【文章內(nèi)容簡介】 商圈的形成。五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析 一環(huán)沿線 西南向 分析： 216。 西南一環(huán)是合肥市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費空間。 216。 大量基礎消費人群、高收入者的消費能力、重要交通樞紐、優(yōu)越的學區(qū)教育資源等，使得這個區(qū)域商業(yè)投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點。 216。 自2005年三里庵家樂福正式營業(yè)之后，也使得附近二手房交易價格上揚15％左右，迅速形成了以國購廣場為中心的新商圈。 216。 旺城國際和置地投資廣場，一個出現(xiàn)在商圈形成階段，一個出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標都是投資型群體。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。 216。 沿街一層商業(yè)銷售均價3萬元/㎡,辦公住宅均價在6500元/㎡,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。 東北向 分析： 216。 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來人口增多多、流動性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。 216。 區(qū)域以元一集團率先建設的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標性建筑，之后溫莎杰座、U－TOWN金色地帶等樓盤也逐漸興起。隨著時代廣場和希爾頓酒店的開業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。 216。 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個區(qū)域投資的重要支點。 216。 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 216。 ㎡，公寓住宅均價4200元/㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產(chǎn)品。 東南向 分析： 216。 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與馬鞍山路沿線開發(fā)居多，其中馬鞍山路更是連通合肥老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來合肥通江達海的第一快速通道。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區(qū)域率先推動了合肥一環(huán)的真正城市化進程。 216。 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界500強法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。 216。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴張，商業(yè)南進，馬鞍山南路將會成為21世紀的長江路，其商業(yè)價值人所共知。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭搶的火爆區(qū)域。 216。 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。 216。 ㎡，住宅均價4300元/㎡,40－60㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 正北向 分析： 216。 歷史上，合肥正北向一環(huán)是大量工廠企業(yè)的集中地，也因此成為計劃經(jīng)濟時代合肥國有企業(yè)和國有工人最多的區(qū)域。隨著工廠企業(yè)的“退一進二”，為城市擴張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了合肥市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。 216。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點區(qū)域。 216。 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準商業(yè)寫字樓市場，以財富廣場一期為龍頭，打造真正甲級寫字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標型建筑，也會逐漸形成更高規(guī)格、高起點的廬陽新商務中心。 216。 沿街一層商業(yè)均價2萬元/㎡，商用住宅均價5500元/㎡，快銷區(qū)間50－120㎡。 西北向 分析： 216。 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設的盲點區(qū)域，車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。 216。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發(fā)建設，但畢竟勢單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢，一直處于自然發(fā)展階段。 216。 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會得到較大改善，整個區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應該會給此區(qū)域帶來開發(fā)建設的新契機。 216。 ㎡，商用住宅均價4200元/㎡，快速去化空間100㎡左右。 環(huán)線內(nèi) 分析： 216。 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、商務服務配套設施完備。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。 216。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)?；幽耆A、CBD公寓的挑高設計，使得消費者得到更多價值盈余，再加上推出時間較早，是其迅速去化的直接原因。 216。 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗證了市場需求的真實性。 216。 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價：㎡，住宅均價6800元/㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。 （六）市場高價高去化代表樓盤空間特征 1．高層投資型公寓 金地國際城平層公寓、挑高公寓 城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 城市華庭公寓（1房型，帶陽臺） 城市華庭公寓（1房型，南向，可通煤氣） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，可通煤氣，38㎡） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（1房型，南向帶陽臺） 博澳麗苑（1房型，南向帶陽臺） 天驕國際（1房2廳型，帶陽臺，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（1房2廳型，帶陽臺，主臥朝南） 2．商用型辦公寫字樓 財富廣場2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設空中花園，東西大面積單元帶獨立衛(wèi)生間） 3．其他類 東方銀座（2房或3房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國際（2房或3房，84－137㎡，框架墻體可拆分） 分析： 通過對合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點： 216。 同質(zhì)物業(yè)整體建設和平均銷售周期在2－3年 216。 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 216。 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點板塊，也是競爭較激烈的區(qū)域 216。 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) 216。 同質(zhì)物業(yè)對地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素 216。 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價在4300－6800元/㎡ 216。 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，－4米、－8米左右的商鋪，－㎡ 216。 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè) 216。 －，一層沿街商鋪總價78－105萬 216。 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預留煤氣管道 通過對全市范圍高價高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達到控制總價而快速去化的目的。其中較大面積、方正戶型，針對中小型辦公群體、重點訴求商住兩用功能。2003－2004年是此類物業(yè)上市的高峰期。此類產(chǎn)品設計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高。四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建 （一）SWOT平衡分析 地塊特征： 項目位于周谷堆批發(fā)市場北入口東側(cè)，占地面積6畝多。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務。項目的東距巢湖南路約500米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對一環(huán)路。 優(yōu)勢： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 劣勢： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價格競爭優(yōu)勢，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會村民自建用房，建筑密度大，居住人口復雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場進一步改造擴容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負面影響； 區(qū)域眾多競爭樓盤細分市場，目標客戶容易分流 項目建設周期較長，客戶等待心理受到考驗 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團隊等 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風險 若面積規(guī)劃不當則總價容易失控，高樓層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft產(chǎn)品無法通過報批， 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，概念上難以尋求突破 機會點： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營造新的場所精神，開創(chuàng)提供新價值盈余 優(yōu)劣勢平衡分析： 綜合比對完所有的優(yōu)勢因素，我們不難發(fā)現(xiàn)其最核心的優(yōu)勢就是“地段”，劣勢的最大要素就是“時間風險”，困難點是大面積高樓層產(chǎn)品總價過高、去化速度慢，機會點則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營造新場所精神、提供新價值盈余?；诖怂拇笠氐钠胶夥治觯覀兊玫揭韵聠⑹荆?首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價值 其次，克服時間風險，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次，通過控制面積空間，達到控制總價、弱化購買承受力 最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤 （二）項目價值高地之審視 通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對這個市場有了“量”的認知，也對本項目未來空間有了較明確的方向。而分析合肥市場高價高去化空間的四大向度，使得我們對這個市場有了“性”的定義。結(jié)合本項目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們在四個方面有了更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎上，對項目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個坐標高度能夠統(tǒng)攝整個項目，幫助最終實現(xiàn)價值利潤，我們稱之為“價值高地”。遵循三大板塊所研究內(nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設想： 216。 項目