣場、噴泉公園、中山公園均近在咫尺；從生活氛圍來看，政府機關、證券機構、商業(yè)銀行、協(xié)和醫(yī)院一應俱全，賓館、休鬧中心、茶樓酒肆周邊林立；從區(qū)域來看，J 日地區(qū)是項目所在城市中為數(shù)不多的高檔樓盤集中地，旺盛的人氣、成熟的商業(yè)氛圍、完備的沛育休鬧設施更造就了J 日地區(qū)在W 日市的“地王”地位。3 、機會分析WH市高檔住宅市場前景看好，并初露端倪，潛在市場需求是市案成功的一大良機升值空間大。 月主力賣點配　　　套　　　齊　　　全營銷主題我　　的　　城　　市，　　我　　的　　家競爭對手三：項目名稱紫　　藤　　花　　園項目定位中　　檔　　住　　宅目標客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險學校俱全44000㎡建　　筑　　面　　積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑