【文章內(nèi)容簡介】 競爭樓盤的綠地率相比較低。 ?優(yōu)勢及借鑒點 ?低價入市 本項目應(yīng)采用低價位的姿態(tài)，在市場相對疲軟的九月 十月入市，并迅速強占市場，為后期的價值提升創(chuàng)造了條件。 借鑒點 ： 建議采用低開高走的定價策略，并輔助相關(guān)的購房優(yōu)惠措施，迅速打開銷售局面，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為整個項目的成功運作奠定良好的基礎(chǔ)。建議在市區(qū)周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行宣傳時結(jié)合實際情況重點介紹。 ?小區(qū)規(guī)模相對較大 ?較大規(guī)模的小區(qū)可以提升購房者的信心； ?較大規(guī)模的小區(qū)能夠形成獨自的居住生活體系； ?較大規(guī)模的小區(qū)完整的生活配套，有利于提升項目知名度； ?較大規(guī)模的小區(qū)，本身即具有很強的廣告效應(yīng)； 借鑒點 ： 由于本項目規(guī)模的相對較大，地塊位置的相對邊緣化，因此廣告宣傳方面應(yīng)盡可能樹立項目的大盤形象。大規(guī)模樓盤在建筑風格，建筑質(zhì)量，戶型選擇和物業(yè)管理等方面有著無可比擬的優(yōu)勢，建議盡可能發(fā)揮以上優(yōu)勢條件，以獲取良好的客戶形象和企業(yè)形象 。 ?戶型設(shè)計好，比較實用 ?在戶型設(shè)計方面因為小區(qū)規(guī)模的較大，存在著或多或少的缺陷，會導致以后部分戶型銷售火爆，部分戶型卻無人問津。 ?戶型好壞是影響購房者買房信心的一個重要因素。 ?好的戶型對項目銷售有著比較強的促進作用。 借鑒點 ： 本項目戶型設(shè)計相對簡練合理，并以中型居家面積為主體，應(yīng)能滿足現(xiàn)有市場需要。建議盡可能挖掘市場空間，發(fā)揮戶型的優(yōu)越性。 ?缺點及警醒點 ?周邊噪音等污染嚴重 ?由于項目區(qū)域正處于相對繁忙的施工建設(shè)中，車流量較大； ?項目位于工業(yè)園區(qū)，噪音和空氣污染相對較大。 ?噪音和空氣污染嚴重影響購房者信心。 警醒點 ： 盡量確保現(xiàn)有項目相關(guān)配套和綠化規(guī)劃，以此分散購房者對小區(qū)周邊各種污染的重視。 ? 廣告策劃需要專業(yè)素質(zhì)人員； ? 廣告策劃時機掌握，持續(xù)性推廣； ? 周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣力度有限，會造成銷售周期過長； 警醒點 ： 高素質(zhì)的廣告策劃人員可以準確掌握市場變化，反饋市場信息，同時做出明確的廣告應(yīng)對措施和市場方案，以此縮短銷售周期，迅速實現(xiàn)資金回籠。 ?項目推廣廣告持續(xù)性和連貫性操作 ?項目應(yīng)由銷售公司專業(yè)銷售人員來銷售； ?非銷售公司專業(yè)人員形象影響項目品牌形象； ?削弱購房者購房信心； 警醒點 ： 高素質(zhì)的銷售人員可以大幅度提升開發(fā)公司與樓盤形象，同時提高購房者的購買信心，促進銷售進度，完成資金的快速回籠。 ?銷售人員的專業(yè)素質(zhì)及工作精神面貌 優(yōu)勢因素 (Strengths) S1: 本項目是全產(chǎn)權(quán)式商品房 。 S2: 區(qū)域目前開發(fā)樓盤較多 ,已形成區(qū)域規(guī)?；?。 S3: 項目交通方便 ,離航空港及雙流縣城相對較近 。 S4: 項目戶型設(shè)計合理，能滿足不同客戶群的需求； S5：項目位于區(qū)域內(nèi)良好的地理位置，緊鄰的主干道路寬敞。 對策：充分利用和發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成市場熱點 劣勢因素 (Weaknesses) W1：項目欠缺整體開發(fā)節(jié)奏的把控，沒有有效的整體開發(fā)策略； W2：項目目前的規(guī)劃欠缺整體性，可持續(xù)發(fā)展性； W3：目前項目沒有發(fā)掘項目的商業(yè)價值，對于項目的賣點沒有充分利用； W4：對于一個高尚居住樓盤，其社區(qū)規(guī)劃配套顯得很不完善 。 對策：有效規(guī)避劣勢或轉(zhuǎn)化劣勢，取長補短。 機會因素 (Opportunities) O1：區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境； O2：項目正處在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，物業(yè)增值空間相對巨大，開發(fā)商可以獲得最大價值利益； O3：項目分多個組團開發(fā)，導入“多重洗禮”的規(guī)劃理念，為品牌建設(shè)提供機會。 對策：在抓住機會的前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢 威脅因素 (Threats) T1：項目所在區(qū)域?qū)儆诠I(yè)園區(qū)，其生活配套不太完善； T2：項目建筑形態(tài)單一，給自身帶來一定抗性； T3：未來區(qū)域發(fā)展的不確定性； T4：區(qū)域其他項目的價格和區(qū)位優(yōu)勢對本項目的威脅。 對策 ： 提前對威脅進行預測 ，做好處理危機情況的預警策略。 ?項目 SWOT分析 （三）項目定位 ? 目前蛟龍片區(qū)以作為成都以南為工業(yè)港配套的服務(wù)大型住宅社區(qū)，早期建立的經(jīng)濟實用性住宅樹立了蛟龍港社區(qū)的形象，普遍以租賃為主，也積累了一批適宜該片區(qū)生活的潛在客戶群，他們的共同特點是：周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)老板及員工，大多以家庭為單位購置房產(chǎn)，較為注重居住品質(zhì)、條件的當?shù)鼐蜆I(yè)人群及中等階層，在居住上占據(jù)著優(yōu)越心里的階層。 ? 但是，由于該片區(qū)的建設(shè)相對獨立，導致目前項目與項目的居住配套距離比較大，尚未形成各社區(qū)所搭配的交流共享的地帶，沒有形成相對高尚的居住氛圍和氣質(zhì)，瑞焮園的興建伴隨著這個過程，也將逐漸在改善著該區(qū)域的固有劣勢。 ?產(chǎn)品定位 實用派 美洲大陸實用主義小鎮(zhèn) ? 定位釋由：瑞焮園從總體規(guī)劃看，綠地率達 ％，有明確的主題景觀；，園區(qū)以塔式結(jié)構(gòu)板式排列的高層為主； 72－ 92的戶型區(qū)間，實用而不小氣，雅致經(jīng)典；核心價值提煉為“找到景觀與建筑、實用與情調(diào)的平衡點”。根據(jù)本產(chǎn)品的景觀、綠化、建筑體現(xiàn)人性的靈氣與生命律動的活性社區(qū)，把平衡分解到產(chǎn)品中共同組成規(guī)劃、景觀、建筑、居所的價值。 項 目 核 心 價 值 景觀與建筑、實用與情調(diào)的平衡點 ?形象定位 圖森 亞熱帶風情寓所 ? 定位釋由：產(chǎn)品被設(shè)計師們用寫實的手法給予了項目骨架，而策略者將更為深層次的內(nèi)涵賦予了項目更為濃烈的文化，在研究了蛟龍港核心區(qū)中高端戶型電梯住宅的客群需求之后，我們將高端客群的最核心需求復合在項目定位中，即： 絕對的城市核心區(qū)位、絕對的時尚品外觀、絕對精巧實用的產(chǎn)品設(shè)計、絕對的張揚樓盤氣質(zhì) 。 ? 圖森位于美國西南部，距墨西哥邊境只有１００公里，為亞利桑那州第二大城市， 圖森制造業(yè)成長迅速，特別是導彈、飛機零件、計算機、電子設(shè)備和光學儀器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。 大型配套住宅坐落與此，園里的沙漠荒野上遍布仙人掌和其他沙漠灌木，其中以仙人柱最多。 ? 圖森市電梯公寓，呈合圍封閉式社區(qū)現(xiàn)代建筑組團，社區(qū)內(nèi)部溪流潺潺、曲徑通幽，園林綠化與建筑景觀和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑物等裝飾件呈現(xiàn)古樸、雅致、經(jīng)典的景觀格局，與整個社區(qū)組團呈現(xiàn)一個現(xiàn)代與傳統(tǒng)、繁華與靜謐和諧共存的風情小鎮(zhèn)。 ? 我們以無可爭議的實用戶型贏得市場的關(guān)注。 ? 我們以“大景觀的小戶型”樹立項目在實用主義中的獨特優(yōu)勢。 ? 我們以超炫的時尚外觀和獨有的雅致空間、風情寓所樹立獨特精品優(yōu)質(zhì)形象。 ? 我們以在產(chǎn)品創(chuàng)新上復合當前最被市場關(guān)注的元素，如空中錯層觀景陽臺等，拉升市場對小戶住宅升級版的預期。 ? 我們以純粹的社區(qū)形象出擊市場，以大規(guī)模沖擊當前需求量最為實用的兩房大市場，從而確立項目獨特的個性化氣質(zhì)。 ? 廣告語建議： ? 首席實用主義風尚住區(qū) 生活如詩流淌 ...... ? 不必刻意模仿，因為已在美洲 一切以實用的名義盡情享受 ...... ? 空間不是對人的禁錮 而是對生活 的眷顧 ? 建筑 以其獨有的語言 傳承時光的流韻 ? 亞熱帶園林 創(chuàng)造美洲人文與蛟龍工業(yè)的和諧共融 亞熱帶園林景觀 ?價格定位 ? 雙九路一帶是蛟龍港區(qū)開發(fā)相對集中的高尚住宅區(qū)，客戶群體層面相對集中，價格相互制約性強，參考的對象主要集中在競爭激烈程度和銷售利潤的豐厚程度兩個方面。 ? 所以，采取 “項目評估均價定價法” 和 “銷售周期權(quán)重定價法” 來制定項目的價格是比較貼切的。 ? 項目評估均價定價法 ： 比較樓盤 均價（元 /㎡ ) 評估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價（元 /㎡ ） 評估均價（元