[法律資料]小區(qū)業(yè)主維權(quán)幾個(gè)問題探討(編輯修改稿)
2025-02-17 13:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第 11條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 五、業(yè)主住改商問題 法條釋意 ： 為了防止住改商侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益， 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，住改商應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對(duì)于有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定，司法解釋進(jìn)一步明確“住改商所在的本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為當(dāng)然的有利害關(guān)系的業(yè)主“。對(duì)于其他樓棟的業(yè)主是否能成為有利害關(guān)系的業(yè)主，為了避免有利害關(guān)系超過必要限度，司法解釋還要求主張自己是利害關(guān)系人的業(yè)主證明”住改商對(duì)自己房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響”。 注意事項(xiàng) ： 我們在使用房屋過程中，如想將居住功能轉(zhuǎn)為商住功能，應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及小區(qū)管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，避免住改商后引起糾紛，盡量選擇噪音小、排污少、不會(huì)導(dǎo)致樓棟公共部位和公共設(shè)施過度使用的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于其他業(yè)主住改商嚴(yán)重影響自己生活質(zhì)量的，應(yīng)先行協(xié)商，找業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，并注意收集相關(guān)證據(jù)材料，實(shí)在無法協(xié)商的可以通過法律途徑解決。 六、業(yè)主知情權(quán) 提出問題 ： 我們?nèi)胱⌒^(qū)，要交納維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)于這些費(fèi)用的使用，業(yè)主享有知情權(quán)，除此外，業(yè)主還在那些事情上享有知情權(quán)呢？ 法條依據(jù) ： 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 6條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： ....（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用 .... 《 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋 》 第 13條：業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 六、業(yè)主知情權(quán) 法條釋義 ： 知情權(quán)是業(yè)主的一項(xiàng)重要權(quán)利，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的履行，維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用的使用、小區(qū)公共管理等情況，享有有監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)。從司法解釋規(guī)定看，業(yè)主要求公布、查閱小區(qū)相關(guān)事項(xiàng)的，開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位、有義務(wù)公開相關(guān)信息，接受小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督。 注意事項(xiàng)： 小區(qū)的管理，關(guān)系到小區(qū)的每個(gè)人。業(yè)主可以要求開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作定期進(jìn)行公示，以便于及時(shí)了解小區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)信息，維護(hù)自己權(quán)益，避免開發(fā)商后續(xù)開發(fā)、物業(yè)管理等影響到正常的生活。對(duì)于公布的情況有異議的，業(yè)主可要求給予說明，進(jìn)行復(fù)核。特別是住宅專項(xiàng)維修金、公共設(shè)施改造調(diào)整，共有部分收益分配的，直接關(guān)系到房屋的正常合理使用，更應(yīng)該引起重視。 七、第三方實(shí)際使用房屋問題 提出問題 ： 小區(qū)內(nèi)，房屋的實(shí)際使用人可能并不是業(yè)主本人，那么小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)約是否能適用實(shí)際使用人呢？ 法條依據(jù) ： 《 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋 》 第 16條： 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。第 12條：因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 七、第三方實(shí)際使用房屋問題 法條釋意： 根據(jù)上述司法解釋，業(yè)主以房屋出租、出借等方式，將房屋交由他人實(shí)際使用的。實(shí)際使用人因居住在小區(qū)這一特定區(qū)域，應(yīng)該同小區(qū)業(yè)主一樣，遵守小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定，受到物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約的約束。房屋實(shí)際使用人不能以自己不是小區(qū)業(yè)主，而主張管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定對(duì)其無約束力。 注意事項(xiàng)： 業(yè)主在將自己住房交給他人使用時(shí)，最好明確告知承租人小區(qū)內(nèi)的管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、與其他業(yè)主的約定。對(duì)于通過出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，最好簽訂書面的租賃合同，明確約定“承租人已全面知曉小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)約，對(duì)小區(qū)各項(xiàng)規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)的決議自覺遵守”。業(yè)主要加強(qiáng)對(duì)實(shí)際使用人的監(jiān)管，避免實(shí)際使用人原因給自己造成麻煩和損失。 八、擅自處分小區(qū)共有部分的問題 提出問題 ： 開發(fā)商為了利益最大化，將業(yè)主共有部分的擅自處分、改變用途、進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 法條依據(jù)： 《 商品房銷售管理辦法 》 第 24條：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后 , 開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 《 建筑物區(qū)分所有司法解釋 》 第 14條：建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
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