【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 考 慮到巨大的存量以及新增供 應(yīng)量，去化 壓力陡增，市場(chǎng)形勢(shì)依舊不容樂觀?！艉贾菔校ㄖ鞒菂^(qū)）20222022 年商品房月度成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)20222022年 杭 州 市 商 品 住 宅 月 度 成 交 均 價(jià) 統(tǒng) 計(jì) 表68119148 914110358158511379117216129599468100988686 8690 8829 978489039480810614332923293559063897311186 143711503194149074 98861953914054144111186815116 15216154001341813261 1249405000100001500020220250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年2022年2022年2022年成交均價(jià) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月商品住宅 9480 8903 10098 8686 8690 8829 9784 6811 8106 9468 9148 91412022 商品房 10253 9975 10699 9357 9036 9436 10207 7584 8458 9762 9381 9689商品住宅 8973 9063 9355 9232 9074 9414 9886 10358 11186 14371 15031 143322022 商品房 9653 9677 10202 9653 9381 9970 10278 11060 11530 14238 14083 13411商品住宅 15116 11868 14411 15851 13418 14054 13791 17216 19539 15400 15216 129592022 商品房 14616 14222 14264 15524 13326 14300 14185 15295 18755 15423 14795 13822商品住宅 13261 12494 / / / / / / / / / /2022 商品房 12320 12981 / / / / / / / / / /注 1：以上數(shù)據(jù)包含杭州市主城區(qū)（上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)、之江開發(fā)區(qū)、下沙開 發(fā)區(qū)）注 2：商品房包括商品住宅、寫字樓、商 鋪等所有商品物業(yè)；商品住宅僅指住宅類物業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）注 3：以上數(shù)據(jù)由“杭州市透明售房網(wǎng)”相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得全國(guó)房地產(chǎn)成交蕭條的局面已從 2022 年底持續(xù)至今，低迷的市場(chǎng)， 嚴(yán)重萎縮的成交量，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。大多數(shù)開發(fā)商使出各種促 銷手段，不斷打折促銷、謀求上市阿增發(fā)、尋求合作整合資源， 9 維持資金鏈；而眾多購(gòu)房人則緊捂錢袋，寄希望于開 發(fā)商降價(jià) 銷售，房?jī)r(jià)出 現(xiàn)大松動(dòng)，小折扣已經(jīng)沒有辦法打動(dòng)他們堅(jiān)定的觀望心態(tài)。預(yù)計(jì) 2022 年市場(chǎng)供求雙方博弈 還將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。在新舊市場(chǎng)規(guī)則更替下，包括買房人、開發(fā)商、政府都在適應(yīng)和不斷調(diào)整，這也將導(dǎo)致房?jī)r(jià)僵持，部分樓盤價(jià)格會(huì)有下跌，但是短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲、大跌的可能性都不大。如今的市場(chǎng)和 1998 年、2022 年的兩次大的觀望期還是有很大區(qū) 別的， 過去的兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)觀望，一是時(shí)間周期相對(duì)較 短，影響波及面相 對(duì)要小，二是很快引發(fā)新一輪報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。而從 2022 年底至今的市場(chǎng) 情況來看，整體市 場(chǎng)的理性消 費(fèi)已被喚醒，買房人無論從心理還是行動(dòng)上將把握更多主動(dòng)。預(yù)計(jì)下跌的 預(yù)期將讓政策作用收效甚微。相比 2022 年、2022 年房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，調(diào)控的政策效果甚微，如今房?jī)r(jià)下跌，政府寄希望政策止跌，改變市場(chǎng)預(yù)期是十分困難的事。 住宅市場(chǎng)特征及趨勢(shì)判斷【杭州整體市場(chǎng)趨勢(shì)】自春節(jié)以來，受惠于中央采取的 優(yōu)惠政策，以及地 產(chǎn)商采取的理性價(jià)格策略。在打折樓盤及高性價(jià)比樓盤的大量成交帶動(dòng)下，杭州樓市出 現(xiàn)了一波相對(duì)旺盛的 銷售走勢(shì)。 3 月的杭州樓市，在剛性需求的帶動(dòng)下，低總價(jià)、低單價(jià)樓盤去化速度明顯加快，成交量節(jié)節(jié)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3 月 1 日27 日杭州主城區(qū)商品房成交量已超過 4000 套，但 經(jīng)過具體分析可以看到，低開、降價(jià)樓 盤是 3 月起至今的成交主力。而從區(qū)域來看，以降價(jià)為主導(dǎo)的下沙板塊是 3 月份的成交量最大的板 塊，主城區(qū)成交總量排名前三的均是下沙板塊的樓盤，分 別為海天城、保利 東灣和伊薩卡。但是，市場(chǎng)的回暖的判斷因素有很多，交易量 僅是其中一個(gè)方面。就市場(chǎng)層面來分析，雖然近期成交量明顯放大，稱之為“ 回暖 ”還言之過早，當(dāng)前，在開發(fā)商降價(jià)可能漸小，新增需求不確定的情況下，未來仍有可能出現(xiàn)“ 僵持”的局面。此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍然存在著 較大的不確定性，資本市場(chǎng)融資功能尚未恢復(fù)，購(gòu)房者還存在著一定等待 觀望的情緒。未來房地產(chǎn)開發(fā)貸款、抵押貸款的獲得也還存在不確定性。所以本次較好的 銷售走勢(shì)能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)如何演變，還需要進(jìn)一步觀察?！竞贾莞叨斯②厔?shì)】目前杭州的高檔公寓主要集中在錢江新城、市中心和城西板塊，包含新 盤和老盤共 11 個(gè)左右。盡管杭州 3 月樓市暖風(fēng)陣陣，但高檔樓 盤則是幾家歡喜幾家 憂，老 盤大多面臨騎虎難下的尷尬局面，而新盤則銷售策略不同，效果也不盡相同。 10 3 月杭州高端公寓銷售狀況所屬板塊 樓盤名稱最早開盤時(shí)間 總套數(shù)已推出房源數(shù)已售套數(shù)總銷售率3 月成交套數(shù) 備注陽(yáng)光海岸 198 99 78 78% 1 新盤水岸楓庭 318 318 20 6% 7 新盤新綠園 524 524 467 89% 14 尾盤東方潤(rùn)園 697 697 622 89% 5 老盤萬(wàn)象城 悅府 622 622 606 97% 0 尾盤錢江新城曉廬 1675 1675 1296 77% 40 老盤城市芯宇 745 745 542 73% 17楓華府第 1451 1451 1255 86% 122 折城西文教區(qū) 銀馬公寓 648 648 579 89% 6 尾盤就高端公寓板塊分布來看，錢 江新城板塊供應(yīng)量較大， 競(jìng)爭(zhēng) 較激烈，但不乏熱銷樓盤存在；市中心盡管主要在售高檔樓盤僅兩個(gè)，但受高價(jià)的拖累，以及其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤的沖擊，近期銷售一直較萎縮；城西主要在售高檔樓盤三個(gè)，打折樓 盤成交量飄紅，成 為 3 月高檔公寓的主角?！翦X江新城板塊：杭州未來中央商務(wù)區(qū)，高檔公寓云集，是名符其實(shí)的“ 富人區(qū) ”，樓盤總價(jià)普遍在 200 萬(wàn)以上，目前在售頂級(jí)豪宅有陽(yáng)光海岸和東方潤(rùn)園，平均每套價(jià)格 為 500 萬(wàn)元以上，最 貴的達(dá)千萬(wàn)元以上。該板塊 3 月樓盤整體表現(xiàn)較低迷，昔日的明星樓 盤（如悅府、新綠園）放緩腳步，新盤水岸楓庭銷售去化緩慢，老盤存量房難于消化。新綠園共有兩次開盤，分別是 07 年 10 月和 08 年 8 月，兩次開盤銷售均火爆，目前仍發(fā)揮余熱，3 月共成交 14 套。陽(yáng)光海岸和悅府在前期 熱銷后，陽(yáng)光海岸開盤四個(gè)月以來銷售率已達(dá) 78%，但 3月出現(xiàn)僅銷售 1 套，預(yù)計(jì) 2022 年 4 月 6 日將推出第二批房源 1樓，目前 預(yù)定情況良好。悅府在去年8 月開盤以來，分三次開盤都是一周內(nèi)幾乎售罄，目前存量房為底層和頂層房源，3 月無成交；水岸楓庭銷售一直都很低迷，開盤三個(gè)月以來 銷售率僅 6%，3 月僅成交 7 套，性價(jià)比不高是滯銷的主要原因。曉廬盡管曾面臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤 的壓力，以及高價(jià)的 尷尬局面，但準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)扔贏得消費(fèi)者的青睞，3 月利用溫州、臺(tái)州等地的巡展，取得了很好的效果，共成交 40 套。老盤東方潤(rùn)園 3 月利用贈(zèng)送精裝修的優(yōu)惠成交了 5 套房源?！舫俏魑慕贪鍓K：城西文教板塊的高檔老盤——楓樺府第在打折降價(jià)的推動(dòng)下，成交量明顯放大，截至 3 月 31 日共成交 122 套，成為杭州高檔樓 盤一支獨(dú)秀，告 別昔日低迷 態(tài)勢(shì)。另一老盤——銀馬公寓尾盤近期成交一直較低迷，3 月僅成交 6 套。城市芯宇，主打高科技產(chǎn)品，近期沒有加入優(yōu)惠活動(dòng)，成交不溫不火，3 月共成交 17 套。 11 總體而言，高檔公寓沒有明顯 回暖的跡象。價(jià)格 對(duì)消費(fèi)者來 說仍較敏感，打折樓盤成為 3 月的主角，堅(jiān)挺的老盤普遍銷售萎縮 。 房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì) 區(qū)域概括 地理位置錢江新城——杭州未來的城市中心、以錢塘江為軸心的新的居住生活圈、定位頂端的 CBD 區(qū)域。錢江新城位于杭州市老城區(qū)的東南部，地理位置 優(yōu)越，交通便捷。與開闊的錢塘江咫尺之遙，距離西湖風(fēng)景區(qū)約 公里，距 蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 18 公里。所轄范圍為：東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，規(guī)劃面積約 平方公里。計(jì)劃分兩期實(shí)施，沿江近 8 平方公里的區(qū)域?yàn)橐黄诠こ蹋渲?錢江三橋下游(清江路)至運(yùn)河出江口一 帶為錢江新城的核心區(qū)，即杭州未來的中央商務(wù)區(qū)(CBD)；由秋濤路、慶春路、之江路、清江路圍合而成，占地約 4 平方公里，規(guī)劃總 12 建筑面積約 650 萬(wàn)平方米。余下地 塊為二期工程。從地圖上看，錢江新城區(qū)域就是大杭州的幾何中心、地理中心。錢江新城的 CBD 概念，注定了它將成為杭州的經(jīng)濟(jì)中心，而在杭州市政府搬遷到錢江新城區(qū)域后，它又將成為杭州市的政治中心。而未來的錢江新城，還將是杭州甚至整個(gè)浙江的文化、科技、醫(yī)療中心。13錢江新城核心區(qū)地塊分布示意圖14 建設(shè)背景杭州以其秀麗的自然風(fēng)光、深厚的 歷史文化積淀、 堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)而聞名天下。在世紀(jì)之交，為迎接經(jīng)濟(jì)全球化和我國(guó)加入 WTO 的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為加快杭州城市現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，適應(yīng)“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 ”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市 “城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展” 、“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的戰(zhàn)略步驟，即將長(zhǎng)期以來形成的以西湖為核心的團(tuán)狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的分散組團(tuán)形態(tài)，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的西湖時(shí)代跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的錢塘江 時(shí)代 ，在 錢塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)杭州市城市新中心，這就是杭州 錢江新城。 錢江新城的建 設(shè)將使杭州城市格局由“三面云山一面城”演變?yōu)椤耙唤核┏沁^” ，引 領(lǐng)杭州從“西湖時(shí)代” 走向“錢塘江時(shí)代” 。 規(guī)劃定位錢江新城從規(guī)劃之初就以大杭州城市心臟的高姿態(tài)、高定位出現(xiàn)在市民的眼前，它也 標(biāo)志著杭州從“西湖時(shí)代”邁向“ 錢塘江時(shí) 代”。錢江新城的規(guī)劃定位類似于上海的陸家嘴，是杭州未來的 CBD，她將成為城市發(fā)展的引擎。它的 規(guī)劃充分考慮 21 世紀(jì)現(xiàn)代化大都市的特點(diǎn)，突出規(guī)劃的前瞻性和承繼性，反映出杭州市的鮮明的地域特色和深厚的文化內(nèi)涵，使西湖、錢塘江和城市新中心三者和諧統(tǒng)一，避免出現(xiàn)城市趨同化和千城萬(wàn)市一個(gè)面的現(xiàn)象，突出 “開放大氣 ”的錢塘江城市景觀特色，與 “精致和諧”的西湖城市景觀相輝映。 為做好錢江新城規(guī)劃，先后委托上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院和杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，邀 請(qǐng)德國(guó)歐博 邁亞公司進(jìn)行規(guī)劃咨詢，并廣泛征求國(guó)內(nèi)外規(guī)劃專家和杭州市民的意見。根據(jù)錢江新城總體規(guī)劃，核心區(qū) 塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積 4 平方公里,可建建筑面積約為650 萬(wàn)平方米，包括八個(gè)功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)。平行于錢塘江的富春江路作 為核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸，將是錢江新城最長(zhǎng) 、最繁 華的景觀道路；新城核心區(qū)以市民中心 為核心，向江形成中軸線，15兩側(cè)將建設(shè)杭州大劇院等標(biāo)志性建筑。新城 規(guī)劃具有低密度、高容積率和高綠化率的特點(diǎn)，將集中杭州的現(xiàn)代化建筑群，體現(xiàn)自然與人和 諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。由于錢江新城坐落在江面寬達(dá) 1000 米的錢塘江畔，因此新城規(guī)劃強(qiáng)調(diào)錢塘江時(shí)代的開放、大氣、豪邁和臨江性特點(diǎn)，建筑密度和高度控制等要與錢塘江相呼 應(yīng)，建筑的 標(biāo)識(shí)性應(yīng)充分體現(xiàn)杭州的城市個(gè)性、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)、城市歷史、城市特殊資源和城市支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，新城規(guī)劃還勾劃出杭州的西湖錢塘江 城市軸線 ，城市輪廓線從錢塘江和西湖兩個(gè)方向清晰可 見。 基礎(chǔ)設(shè)施【交通組織】錢江新城的交通布局以可達(dá)性和便捷性為特點(diǎn)，從 現(xiàn)有杭州城市整體道路交通網(wǎng) 絡(luò)出發(fā)，注重核心區(qū)域路網(wǎng)的科學(xué)、合理布置及與老城區(qū)、錢塘江南岸交通連接，充分考慮新城內(nèi)的交通流量并有效避免過境交通對(duì)內(nèi)部交通的影響。目前，區(qū)塊內(nèi)的“兩橫九縱”( 富春江路、 錢江路、新安江路、靈江路、曹娥江路、椒江路、望江路、慶春路、浦江路、奉化江路和衢江路) 均已經(jīng)全面通車。此外，考慮到城市未來發(fā)展的需要，新城規(guī)劃強(qiáng)調(diào) 核心區(qū)塊地下空間的開發(fā) 和貫通，以及與大型停 車場(chǎng)、地鐵站、步行及公交系統(tǒng)、地下人行系統(tǒng)、交通換乘樞紐之間的聯(lián)系。同時(shí)， 結(jié)合主要的開敞空間和景觀軸線，構(gòu)造優(yōu)美的城市景觀廊道?！竟δ懿季帧垮X江新城集行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商 業(yè)、會(huì)展、旅游、居住等功能于一體，發(fā)揮著中央商務(wù)區(qū)所具有的綜合服務(wù)、生產(chǎn)創(chuàng) 新和要素集散等作用。重點(diǎn)將發(fā)展銀行、保險(xiǎn)、證券、信息、咨詢等行業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展物流、商業(yè)、文化體育、住宅等產(chǎn)業(yè)，吸引國(guó)內(nèi)外的大公司、大集團(tuán)、知名民營(yíng)企業(yè)總部入住新城。在新城內(nèi)，將建設(shè)市民中心、文體中心、廣電中心等大型公共建筑，興建商務(wù)、金融辦公等現(xiàn)代化寫字樓，并有高檔酒店、購(gòu) 物中心、餐飲娛樂配套。布局分布上分商務(wù)辦公區(qū)、 證券金融中心、行政辦公區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、濱江游憩區(qū)和精品商住區(qū)?！窘ㄖL(fēng)格】錢江新城，是建在江面寬達(dá) 1000 米、比黃浦江甚至 寬一倍 錢塘江邊上。因此，新中心區(qū)的空 間規(guī)劃布局上，將從大范圍