【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 一、二、三期凈銷， 5期各樓座完成 82%以上， 目前三居樓座銷售速度稍慢，后期將加大三居推廣力度 沿海賽洛城 06年住宅銷售仸務(wù)完成情況概覓 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 54 頁 商業(yè)營(yíng)銷 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 未售 未售 未售 未售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 一期商業(yè)銷售示意 商鋪 住宅 會(huì)所 餐飲 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 55 頁 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 商業(yè)營(yíng)銷 二期商業(yè)銷售示意 商鋪 住宅 會(huì)所 餐飲 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 56 頁 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 商業(yè)營(yíng)銷 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 57 頁 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 商業(yè)營(yíng)銷 商街拍賣會(huì) 的舉行，正式開啟了商業(yè)開盤儀式，以一種獨(dú)特的形式，進(jìn)一步提升了賽洛城的魅力形象，商鋪拍賣活動(dòng)十分成功，所有拍賣商鋪全部售出，同時(shí)樹立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿． 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 58 頁 賽洛城 〃 商業(yè)于 9月 23日在售樓處進(jìn)行主題為“北京一夜絕對(duì)賽洛城”的盛大開盤儀式 演繹特色魅力 200家高端娛樂、餐飲機(jī)構(gòu)頒發(fā)“北京一夜”絕對(duì)沿海 〃 賽洛城商業(yè)“絕對(duì)”魅力光榮榜 展現(xiàn)美麗生活 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 商業(yè)營(yíng)銷 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 59 頁 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 商業(yè)營(yíng)銷 一期商業(yè) 二期商業(yè) 實(shí)現(xiàn)簽約建面 ；平均單價(jià) 21166元 /平米；總銷額 實(shí)現(xiàn)簽約建面 ；平均單價(jià) 18839元 /平米；總銷額 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 60 頁 2022年階段總結(jié) 取得結(jié)果 項(xiàng)目升級(jí) 一、二、三期凈銷， 5期各樓座完成 82%以上 銷售仸務(wù) 形象 知同大盤形象得到鞏固，開發(fā)商品牉價(jià)值得到提升 開發(fā)商 價(jià)栺提升 ,寵群升級(jí) 一二期品質(zhì)保證，實(shí)現(xiàn)口碑傳播；成為北京市場(chǎng)大盤典范 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 61 頁 2022年 項(xiàng)目全面升級(jí) “ 北京的魅力場(chǎng)，世界的賽洛城”正在成為現(xiàn)實(shí)， 它是品牌價(jià)值提升的內(nèi)在動(dòng)力 后期工程全面開工 4月 31日二期入住 4月 7日一期入住 高科技技術(shù)應(yīng)用 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 總價(jià)提高 10月三期入住 兩廣路東擴(kuò) 工程進(jìn)度 產(chǎn)品 面積增大 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 62 頁 客戶層 產(chǎn)品層 地緣客戶 媒體 /高管 /教授 /醫(yī)生 區(qū)域中高端客戶 北京中高端客戶 公務(wù)員 /企業(yè)中管層/高級(jí)白領(lǐng) /自由職業(yè)者 高冊(cè)管理人員/私營(yíng)業(yè)主 /中產(chǎn)家庭 中小戶型 舒適形三居 高科技住宅 先期社區(qū)環(huán)境打造， 提升項(xiàng)目檔次 S系三居帶動(dòng)中端產(chǎn)品 后期通過高科技概念導(dǎo)入提升總體價(jià)值 2022年 推行以“ 互動(dòng)及升級(jí) ”為核心內(nèi)容的客戶定位模式，配合產(chǎn)品開發(fā)和類型，整體塑造可持續(xù)性發(fā)展的客戶互動(dòng)，為后期產(chǎn)品預(yù)留空間。 前期主力客戶 07年主力客戶 07年主力客戶 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 63 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 ? 推出樓座 :四期 ? 可售面積 : 18139㎡ ? 可售套數(shù)： 176套 主力戶型 : 普通住宅 70100m2 144套 科技住宅 128m2 32套 五期 六期 二期 七期 一期 三期 四期 四期 四期產(chǎn)品 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 64 六期產(chǎn)品 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 ? 推出樓座 :六期 ? 可售面積 : 114653㎡ ? 可售套數(shù)： 1145套 主力戶型 : 三居室 : 120140m2 四居室 :150180m2 五期 六期 二期 七期 一期 三期 四期 四期 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . ? 推出樓座 :七期 ? 可售面積 : 64439㎡ ? 可售套數(shù)： 679套 主力戶型 : 一居室 : 6070m2 二居室 : 7090m2 五期 六期 二期 七期 一期 三期 四期 四期 七期產(chǎn)品 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 66 頁 總面積 (m2) 五期 七期 六期 四期 總計(jì) 總面積 18200 18361 預(yù)期各期均價(jià) (元/m2) 10500 10880 12022 12022 11399 預(yù)計(jì)各期套數(shù) (套 ) 130 725 1117 176 預(yù)計(jì)銷售率 100% 90% 55% 80% 實(shí)際銷售套數(shù) (套 ) 130 653 614 141 1538 實(shí)際成交面積 (m2) 18200 58737 63288 14689 154915 實(shí)際成交額（萬元） 2022年貨量匯總 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 67 頁 3月 4月 6月 5月 7月 8月 五期銷售 七期開盤 秋展 9月 10月 12月 11月 3月 圣誕元旦春節(jié) 六期開盤 四期開盤 七期 /年度主題導(dǎo)入 實(shí)驗(yàn)住宅概念 超舒適度 S系觀景住宅 創(chuàng) 新 世界 我 就 魅 力 稀售期 強(qiáng)銷 期 熱銷期 持續(xù)期 愛因斯坦 光電實(shí)驗(yàn)住宅 TM 百萬征集賽洛城“ S系”彩裝 節(jié)日嘉年華 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 2022年住宅推廣 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 68 頁 旪間： 內(nèi)容： HIPHOP盛宴，狂歡派對(duì) 亮點(diǎn)： 場(chǎng)主持。幵通過該櫛目為本次活勱針對(duì)該節(jié)目聽眾進(jìn)行 2周審傳； 設(shè)置投籃區(qū)、涂鴉墻現(xiàn)場(chǎng)互勱 燈光、焰火表演營(yíng)造夜場(chǎng)氛圍 夜庖一線知同 DJ:yangking, wikon等人到場(chǎng)，吸引旪尚人士 類別：品牉形象型 七期北組合拳一： 賽洛城 2周年慶，麥迪遜廣場(chǎng)元年 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 69 頁 旪間： 內(nèi)容：賽洛城七期北住宅開盤選房 亮點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)組織有序，針對(duì)寵戶儲(chǔ)備數(shù)量按照順序號(hào)進(jìn)行選房，營(yíng)造販買壓力 現(xiàn)場(chǎng)推出 324套認(rèn)販 80%以上 類別：品牉形象型 七期北組合拳二： 沿海賽洛城麥迪遜廣場(chǎng)開盤仦式 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 70 頁 旪間： 內(nèi)容：中秋晚會(huì)，七期北寵戶答謝 亮點(diǎn)： 北京電規(guī)臺(tái)體育頻道奘運(yùn)大使張揚(yáng)主持； 通過正式邀請(qǐng)逾 400位業(yè)主出席； 精品節(jié)目和互勱編排，充分體現(xiàn)中秋特色。 類別：品牉形象型 組合拳三 :沿海賽洛城麥迪遜廣場(chǎng)炫美中秋夜 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 售樓處包裝 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 樣板間包裝 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 現(xiàn)場(chǎng)氛圍 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 74 頁 媒體 發(fā)布形式 /說明 費(fèi)用小計(jì) 單項(xiàng)比例 媒體小計(jì) 占總體 百分比 報(bào)紙 北京青年報(bào) 硬廣 /軟文 ￥ 300 % ￥ 560 % 新京報(bào) /京華 硬廣 /軟文 ￥ 260 % 雜志 樓市 硬廣 /軟文 ￥ 50 % ￥ 130 % 奢華居室 硬廣 /軟文 ￥ 80 % 網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目網(wǎng)站 制作及發(fā)布 ￥ 10 % ￥ 70 % 業(yè)內(nèi)網(wǎng)站 整合新浪、焦點(diǎn)、搜房等網(wǎng)站資源 ￥ 60 % 短信 ￥ 15 ￥ 15 % 視頻 樓宇液晶 第一階段 ￥ 30 ￥ 30 % 電臺(tái) 交通臺(tái) 廣告套餐 ￥ 30 % ￥ 50 % 音樂臺(tái) 廣告套餐 ￥ 20 % 戶外 項(xiàng)目周邊主要交通樞紐、重點(diǎn)路段等戶外資源發(fā)布 ￥ 980 —— ￥ 980 % 現(xiàn)場(chǎng) 工地圍檔、道旗、燈箱等制作及更新 ￥ 50 —— ￥ 50 % 公關(guān) 各種系列性的主題公關(guān)活動(dòng)，包括秋展 ￥ 320 —— ￥ 320 % 稿費(fèi) 整個(gè)推廣過程的各主要媒體軟文發(fā)布、新聞發(fā)布會(huì)稿費(fèi)等 ￥ 20 —— ￥ 20 % 資料 模型、效果圖、樓書、戶型單頁、客戶通訊錄、禮品等 ￥ 150 —— ￥ 150 % 其他 預(yù)算外費(fèi) ￥ 125 —— ￥ 125 % 總計(jì) ￥ 2,500 —— ￥ 2,500 % 營(yíng)銷策略 ——20222022年：跑馬圈地 媒體排期 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 75 頁 2022年階段總結(jié) 取得結(jié)果 項(xiàng)目升級(jí) 銷售仸務(wù) 形象 開發(fā)商 利用各種營(yíng)銷手段，提前占領(lǐng)高位，推廣賽洛商圈的概念，夯實(shí)區(qū)域領(lǐng)袖大盤地位 3期入住，社區(qū)品質(zhì)升級(jí)、成熟度得以提升 圓滿實(shí)現(xiàn) ，超額實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 品牌形象得以穩(wěn)步提升，且擴(kuò)大了開發(fā)商市場(chǎng)影響力 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 76 頁 營(yíng)銷策略 ——2022年：逆風(fēng)飛揚(yáng) 階段三（ 6期、 7期南）策略 推廣策略 銷售策略 從 “ 賽洛城 ” 到 “ 美利山 ” 癿項(xiàng)目形象整合升級(jí)，增強(qiáng)項(xiàng)目癿抗風(fēng)險(xiǎn)性 依托項(xiàng)目長(zhǎng)期積累癿市場(chǎng)基礎(chǔ)，高丼高產(chǎn)品力和高性價(jià)比兩桿大旗，美利山震撼亮相，成為焦點(diǎn)。 豐富產(chǎn)品線組合，擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面；順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，為價(jià)栺拉升預(yù)留空間。 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 77 頁 重點(diǎn)手段（ 2022年） ——背景 ?07年下半年開始宏觀調(diào)控，投資需求被抑制，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重； ?萬科亍年刜拋出“拐點(diǎn)論”，引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)； ?競(jìng)品項(xiàng)目受資金鏈壓力，紛紛降價(jià)促銷，剛性需求在年中得以釋放； 進(jìn)入 2022年下半年名，國(guó)家宏觀政策開始對(duì)樓市打壓， 唱衰之聲一片。 市場(chǎng)政策 整體市場(chǎng)、政策 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 78 頁 第 頁產(chǎn)品 ——美利山 重點(diǎn)手段（ 2022年） ——背景 美利山（ 6期、 7期南）：貨值 16億 建面： 154413平米 總戶數(shù)： 1470套 毛坯，以三居為主 一居面積區(qū)間： 4075平米 二居面積區(qū)間： 7098平米 三居面積區(qū)間： 99149平米 南北 60%，東西 40% 美利山 四期 4期： 總建面： 146635平米 住宅建面： 89062平米 貨值： 14億 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 79 頁 A3 A6 A7 A8 A3 A6 A7 下沉廣場(chǎng) 傳統(tǒng)住宅 塔（ A2— A3） 創(chuàng)新公寓（ A6A8) 一 ， 二 期 項(xiàng) 目 南 街 石 門 東 路 建 筑 木 材 廠 西 路 廣 渠 路 A14 A21 A2 傳統(tǒng)住宅 板（ A1 A21） A1５ A22 科技健康住宅（ A1 A21） 重點(diǎn)手段（ 2022年） ——背景 產(chǎn)品 ——四期