【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 – 旅游、會(huì)展、娛樂、傳媒 – 金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、 廣告、各類事務(wù)所 ? 我國經(jīng)濟(jì)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重正穩(wěn)定提升 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 27 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 受五大因素推動(dòng)，寫字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的生產(chǎn)要素，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯，持續(xù)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變 ? 受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律影響，第三產(chǎn)業(yè)所占城市的所有產(chǎn)業(yè)的比重正逐年增大 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模 ? 第三產(chǎn)業(yè)中的新型高端服務(wù)業(yè)，特別是金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、文化教育等行業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大 新型服務(wù)業(yè)產(chǎn)生 ? 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，總部管理人員增多，管理設(shè)施更加專業(yè)、復(fù)雜 企業(yè)規(guī)模成長 ? 全球經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)商務(wù)活動(dòng)的頻繁，需要專業(yè)化環(huán)境及配套設(shè)施條件 商務(wù)活動(dòng)頻繁 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值和增值功能吸引海外基金、國內(nèi)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人投資者進(jìn)入 投資需求 ? 追求形象、質(zhì)量，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力 ? 商務(wù)活動(dòng)中心（辦公、會(huì)議等相關(guān)設(shè)施） ? 交通便捷及其他配套 ? 專業(yè)的物業(yè)服務(wù) ? … 專業(yè)化寫字樓市場(chǎng) 28 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 寫字樓開發(fā)與持有經(jīng)營，市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，競(jìng)爭(zhēng)方式也比較初級(jí)，區(qū)位選擇和準(zhǔn)確定位是共同的關(guān)鍵成功要素 開發(fā)模式 持有經(jīng)營模式 集中度 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)方式 關(guān)鍵成功因素 ? 高度分散 ? 主要以單體項(xiàng)目開發(fā)為主 ? 寫字樓的片區(qū)開發(fā)較少 ? 開發(fā)企業(yè)主體多元化：企業(yè)自建、房地產(chǎn)開發(fā)商、外資和業(yè)外資本 ? 沒有領(lǐng)先的寫字樓開發(fā)企業(yè) ? 主要體現(xiàn)在對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng) ? 其次體現(xiàn)在策劃、定位以及建設(shè)能力的競(jìng)爭(zhēng) ? 高度分散 ? 以單體項(xiàng)目持有經(jīng)營為主 ? 普遍缺乏規(guī)模 ? 持有經(jīng)營的投資主體多元化 ? 主要是區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng) ? 經(jīng)營能力的競(jìng)爭(zhēng) ? 物業(yè)本身品質(zhì)、形象的競(jìng)爭(zhēng) ? 區(qū)位選擇 ? 準(zhǔn)確定位 ? 工程建設(shè)能力 ? 成本控制 ? 自身的資金實(shí)力或融資能力 ? 區(qū)位選擇 ? 準(zhǔn)確定位 ? 企業(yè)自身的資金實(shí)力 ? 經(jīng)營和物業(yè)管理能力 ? 物業(yè)形象 模式一 模式二 29 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 持有經(jīng)營模式具有良好和穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)點(diǎn)，部分實(shí)力雄厚企業(yè)正在跨進(jìn)這一領(lǐng)域 出售 開發(fā) 投資 持有 /經(jīng)營 開發(fā) 投資 優(yōu)點(diǎn) 難點(diǎn) ? 資金回籠快 ? 符合中國大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀 ? 開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可滾動(dòng)開發(fā)，減輕資金壓力 ? 土地獲取日益困難 ? 由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)的影響較大 ? 受階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)行情的影響較大 ? 持續(xù)獲利能力不強(qiáng) ? 長期穩(wěn)定的回報(bào)，可以有效平滑企業(yè)現(xiàn)金流，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 ? 為未來通過資產(chǎn)證券化融資打下基礎(chǔ) ? 除長期回報(bào)外，有提供深度增值服務(wù)而獲利的空間 ? 資金占用量大，短期內(nèi)資金壓力大 ? 變現(xiàn)性差 ? 需要擁有或聘請(qǐng)專業(yè)的管理能力 模式一 模式二 30 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 目錄 ? 項(xiàng)目回顧 ? 中國房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 – 宏觀環(huán)境分析 – 細(xì)分子行業(yè)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) ? 工業(yè)地產(chǎn) ? 物業(yè)管理 ? 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 ? 改進(jìn)方向初步建議 ? 下一階段工作計(jì)劃 ?寫字樓 ?酒店 ?零售地產(chǎn) 31 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 酒店業(yè)的需求與 GDP增長之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性，中國酒店業(yè)保持了快速增長 單位：家 資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局、中國資訊行、凱捷分析 — 中國星級(jí)酒店數(shù)量及年增長率 — 1 5 . 4 % 1 6 . 0 %1 9 . 2 %1 1 . 7 %3 1 . 2 %2 2 . 9 %2 2 . 8 %1 8 . 7 %2 2 . 1 %2 0 . 7 %9 . 8 %5 6 . 3 %0202240006000800010000120221993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%酒店數(shù)量 酒店增長率 G D P 增長率第一波酒店建設(shè)熱在 1994年達(dá)到頂峰 應(yīng)該是 97年左右的投資決策；且2022年行業(yè)仍處于大幅虧損中 32 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 我國酒店行業(yè)起步于改革開放，發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，目前正處于新一輪上升周期，預(yù)計(jì)此輪周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)更長 周期性的行業(yè)虧損 — 中國酒店業(yè)的發(fā)展周期 — 資料來源： HSBC、 CEIC、申銀萬國證券， 凱捷分析 ? 我國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展帶動(dòng)了旅游度假和商務(wù)需求 ? 隨著中國在國際舞臺(tái)上重要性的增強(qiáng)，奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等全球和區(qū)域性的活動(dòng)的舉辦將使國內(nèi)酒店市場(chǎng)在未來繼續(xù)快速發(fā)展 ? 預(yù)計(jì)本輪周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)長，一般行業(yè)周期約為 10年 酒店市場(chǎng)分析 33 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 酒店集團(tuán)化、專業(yè)化管理是發(fā)展趨勢(shì)，國際酒店管理集團(tuán)近年來多以委托管理方式大舉進(jìn)入中國酒店業(yè)市場(chǎng) 7. 23 %9. 63 %14 . 55 %16 . 22 %0%5%10%15%20%2022 2022 2022 2 0 0 6 . 6注：專業(yè)酒店管理公司所管理酒店占全部星級(jí)酒店的比例 — 我國星級(jí)酒店的集團(tuán)化率 *不斷提高 — ? 截至 06年 6月，國內(nèi)共有飯店管理公司 206家，托管飯店總數(shù) 1946家。集團(tuán)化趨勢(shì)有所加快，但與美國 80%、歐洲 50%左右的星級(jí)酒店集團(tuán)化率仍存在著巨大差距 ? 國際酒店管理集團(tuán)由于其較高的管理和服務(wù)水平，以及國際知名度使得其具備了品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì) 品牌 在華酒店 數(shù)量 在華經(jīng)營模式 洲際 45 均委托管理 萬豪 39 全球范圍包括中國堅(jiān)持不帶資管理 雅高 23 委托管理 （索菲特、諾富特、美居），帶資管理（宜必思） 希爾頓 5 委托管理 凱悅 4 委托管理 喜達(dá)屋 20 委托管理 、特許經(jīng)營及有選擇的帶資管理 香格里拉 18 帶資管理為主，適當(dāng)擴(kuò)展委托管理 — 國際酒店管理集團(tuán)在中國的經(jīng)營模式 — 資料來源： 價(jià)值中國網(wǎng)，跨國酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)， synergy capital， 凱捷分析 34 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 相比開發(fā)與經(jīng)營，酒店持有的回報(bào)率低、回收期長但能獲取較高的地產(chǎn)增值，有實(shí)力的開發(fā)商傾向于選擇性地持有酒店物業(yè) 開發(fā) 持有 經(jīng)營 現(xiàn)狀 ?開發(fā)環(huán)節(jié)的獲利性較高 ?年投資回報(bào)一般在 15%以上 ?高星級(jí)酒店投資回收期 1520年，投資回報(bào)率 56%；五星級(jí)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng) ?五星級(jí)酒店能保持每年 1015%地產(chǎn)升值；優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)甚至更高 ?酒店類上市公司（均涉及酒店經(jīng)營）平均毛利潤 60%以上，最高者達(dá) 96% ?酒店管理業(yè)務(wù)通過輸出管理獲利基本上不需要成本費(fèi)用的投入，獲利性很高 趨勢(shì) ?酒店開發(fā)仍能維持比較高的盈利水平 ?持有經(jīng)營的投資回報(bào)基本維持現(xiàn)有水平 ?稀缺地段的高端酒店物業(yè)的地產(chǎn)增值前景看好 ?隨著我國酒店行業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)的加快，酒店經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景廣闊，盈利能力仍將保持較高水平 盈利 ?利性較高且回報(bào)快 ?回報(bào)較低、回收期長但能獲取較高地產(chǎn)增值 ?盈利性高，但高端市場(chǎng)目前主要被國際酒店管理集團(tuán)所主導(dǎo) 獲取穩(wěn)定長線回報(bào)規(guī)避單一開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 作為項(xiàng)目配套 較好融資渠道 ?穩(wěn)定的長線投資回報(bào) ?規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ?酒店物業(yè)較易獲得投資者親睞，有較好的融資渠道 ?酒店物業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，能促進(jìn)周邊地產(chǎn)升值 ?提升項(xiàng)目品位和企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大知名度 35 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 酒店要經(jīng)營成功并獲得較好的投資回報(bào)，關(guān)鍵在于區(qū)位選擇和品牌 酒店經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素 準(zhǔn)確定位，明確的目標(biāo)市場(chǎng) 品牌 區(qū)位 經(jīng)營管理 成本控制 ?選址：良好的地段（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、高速公路邊） ?商務(wù)酒店一定要求商務(wù)氛圍濃厚；旅游酒店一般要求有良好的景點(diǎn)資源 ?國際知名品牌能積累忠誠的客戶群 ?確保入住率 ?經(jīng)營策略 ?服務(wù)創(chuàng)新 ?營銷等等 ?合理的前期投資成本： 避免酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯(cuò)位 ?合理的資金結(jié)構(gòu)： 一般貸款的比例不要超過 60% ? 運(yùn)營成本控制： 如采購等 關(guān)鍵成功要素 36 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 目錄 ? 項(xiàng)目回顧 ? 中國房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 – 宏觀環(huán)境分析 – 細(xì)分子行業(yè)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) ? 工業(yè)地產(chǎn) ? 物業(yè)管理 ? 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 ? 改進(jìn)方向初步建議 ? 下一階段工作計(jì)劃 ?寫字樓 ?酒店 ?零售地產(chǎn) 37 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 零售地產(chǎn)同時(shí)受房地產(chǎn)與零售業(yè)的波動(dòng)性影響，伴隨國家經(jīng)濟(jì)和零售業(yè)的持續(xù)發(fā)展，零售地產(chǎn)近年來持續(xù)快速增長 — 零售地產(chǎn)完成投資額 — 050010001500202225001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022零售地產(chǎn)完成投資額CAGR=%單位：億元 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2022》 ，國家統(tǒng)計(jì)局 ， 凱捷分析 01500300045006000750090001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022零售地產(chǎn)新開工面積CAGR=%— 零售地產(chǎn)新開工面積 — 單位：萬平方米 ?零售地產(chǎn)的增長節(jié)奏與同年房地產(chǎn)發(fā)展情況緊密吻合，但波動(dòng)幅度更大 ?2022年、 2022年全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速一度達(dá) 37％、35％，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)投資增速；受政府針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響， 2022年商業(yè)營業(yè)用房投資增長率下跌至 16％ 38 真誠協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) 169。 Copyright Capgemini 2022 All Rights Reserved 長期來看零售地產(chǎn)增長空間巨大，未來 15年是中國零售地產(chǎn)增長最快的階段， 2020年過后零售地產(chǎn)將增長緩慢 2022年 2020年 2050年18CAGR=%CAGR=%— 零售地產(chǎn)發(fā)展粗略估算圖 — 單位：億平方米 ? 未來 15年是中國零售地產(chǎn)增長最快的階段，粗略估算復(fù)合增長率可達(dá) % ? 2020－ 2050年中國零售地產(chǎn)將持續(xù)增長，但增長幅度比較慢，維持在 %左右 ? 2050年以后中國零售地產(chǎn)將達(dá)到供需平衡點(diǎn)，增長極少 推算基礎(chǔ) ?1997年－ 2022年零售地產(chǎn)完成投資額的總面積僅 。由于 1997年以前中國零售地產(chǎn)發(fā)展落后緩慢，而 1997年至今零售地產(chǎn)高速增長，推測(cè)該階段新增的零售地產(chǎn)面積（ ）構(gòu)成中國零售地產(chǎn)總面積的絕大部分，故以此數(shù)粗略估算截止 2022年全國零售地產(chǎn)總面積 ?2020年，中國人口將達(dá) ；另根據(jù)中國全面小康的規(guī)劃，到 2020年人均 GDP必須達(dá)到 2500美元；按照國際慣例，一個(gè)城市正常零售地產(chǎn)容量為人均 。保守起見取人均零售地產(chǎn) 方米，可估算： 2020年全國零售地產(chǎn)規(guī)模將達(dá) *＝ ?中國人口在 2033年達(dá)到 15億峰值，保守估計(jì) 2050年維持 15億人口；另外，國家規(guī)劃 2050年達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，而目前，世界上發(fā)達(dá)的歐美等國人均零售地產(chǎn)面積為 ，因此可推算：2050年全國零售地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)： 15億