【文章內(nèi)容簡介】 ?將住宅建筑的物質(zhì)空間變成人居與生活體驗的天堂！ 項目整體定位 第三部分：產(chǎn)品建議 ? 項目定位 ? 根據(jù)市場的判斷、項目自身的特征與文化背景，本項目將定位于 三林首席品質(zhì)社區(qū) ——上海高尚人文社區(qū) 其字里行間透著 內(nèi)斂、文化、私密與時尚 的氣息 且體現(xiàn)著金地集團的文化與內(nèi)涵 ? 在既定的區(qū)位條件與規(guī)劃方向以外，定義為高尚住宅的本項目應(yīng)更能從 產(chǎn)品的品質(zhì) 中突顯其真正的價值，以體現(xiàn)其高端所應(yīng)具備的方方面面的優(yōu)質(zhì)： ? 戶型 ——創(chuàng)造內(nèi)在的價值亮點 ? 建筑 ——樹立外在的形象內(nèi)涵 ? 園林 ——提升項目整體的價值感 ? 裝修 ——滲透項目細節(jié)的品質(zhì)感 項目定位的解讀與產(chǎn)品詮釋 ? 科技與設(shè)備 ——項目的品質(zhì)保證 ? 管理與服務(wù) ——項目的品質(zhì)保證 ? 特色住宅 ——體現(xiàn)項目的創(chuàng)意度 對本項目規(guī)劃的原則性建議 ? 樹立項目的標志性 整體形象應(yīng)與周邊原有建筑形成差異化，成為區(qū)域的新地標 。 ? 五類產(chǎn)品的整體性 五類物業(yè)既要相互獨立又要互為襯托，通過花園洋房及別墅項目帶動高層住宅的檔次和形象，提升對住宅的服務(wù) 。 ? 體現(xiàn)項目的尊貴感與私密感 除了通過立面和整體形象的包裝體現(xiàn)項目的高品質(zhì)定位，在規(guī)劃上也希望通過處理好公共區(qū)域與私密區(qū)域的過渡關(guān)系以確保住宅的檔次。 立面風(fēng)格：公寓（具有國際感的立面） 建議立面設(shè)計中植入當(dāng)?shù)亟ㄖ奈幕?，提升立面的文化感，延續(xù)以往現(xiàn)代簡約的風(fēng)格調(diào)性同時強化項目立面的材質(zhì)感、色調(diào)的穩(wěn)重感！ 現(xiàn)代幾何體塊的穿插，色彩的反差對比，體現(xiàn)了建筑的時尚感、設(shè)計感 北京： class建于果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代） 立面風(fēng)格：公寓 北京： class建于果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代） 復(fù)式外墻的表現(xiàn) 入口的處理 立面風(fēng)格：公寓 北京： class建于果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代） 底層及院落圍墻的處理 會所 /售樓處 立面風(fēng)格：別墅 1（具有國際感的立面） 上海： 復(fù)地 北橋城 建筑體塊的穿插組合，體現(xiàn)了建筑的設(shè)計感、時尚感 現(xiàn)代材質(zhì)：木材、面磚、涂料、百葉、鋼架、玻璃 立面風(fēng)格：別墅 2（具有國際感的立面） 上海： 凱德 林茵河畔 圍墻、入口同景觀、建筑的融合 密植的高毛竹，保障了建筑與外界的私密空間 毛竹與木柵圍欄，協(xié)調(diào)、呼應(yīng)，營造出景觀的可觀賞價值 公寓精裝修建議（高端化） 結(jié)合本項目市場分析和產(chǎn)品定位，建議在市場報價 10001500元 /平米的裝修標準之上（預(yù)估折扣價 8001200元 /平米），進一步把本項目精裝修標準提升到市場報價 2022元 /平米（預(yù)估折扣價在 1500元 /平米左右），全面提升項目的精裝品質(zhì)和產(chǎn)品檔次。 公寓精裝修建議（ 1） 產(chǎn)品 13層高花 6+1洋房 裝修標準 精裝修 裝修價格 1200左右 考慮到項目產(chǎn)品種類多樣，面對客源群體的需求喜好存在差異化的標準傾向，我司建議，項目僅對 90平米以下的物業(yè)進行精裝修，預(yù)估裝修報價 1200元 /平米 公寓精裝修建議 （ 2） ? 13層高花：裝修報價 1200元 /平米 ? 裝修標準：達到市場精裝修標準現(xiàn)有平臺，注重品牌配送該給業(yè)主最直接、最實惠的賣點沖擊 1. 客廳 /臥室 /餐廳：實木地板，墻面環(huán)保涂料 2. 廚房：防滑磚、墻面磚、整體品牌廚具（市場知名度高的品牌） 3. 衛(wèi)生：防滑磚、墻面磚、整體品牌衛(wèi)具 3件套（市場知名度高的品牌） 4. 陽臺 ：（ 南陽臺）防滑磚、墻面磚（北陽臺）防滑磚、涂料墻 5. 頂部：涂料 +燈飾 6. 配送：衣櫥、固定家具、 品牌熱水器、凈水器、空調(diào)等 以一流的施工質(zhì)量打造項目 “ 精致 ” 裝修，引領(lǐng)市場同檔次住宅精裝修標準！ 別墅私家庭院精裝修（國際化） ?現(xiàn)代風(fēng)格“木主題” ?日式風(fēng)格“砂土主題” ?中式風(fēng)格“石主題” ?生態(tài)風(fēng)格“水主題” 私家庭院精裝修建議 策略 ——私家庭院實景體驗 ?通過景觀真實營造，客戶親身體驗到自己未來真實的生活環(huán)境； ?而對開發(fā)商來說則是借助實景的實效作用，提升產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來利潤更大化。 （小院落增加空間層次感） （大庭院增加內(nèi)涵與文化） （庭院主體化、個性化） 利用私家庭院精裝修，提升項目品質(zhì)，樹立良好的市場口碑 手法 ——私家庭院精裝修 ?用內(nèi)裝修的手法、審美視角，去裝修我們的私家庭院 ?景觀視線上的延伸，功能空間的互動、融合，量化空間尺度 ?選取三種客源接受度最高的裝修風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格、日式風(fēng)格、中式風(fēng)格、生態(tài)風(fēng)格 ?主要取材 —— 木材 ?配合綠化、燈光、家具小品的裝飾效果，營造居住環(huán)境的時尚、雅致、溫馨的真實效果 現(xiàn)代風(fēng)格 —— 木主題 現(xiàn)代風(fēng)格私家環(huán)境價值提升建議 ?強調(diào)衛(wèi)生間的開放視角， ?讓業(yè)主體驗花園中沐浴的舒適情調(diào) ?利用大面積的落地玻璃，增加空間的通透感、弱化原來較小面積的私家空間 現(xiàn)代園林裝飾手法： 室內(nèi)外視角最大化，溫馨、時尚、雅致 ?白砂、小鵝卵石、青石板等常用的日式園林元素配合池、泉、地面式綠化 日式風(fēng)格 —— 砂土主題 ?取材 —— 選擇日式園林常見的砂土為主材 ?寫意“枯山水”：實質(zhì)是以砂代水，以石代島的做法 ?營造出精致、私密、舒適的私家閑庭小園 日式園林裝飾手法 雖然面積小，但也相當(dāng)別致 中式風(fēng)格 —— 石主題 ?選材 —— 中國文化代表“太湖石” ?假山、景石等庭院小品，配植適當(dāng)竹、蘭，來增添山體景觀的層次和色彩，呈現(xiàn)自然之勢、山林之美 ?小中見宏偉，自然中現(xiàn)精致 生態(tài)風(fēng)格 —— 水主題 ?取材 —— 人造淺水 ?最生態(tài)的造景手法，將私家小環(huán)境的養(yǎng)生、情趣表現(xiàn)到極致 ?帶給業(yè)主回歸自然的真實感受 庭院精裝修施工成本預(yù)報價 普通標準： 草皮，道路鋪磚，花、樹球等物種適量點綴，每戶一顆成樹（體現(xiàn)項目主題 —— 樹語灣灣） 市場預(yù)報價： 5080元 /平米（ 交房標準 ） 中高標準： 草皮，淺水景，木臺，地面磚，花、樹等物種種植，施工工藝精細 市場預(yù)報價： 120150元 /平米（ 樣板標準 ） 高檔標準： 綠化、硬裝、水景、燈光效果、背景音樂全部做到個性化考究施工 市場預(yù)報價： 200300元 /平米 該報價按花園面積 100平米的市場預(yù)報價 可根據(jù)工程體量、目標效果，做具體報價 第四部分：營銷推廣 產(chǎn)品 客戶定位 市場定位 廣告形象 上海乃至全國的生態(tài)住宅典范 浦東三林板塊高檔樓盤 地理位臵最佳的生態(tài)社區(qū) 單純的產(chǎn)品概念宣講為主廣告表現(xiàn)和物料缺乏 品質(zhì)感 上海區(qū)域及項目所在區(qū)域、周邊中高收入家庭， 海歸及外籍人士 未來目標：得到市場關(guān)注和肯定，具有標桿意義 優(yōu)勢因素：與城市發(fā)展同行， 有可行價值 考慮因素：大體方向無誤，但有待細分和針對性推廣 考慮因素：產(chǎn)品類型多樣性決定了客戶層次與價值觀有出入 灣與墅 綜合審視項目 抓住核心客戶內(nèi)心最關(guān)注的要素，喚醒其強烈的占有和掌控欲望！ 廣告手法 安靜 藝術(shù) 形象 健康 現(xiàn)代化 生態(tài)化 國際化 人性化 項目角度 定位核心 掌控 私有 生態(tài) 獨一無二 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進行購房的客群 （總資產(chǎn) 200萬 現(xiàn)金 60萬） 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進行購房的客群 （總資產(chǎn) 500萬 現(xiàn)金流 200萬） 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財富積累的客群（總資產(chǎn)千萬以上現(xiàn)金流 250萬） 本案一期的主力客群 (10%) 亦是建立本案品牌調(diào)性的針對人群 高開低走的銷售態(tài)勢將以此為起點； 本案真正的主力客群 (62%) 所有產(chǎn)品以及營銷手段圍繞的核心； 相對于穩(wěn)定資產(chǎn)層而言更易接受引導(dǎo) 次主力客群 (30%) 高開低走的銷售末梢， 其銷售計劃將另行安排。 引導(dǎo)方向 推廣原則 產(chǎn)品優(yōu)勢 消費者 需求 競品差異性檢視 推廣原則 通過解碼獨特的意識形態(tài)發(fā)掘物質(zhì)與精神的核心需求： 全新的生態(tài)黃金生活社區(qū) 品質(zhì)超群 精神生活的新境界 關(guān)鍵詞：生活生態(tài)黃金社區(qū)、品質(zhì)、境界 提煉產(chǎn)品獨有的核心價值： 低密度高檔生活社區(qū) 三林區(qū)域內(nèi)最佳生態(tài)位置 關(guān)鍵詞：世博、生態(tài)、靜空間 實現(xiàn)和主要競爭對手的差異化： 前所未有的產(chǎn)品概念 戶型選擇范圍大 品質(zhì)領(lǐng)先 關(guān)鍵詞：引領(lǐng)的、品質(zhì)的、生態(tài)全方位 強化項目優(yōu)勢 注入精神內(nèi)涵 中環(huán)內(nèi)稀有低密度灣流社區(qū) 多元化產(chǎn)品的多元化靜界文化 推廣目的 一個城市 伍種靜界 10 1112 20221 工程節(jié)點 活動節(jié)點 推盤 進程 十月房展會 2022年 前期準備 2022年 12月 城市靜界 形象建立 推廣階段依據(jù)：工程及銷售節(jié)點 開盤 售樓處 使用 2022年 35月 靜界形象的詳細詮釋 樣板開放 2 3 4 5 戶外形象 推廣 階段 劃分 房展會、售樓處使用、樣板區(qū)開放、開盤為四大高點 四個高點 10 1112 20221 工程節(jié)點 活動節(jié)點 推盤 進程 十月房展會 開盤 售樓處 使用 樣板開放 2 3 4 5 戶外形象 推廣 主題 10 1112 20221 工程節(jié)點 推廣主題 十月房展會 開盤 售樓處 使用 樣板開放 2 3 4 5 靜聽，靜界 靜賞，靜界 靜候，靜界 回歸，靜界 城市靜界 形象建立 回歸，靜界 媒 體 報紙 媒體 雜志 廣播 網(wǎng)絡(luò) 戶外 客群直效 區(qū)域直效 線上 線下 《 新民晚報 》 《 新聞晨報 》 《 上海樓市 》 《 租售情報 》 交通臺 搜房網(wǎng) 焦點房產(chǎn)網(wǎng) 電梯框架廣告 電信帳單 短信群發(fā) DM數(shù)據(jù)庫直投 高炮 路旗 公交站牌 公交車身廣告 客通渠道 客通 《 靜歸 》 網(wǎng)站 /博客 電視 《 第一財經(jīng) 》 《 東方早報 》 活 動 活動 金地品質(zhì)展（格林世界、格林郡等） 大平層：一個家庭的靜界 展示活動 賣點活動 十一房展會 五一房展會 事件活動 雕塑捐贈儀式 別墅 /小高：上海，我的主場 6+1：一個會理財?shù)脑鹤? 媒體見面會 四大節(jié)點 詳細工作內(nèi)容 十月展會 十一房展 戶 外 主線媒體：高炮（盧浦、中環(huán)三林段、上南路段、中山南路高架） 主 題：兩灣靜界，一座城 … 十一房展 推廣主題 “城市靜界”形象的第一印象樹立 推廣重點 注重第一形象的展示。 ◆ 強化整體形象的靜優(yōu)勢，突出 灣流 、 公園 的外圍環(huán)境優(yōu)勢。 ◆ 差異化的表現(xiàn)城市住區(qū)，突出時間優(yōu)勢。 推廣物料 簡易折頁 － 《 靜 》 （注重灣流、綠園、低密度住區(qū)、城市距離四大賣點） 環(huán)境模型 （注重周圍配套，交通設(shè)施，公園環(huán)境，灣流生活，材質(zhì)特別） 十一房展 房展外表現(xiàn)方向 1 差異化的房展外形象，吸引第一視覺以凹凸立面，加配項目效果圖。 如若可能，效果圖背后可以是自然界錄音（河流聲、鳥聲、灣流小舟聲、公園兒童嬉戲聲 …… ），注明聲音為現(xiàn)場錄制，并配有 CD店公共區(qū)的聆聽耳機。 十一房展 房展外表現(xiàn)方向 2 深色木質(zhì)柵格立面，若隱若線，波浪狀的天際線，吸引第一視覺。 材質(zhì)有靜屬性，但不失現(xiàn)代感，避免靜導(dǎo)致的偏中式。 十一房展 背景墻 掛鐘墻，六個定制的掛鐘組成一個獨有創(chuàng)意的背景墻，吸引來往客群。 每個掛鐘指針靜止不動，分別指向 一分鐘、三分鐘、五分鐘、八分鐘、十分鐘、十五分鐘 。下方有提示文字，分別十到兩灣、公園、社區(qū) MALL、中環(huán)、世博會展會區(qū)、陸家嘴 CBD。 十一房展 環(huán)境模型 強調(diào)兩灣，一園，一線（中環(huán)），一會（世博會），一網(wǎng)（三林生活網(wǎng)）的環(huán)境模型。 材質(zhì)為石塊，