昆山尊寶莊園別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-17 16:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 淀山湖北岸別墅分布圖風(fēng)澤灣l 區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)u 經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)――上海中產(chǎn)階級(jí)的“別墅夢(mèng)想”的實(shí)現(xiàn)地。代表項(xiàng)目：淀湖桃源、中星依瓦諾、福運(yùn)馬洛卡；產(chǎn)品特征：150250㎡的小面積產(chǎn)品為主，主力總價(jià)控制在150萬以內(nèi)，部分特殊產(chǎn)品甚至低于100萬，上限則為200萬。低容積率、高建筑密度，別墅產(chǎn)品更為公寓化，樣板房的裝修風(fēng)格也呈現(xiàn)這一特征，以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔為主；建筑風(fēng)格也較為現(xiàn)代，公寓化的傾向十分明顯配套建設(shè)也十分城市化，如便利超市、SPA主題會(huì)館等客戶特征：生活在上海的中產(chǎn)階層，一般都有自備車，但以20萬左右的中檔車為主，有一定消費(fèi)力，但十分注重物業(yè)的價(jià)格，單位消費(fèi)力不高，向往度假的生活方式，但又對(duì)度假的費(fèi)用有一定的約制，屬于矛盾性消費(fèi)；銷售特征：往往在項(xiàng)目之初能取得較為理想的業(yè)績(jī)，但進(jìn)入中期后，銷售速度就逐漸放慢，這與目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理是有關(guān)系的，一開始市場(chǎng)屬于激動(dòng)狀態(tài)，但在后期逐步趨于理性，成交速度開始下降；營(yíng)銷特征：針對(duì)上海中產(chǎn)階層，在上海中產(chǎn)階層聚集處設(shè)立外接待點(diǎn)，參加集中房展會(huì)。l 代表個(gè)案分析：淀湖桃源、中星依瓦諾1) 淀湖桃源? 耀江淀湖桃源別墅位于淀山湖最大的半島島尖上，三面環(huán)湖 。項(xiàng)目占地面積約90萬平方米，建筑面積18萬平方米，綠化率77%。地塊分三期開發(fā)，目前開發(fā)的是地塊北面的一期，全部是小面積的雙拼和獨(dú)立別墅。項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代唐風(fēng)的風(fēng)格。? 戶型較為緊湊，目前推出的以130165平方米的雙拼為主，價(jià)格較年初有了很大的降幅，總價(jià)目前只有66萬左右，銷售良好。淀湖桃源物業(yè)配比圖 物業(yè)類型 面積 （㎡ ） 價(jià)格（元/㎡ ） 戶數(shù) 比例 獨(dú)立195 230 11000 60 20% 雙拼130 150 165 65009000 240 80%? 項(xiàng)目評(píng)述252。 項(xiàng)目首先啟動(dòng)的是地塊中距離湖最遠(yuǎn)的北側(cè)部分。一期全部是小面積的雙拼、獨(dú)立別墅。252。 一期定位在第二居所的渡假型別墅，以低總價(jià)吸引上海地區(qū)渴望享受別墅生活但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的消費(fèi)群體。252。 別墅面積較小，但功能設(shè)置較為齊全，性價(jià)比較高。252。 周邊的整體環(huán)境較差，缺乏生活配套，距離高速公路有一定的距離是項(xiàng)目目前存在的最大問題。2) 中星依瓦諾? 清水依瓦諾位于淀山湖北側(cè)，錦淀路南側(cè)，整個(gè)地塊成島狀，項(xiàng)目占地26萬平方米，綿延800米天然水岸線，綠化率74%。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期為歐式小鎮(zhèn)，以聯(lián)體、公寓、雙拼為主，后期全部為獨(dú)棟。? 一期聯(lián)體別墅為主力產(chǎn)品，戶型147200平方米左右，總價(jià)95109萬，銷售狀況較差。06年5月1日開盤以來聯(lián)體只售出12套環(huán)境較好的邊套。獨(dú)棟只有7棟，總價(jià)160萬左右，總價(jià)低，產(chǎn)品稀缺等的原因使得銷售良好，目前售出6棟。酒店式公寓即將推出，共97套，配有11種菜單式裝修可以選擇，包租6％的回報(bào)，并且一年有一定天數(shù)可以自己來居住。清水灣物業(yè)配比圖物業(yè)類型價(jià)格（萬元/ 套）面積 （㎡）戶數(shù)比例獨(dú)立16023073%聯(lián)體9510714720012054 %公寓未定60709743 %? 項(xiàng)目評(píng)述252。 項(xiàng)目首先臨近錦淀路的一期項(xiàng)目，包括聯(lián)體、獨(dú)立、公寓和會(huì)所以及少量的商鋪。252。 一期的主要理念是造鎮(zhèn)聚集人氣，因此戶型面積較小、總價(jià)較低。252。 別墅同樣是突出功能的實(shí)用性并且每戶都有地下室，但聯(lián)體別墅的景觀較差，且臨水的聯(lián)體別墅公攤面積較多。252。 該項(xiàng)目淀山湖別墅區(qū)中距高速和鎮(zhèn)最遠(yuǎn)的一個(gè)，周邊的各項(xiàng)配套都十分匱乏?，F(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部較為雜亂，且樣板房裝修較為粗糙。 l 區(qū)域奢侈型別墅市場(chǎng)u 豪宅別墅市場(chǎng)―― 長(zhǎng)三角地區(qū)富豪們的“擲金所”，用錢換取精神上的放松與刺激。代表項(xiàng)目：大自然別墅、尊寶莊園產(chǎn)品特征：500㎡以上的大面積產(chǎn)品為主，主力總價(jià)都瞄準(zhǔn)在1000萬上。低容積率、低建筑密度，別墅產(chǎn)品的豪宅化傾向十分明顯，目前雖然沒有成型的產(chǎn)品，但根據(jù)現(xiàn)有的工地情況判斷，別墅建筑風(fēng)格上并沒有十分亮眼的突破，但在配套上缺有十分明顯的變化，配套設(shè)施十分奢侈，如大自然別墅先建造游艇碼頭和游艇俱樂部。客戶特征：目前還沒有銷售個(gè)案，因此還不能判斷目標(biāo)客戶特征，但從目標(biāo)消費(fèi)力推斷，應(yīng)該以生活、工作在上海的富豪為主，但不限于上海地區(qū)，長(zhǎng)三角范圍內(nèi)車程在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)的地區(qū)都存在潛在的消費(fèi)群體。單位消費(fèi)力能力高，對(duì)價(jià)格的敏感性偏低，向往國(guó)外真正的度假型生活方式；銷售特征：銷售周期長(zhǎng)，需要現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景配合；對(duì)產(chǎn)品要求高，對(duì)價(jià)格要求則低，屬于動(dòng)情性消費(fèi)營(yíng)銷特征：無代表個(gè)案分析：大自然別墅開發(fā)細(xì)節(jié)大自然別墅? 項(xiàng)目位于淀山湖東側(cè)，新樂路南側(cè)，地塊臨湖的一側(cè)形成一個(gè)天然的港口。? ，并且為全獨(dú)立別墅，從目前建造的別墅來看有可能是歐式風(fēng)格。? 項(xiàng)目首先修建的是沿路的別墅，并且四周用高墻圍起，給人一“深宅大院”的感覺，其豪宅定位不言自明。? 目前項(xiàng)目在修建西側(cè)臨湖的游艇俱樂部，猜測(cè)該項(xiàng)目很有可能先利用游艇俱樂部號(hào)召人氣顯示身份再進(jìn)行別墅開發(fā)。游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項(xiàng)目現(xiàn)狀 板塊間的競(jìng)爭(zhēng)由于地塊位于昆山的最南邊，緊鄰上海，區(qū)域別墅市場(chǎng)的客戶以上?？蛻魹橹?，因此區(qū)域與昆山其他板塊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱（昆山的陽澄湖板塊由于環(huán)境資源類似，有一定的競(jìng)爭(zhēng)），主要是淀山湖南岸的上海朱家角板塊競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)江北路板塊競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)板塊陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊淀山湖南岸板塊（朱家角）花橋板塊1) 朱家角別墅市場(chǎng)格局l 由于緊鄰淀山湖的原因，使得朱家角在上海成為除佘山之外另一個(gè)擁有天然環(huán)境支撐的板塊，因此該地區(qū)別墅發(fā)展初始就被貼上了“豪宅聚集地”的標(biāo)簽。l 隨著朱家角地區(qū)的規(guī)劃制定
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