【文章內(nèi)容簡介】 層消費(fèi)群體的需要。徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。餐飲娛樂業(yè)有40戶，％。，獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。二、背景分析優(yōu)勢經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。同步世界先進(jìn)經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。發(fā)展優(yōu)勢：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。32米挑高中廳，電梯直達(dá)5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達(dá)電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無阻，意大利原裝cofsi進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。弱勢處于次星級地理位置。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。招商價(jià)格無明顯優(yōu)勢。機(jī)遇足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。市政府政策的有利傾斜。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費(fèi)群體強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群寫字樓固定的消費(fèi)群體本案招商策劃方案一、招商原則巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。二、招商策略●　樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合?！瘛?yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點(diǎn)品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件?！瘛〉赇伈扇《▋r(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)?！瘛〉赇伓▋r(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略?！瘛∨c徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。四、實(shí)施方案（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場錯位的經(jīng)營定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵站下車。② 互補(bǔ)原則由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進(jìn)高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項(xiàng)目對市場的互補(bǔ)。③ 業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費(fèi)者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。④ 商圈擴(kuò)大原則同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。五、商場布局飛洲國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；國際連鎖集團(tuán)。主營項(xiàng)目地下一層：高檔超市休閑系列?！　∫? 層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆?！　《? 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣。　　三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領(lǐng)帶?！　∷? 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五 層：餐飲。六 層：娛樂休閑。 配套項(xiàng)目A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。B、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。C、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷理念。六、人員配備計(jì)劃：組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（4人）入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）企劃主管（1人）籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責(zé)副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責(zé)：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。☆負(fù)責(zé)購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成?！罱M織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員?！顚φ猩滩块T廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。招商主管（4人）▲主要職責(zé)：☆負(fù)責(zé)整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達(dá)成。☆配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）▲主要職責(zé)：☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場的整體工程運(yùn)行，同時滿足正常開業(yè)?！顓f(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。企劃主管（1人）▲主要職責(zé)：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施?！钬?fù)責(zé)對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。八、商場租金預(yù)測周邊租金調(diào)查商鋪?zhàn)饨鸨容^表（人民幣/平方米/天）漕溪北路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚何飿I(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41號250　圣愛廣場商場漕溪北路88號95000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方（62289999）小上海家常菜商鋪漕溪北路439號12500建國賓館底樓商鋪　商場漕溪北路45