【文章內(nèi)容簡介】 泳池、網(wǎng)球場、中心會(huì)所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會(huì)超值的享受。2. 物業(yè)管理 由獲 ISO9000 質(zhì) 量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國 際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 24 小時(shí)全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。29 / 913. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：1 品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。經(jīng)過十多年專業(yè)經(jīng)營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質(zhì)，服 務(wù)質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場的龍頭地位。 2 智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC 系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 INTERNET 系統(tǒng)。3 設(shè)計(jì)在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)勻質(zhì)空間，引動(dòng)空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。建筑設(shè)計(jì)引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。一梯二戶，無梁無柱，實(shí)用率高。大面積地下停車場，完全實(shí)現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流” 的原則。30 / 914 管理由貴州省通過 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。5 戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯(cuò)層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計(jì)，營造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。文化廳做為書吧、琴吧、做 為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動(dòng)。6 配套營造“別墅式 ”的房子，營造“ 公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。配置了泳池、網(wǎng)球場、 書亭、超市、托兒所和 3000M2業(yè)主會(huì)所。7 環(huán)境31 / 91開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計(jì)之先河，在“日月星辰” 作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計(jì) 4000M2主題庭院——太陽廣場。4. 目標(biāo)客戶群1 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；2 對中天集團(tuán)及項(xiàng)目持較高信心的投資者；3 向往智能化生活方式的人士；4 事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；5 部分經(jīng)商一族；6 在周邊生活習(xí)慣的富人之家。5. 推廣策略中天星園于 1999 年 9 月 19 日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場 ，價(jià)位遠(yuǎn)超出地段支撐的價(jià)位，而且 業(yè)績非常理想，它成功的原因：1 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)概念在貴陽市場比較超前；32 / 912 導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；3 中秋之夜， “中天星園星光溢彩音樂晚會(huì)”以及中國科學(xué)院副院長、院士陳 宜瑜考察等公關(guān)活動(dòng)，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；4 以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢推廣，塑造高檔物 業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。 總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時(shí)代的來臨及精品樓盤萌芽。四 新大陸廣場 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場 15 分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。33 / 91 該項(xiàng)目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新” 字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1. 新大陸廣場在推出市場時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能人生化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。b. 裙樓 15 層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商 業(yè)氛圍。c. 交通便捷，距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場 15 分鐘。2) 全新健康舒暢居住空間a. 米層高。34 / 91b. 全景落地窗與大凸窗。c. 觀景陽臺與生活隔合。d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。b. 歐陸建筑符號點(diǎn)綴。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。5) 全新智能人生化物管模式35 / 91a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的 ISO9000 國際物業(yè) 管理體系；b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。五 時(shí)代名仕案例 時(shí)代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段” ——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、 購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時(shí)代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會(huì)所于一體，總面積 2 萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出 85%以上。1. 時(shí)代名仕樓在推出市場時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1①總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共 35 層，建筑雄偉，巍峨聳立，36 / 91豪氣凌云。采用超大戶型 165205m2，且 80M2的大客廳盡顯尊耀。2①小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級觀光會(huì)所；d. 24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000 多 M2大型地下停車場。3①物業(yè)管理a. 安全服務(wù) 保安 24 小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。b. 商務(wù)服務(wù) 郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。c. 維護(hù)服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿 足用戶諸如接送小孩，37 / 91看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。2. 目標(biāo)客戶群1)在中華路做生意的大商家；2)追捧在鬧市中生活的高級人仕；3)用于辦公的企業(yè)或單位；4)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略 項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。相對來說它的推廣比較成功的。 38 / 91五、項(xiàng)目分析(一) 項(xiàng)目概況1. 位置 ：項(xiàng)目處于中華路、富水路 、護(hù) 國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。距火車站、第二客運(yùn)站 1200 米，距龍洞堡國際機(jī)場僅十二分鐘車程，交通便捷。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場、人民廣場、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。39 / 913. 周邊配套： 一中、三中、九中、 十 六 中、十八中、二十七中、南明中學(xué)、新華中學(xué)、甲秀中學(xué)、達(dá)德小學(xué)、富水小學(xué)； 郵電大樓、貴陽眼科醫(yī)院、大南門飯店。4. 樓宇配套設(shè)施： 4000M2會(huì)所、大堂、休 閑購 物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂園 2）兒童托管服務(wù) 3）老年活動(dòng)中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網(wǎng)球場 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務(wù)中心 10）家政鐘點(diǎn)服務(wù)中心 11）醫(yī)療 咨詢中心 12）娛樂餐飲服務(wù) 13）購物小超市 14）郵政及車票機(jī)票代辦 15）洗滌服務(wù)中心 16）車庫附設(shè)洗車場5. 智能化管理系統(tǒng)1) 安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2) 消防警報(bào)系統(tǒng)3)車場停車系統(tǒng)4) 三菱高速電梯40 / 916. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國 際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服 務(wù)。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %41 / 91(二) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項(xiàng)目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項(xiàng)目能成為貴陽市明星樓盤的機(jī)會(huì)大大提高。42 / 913. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1) 西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。2) 西南第一大、第一家在中庭空中采用高 強(qiáng) 網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。3)貴州最高大廈（樓高 151 米）。4)貴州最大空中花園 6000M2。5)貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。43 / 915. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長補(bǔ)短的借鑒作用，對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立 ”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使 項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。(三) 項(xiàng)目問題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開發(fā)項(xiàng)目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。44 / 912. 項(xiàng)目前期形象口碑不好由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項(xiàng)目品牌的樹立，同時(shí)給市民帶來置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時(shí)又可給項(xiàng)目大做宣傳。 （要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來做）3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。建議：1）針對目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。45 / 91六、全林國際廣場項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項(xiàng)目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）46 / 91理由：。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為 151 米。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。2) 該項(xiàng)目有貴州最大的空中花園，6000 平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點(diǎn)，即獨(dú)特性。3) 該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。即權(quán)威性。最高大廈（唯一性）最大花園（獨(dú)特性） 貴 陽地 標(biāo) 性物 業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 3000 元/m 2以上的樓盤有 20 多個(gè)。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國際廣場必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強(qiáng)的競爭力去占據(jù)市場。塑造47 / 91(二) 項(xiàng)目的市場推廣定位南明河畔市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社