昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-17 16:15 本頁面
【文章內容簡介】 淀山湖北岸別墅分布圖風澤灣l 區(qū)域經(jīng)濟型別墅市場u 經(jīng)濟型別墅市場――上海中產(chǎn)階級的“別墅夢想”的實現(xiàn)地。代表項目：淀湖桃源、中星依瓦諾、福運馬洛卡；產(chǎn)品特征：150250㎡的小面積產(chǎn)品為主，主力總價控制在150萬以內，部分特殊產(chǎn)品甚至低于100萬，上限則為200萬。低容積率、高建筑密度，別墅產(chǎn)品更為公寓化，樣板房的裝修風格也呈現(xiàn)這一特征，以現(xiàn)代、簡潔為主；建筑風格也較為現(xiàn)代，公寓化的傾向十分明顯配套建設也十分城市化，如便利超市、SPA主題會館等客戶特征：生活在上海的中產(chǎn)階層，一般都有自備車，但以20萬左右的中檔車為主，有一定消費力，但十分注重物業(yè)的價格，單位消費力不高，向往度假的生活方式，但又對度假的費用有一定的約制，屬于矛盾性消費；銷售特征：往往在項目之初能取得較為理想的業(yè)績，但進入中期后，銷售速度就逐漸放慢，這與目標客戶的消費心理是有關系的，一開始市場屬于激動狀態(tài)，但在后期逐步趨于理性，成交速度開始下降；營銷特征：針對上海中產(chǎn)階層，在上海中產(chǎn)階層聚集處設立外接待點，參加集中房展會。l 代表個案分析：淀湖桃源、中星依瓦諾1) 淀湖桃源? 耀江淀湖桃源別墅位于淀山湖最大的半島島尖上，三面環(huán)湖 。項目占地面積約90萬平方米，建筑面積18萬平方米，綠化率77%。地塊分三期開發(fā)，目前開發(fā)的是地塊北面的一期，全部是小面積的雙拼和獨立別墅。項目整體采用現(xiàn)代唐風的風格。? 戶型較為緊湊，目前推出的以130165平方米的雙拼為主，價格較年初有了很大的降幅，總價目前只有66萬左右，銷售良好。淀湖桃源物業(yè)配比圖 物業(yè)類型 面積 （㎡ ） 價格（元/㎡ ） 戶數(shù) 比例 獨立195 230 11000 60 20% 雙拼130 150 165 65009000 240 80%? 項目評述252。 項目首先啟動的是地塊中距離湖最遠的北側部分。一期全部是小面積的雙拼、獨立別墅。252。 一期定位在第二居所的渡假型別墅，以低總價吸引上海地區(qū)渴望享受別墅生活但經(jīng)濟實力有限的消費群體。252。 別墅面積較小，但功能設置較為齊全，性價比較高。252。 周邊的整體環(huán)境較差，缺乏生活配套，距離高速公路有一定的距離是項目目前存在的最大問題。2) 中星依瓦諾? 清水依瓦諾位于淀山湖北側，錦淀路南側，整個地塊成島狀，項目占地26萬平方米，綿延800米天然水岸線，綠化率74%。項目分兩期開發(fā)，一期為歐式小鎮(zhèn)，以聯(lián)體、公寓、雙拼為主，后期全部為獨棟。? 一期聯(lián)體別墅為主力產(chǎn)品，戶型147200平方米左右，總價95109萬，銷售狀況較差。06年5月1日開盤以來聯(lián)體只售出12套環(huán)境較好的邊套。獨棟只有7棟，總價160萬左右，總價低，產(chǎn)品稀缺等的原因使得銷售良好，目前售出6棟。酒店式公寓即將推出，共97套，配有11種菜單式裝修可以選擇，包租6％的回報，并且一年有一定天數(shù)可以自己來居住。清水灣物業(yè)配比圖物業(yè)類型價格（萬元/ 套）面積 （㎡）戶數(shù)比例獨立16023073%聯(lián)體9510714720012054 %公寓未定60709743 %? 項目評述252。 項目首先臨近錦淀路的一期項目，包括聯(lián)體、獨立、公寓和會所以及少量的商鋪。252。 一期的主要理念是造鎮(zhèn)聚集人氣，因此戶型面積較小、總價較低。252。 別墅同樣是突出功能的實用性并且每戶都有地下室，但聯(lián)體別墅的景觀較差，且臨水的聯(lián)體別墅公攤面積較多。252。 該項目淀山湖別墅區(qū)中距高速和鎮(zhèn)最遠的一個，周邊的各項配套都十分匱乏?，F(xiàn)場內部較為雜亂，且樣板房裝修較為粗糙。 l 區(qū)域奢侈型別墅市場u 豪宅別墅市場―― 長三角地區(qū)富豪們的“擲金所”，用錢換取精神上的放松與刺激。代表項目：大自然別墅、尊寶莊園產(chǎn)品特征：500㎡以上的大面積產(chǎn)品為主，主力總價都瞄準在1000萬上。低容積率、低建筑密度，別墅產(chǎn)品的豪宅化傾向十分明顯，目前雖然沒有成型的產(chǎn)品，但根據(jù)現(xiàn)有的工地情況判斷，別墅建筑風格上并沒有十分亮眼的突破，但在配套上缺有十分明顯的變化，配套設施十分奢侈，如大自然別墅先建造游艇碼頭和游艇俱樂部?？蛻籼卣鳎耗壳斑€沒有銷售個案，因此還不能判斷目標客戶特征，但從目標消費力推斷，應該以生活、工作在上海的富豪為主，但不限于上海地區(qū)，長三角范圍內車程在一個小時以內的地區(qū)都存在潛在的消費群體。單位消費力能力高，對價格的敏感性偏低，向往國外真正的度假型生活方式；銷售特征：銷售周期長，需要現(xiàn)場實景配合；對產(chǎn)品要求高，對價格要求則低，屬于動情性消費營銷特征：無代表個案分析：大自然別墅開發(fā)細節(jié)大自然別墅? 項目位于淀山湖東側，新樂路南側，地塊臨湖的一側形成一個天然的港口。? ，并且為全獨立別墅，從目前建造的別墅來看有可能是歐式風格。? 項目首先修建的是沿路的別墅，并且四周用高墻圍起，給人一“深宅大院”的感覺，其豪宅定位不言自明。? 目前項目在修建西側臨湖的游艇俱樂部，猜測該項目很有可能先利用游艇俱樂部號召人氣顯示身份再進行別墅開發(fā)。游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項目現(xiàn)狀 板塊間的競爭由于地塊位于昆山的最南邊，緊鄰上海，區(qū)域別墅市場的客戶以上?？蛻魹橹?，因此區(qū)域與昆山其他板塊的競爭相對較弱（昆山的陽澄湖板塊由于環(huán)境資源類似，有一定的競爭），主要是淀山湖南岸的上海朱家角板塊競爭。長江北路板塊競爭等級板塊陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊淀山湖南岸板塊（朱家角）花橋板塊1) 朱家角別墅市場格局l 由于緊鄰淀山湖的原因，使得朱家角在上海成為除佘山之外另一個擁有天然環(huán)境支撐的板塊，因此該地區(qū)別墅發(fā)展初始就被貼上了“豪宅聚集地”的標簽。l 隨著朱家角地區(qū)的規(guī)劃制定
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