【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)愿景 /項目目標 別墅定位思路 別墅價格策略 別墅營銷策略 階段性營銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費用預算 在價值確立之前 談價格沒有任何意義 ! 每個城市都該擁有屬于自己的驕傲 “ 建設大焦作 ” 戰(zhàn)略目標，把焦作建設成為文化先進、經(jīng)濟發(fā)達、政治民主的現(xiàn)代化文明城市 . 一個城市的價值觀 焦作有著悠久的歷史文化，豐富的文化積淀，多彩的名勝古跡，奇特的山水景觀 每個城市發(fā)展中的片段成為歷史都是因為被大眾所銘刻 關于歷史的價值觀 云臺山有著集 “ 國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園、國家地質公園、國家水利風景名勝區(qū)、國家 4A級景區(qū)、國家獼猴自然保護區(qū) ” 六個 “ 國字號 ” 于一身的風景名勝區(qū)稱號。 2022年云臺山又被聯(lián)合國教科文組織正式命名為世界地質公園。 2022年游客更是超過 300萬之最。 每個城市隨著時間的變遷都將出現(xiàn)一個新核心領域 一個區(qū)域的價值觀 首席復合性度假小鎮(zhèn) 親山親水 可觀賞性 自然生態(tài) 可甄別性 風水寶地 可利用性 山水別墅 可享受性 頂級酒店 可區(qū)隔性 匯情商街 可宣傳性 區(qū)域核心 可擴大性 配套設施 可對比性 每 個 項 目 的 成 功 與 否 都 取 決 與 對 市場的把握 一個項目的價值觀 城市價值 : 文化 古典 國際觀 歷史價值 : 人文 底蘊 渾厚感 區(qū)域價值 : 旅游 規(guī)劃 功能體 未來價值 : 絕版 資源 升值力 項目價值 : 特色 屬性 唯一性 價值關鍵詞 與云臺山真正的融合在一起，打造焦作首席山水居住、度假、旅游、觀光山水人文別墅 ,拉升片區(qū)乃至真?zhèn)€焦作市住宅整體形象 四星級酒店及特色商業(yè)街的建設彌補云臺山商業(yè)、娛樂、住宿等配套功能上的缺陷，豐富旅游產(chǎn)品線，全面提升云臺山在國內(nèi)外旅游市場的競爭力 竹林七賢的核心價值在于： 產(chǎn)品策略： 首席山水人文別墅 +文化主題四星級酒店 +特色匯情商業(yè)街 產(chǎn)品策略 竹林七賢 打造首席復合型旅游休閑小鎮(zhèn) 基于使命 的發(fā)展 —— 別墅發(fā)展定位 河南首席居住、旅游、度假、觀光山水人文別墅 結合項目整體價值與項目屬性，南京慧谷對項目產(chǎn)品中別墅的物業(yè)定位為： 達山，觀水，享竹，品文，懷天下 *物業(yè)定位備選： ?畔云臺、 山水人文別墅 ?代言焦作的頂級別墅 誰是 我們的真正買家？ 畔山別墅 客戶定位 本地居民比較了解云臺山，市場信心易建立； 陌生市場客群選擇面廣，興趣與信心培育周期較長。 重點客戶群 核心客戶群 游離、偶得客戶 焦作市內(nèi)的中、高端客群 鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽 2小時經(jīng)濟圈帶的高端客群 云臺山的游客及國內(nèi)著名文學家、藝術家，人文歷史學者 ?他們有較高的知識，有比較厚實的經(jīng)濟基礎，有較高的涵養(yǎng)，在社會上有一定的身份和地位，他們希望在工作之于有一個舒心的休閑居住環(huán)境，他們買房既理性又感性，理性于對房屋綜合性價比的判斷，感性于相信品牌，相信房子之外附加值帶給他們的心理滿足。 ?他們購房的主要目的不僅僅是為了居住，大多是第二次置業(yè)者他們是想換個環(huán)境，厭煩了市區(qū)居住的喧囂，居住離工作地點 1小時左右車程，希望能住在一個環(huán)境好，品質高的社區(qū)，同時又能滿足自己的精神需求，能體現(xiàn)出自己的身份。 ?他們是城市的貴族，懂得品味生活，買別墅是為了滿足 5+2或者 11+1生活模式 ?他們是眼光獨到的投資客，有一定的閑錢，看重升值潛力，有一定的投資能力和判斷力 目標客戶購買需求特征（ 1） 買別墅的人最在乎什么？ ? 品質 —— 產(chǎn)品本身的品質和居住的環(huán)境品質 ? 私密 —— 家人獨有的空間，遠離繁華喧囂 ? 尊貴 —— 業(yè)主社會地位和身份的體現(xiàn) ? 獨享 —— 只有自己能體會的獨立生活方式 ? 生態(tài) —— 上風上水原生態(tài)天然氧吧 ? 健康 —— 小區(qū)配有會所健身服務 ? 人文 —— 深厚的歷史積淀和文化傳統(tǒng) 目標客戶購買需求特征（ 2） 身份下的社會貴族，如何打動他們，體現(xiàn)本項目的營銷價值？ 氣節(jié)的 高貴的 自在放松 人文儒雅 目標客戶氣質 竹精神 首席的 山水原生態(tài)氧吧 竹林七賢邸 別墅特征 產(chǎn)品與客戶共鳴點 我們已有，還需要 精準的案名定位 在焦作市眾多高端產(chǎn)品中，為了打造自己的特色和品牌，案名我們必須提煉出本項目的核心！ 案名的高度 ：為什么要 對別墅 命名 拔高形象，塑造價值 讓案名有故事可說，利于宣傳和推廣 讓案名更切合項目氣質，體現(xiàn)出項目核心賣點 讓案名更好的服務于銷售 切入角度一 “ 山 ” 山很廣泛，普通，可云臺山卻是獨一無二的，云臺山腹地不僅僅是居住，還是度假、觀光、旅游的風水寶地 切入角度二 “ 文 ” 竹林七賢的飲酒賦詩讓這里成為了文化的沃土，但竹林七賢只是文化的傳遞者，如今的居者才是真正的精神演繹 切入角度三 “ 竹 ” 古人云 :“可使食無肉，不可使居無竹。無肉使人瘦，無竹令人俗。人瘦尚可肥，俗士不可醫(yī) ” 。本項目園林景觀以竹子為主元素設計 切入角度四 “ 墅 ” 墅是身份、品位的象征，是尊崇生活的物化和外在體現(xiàn) ! 墅是成功顛峰的回饋 ! 墅是大多數(shù)人可望不可及的奢侈品 ! 墅是心靈的歸宿 ! 所以我們的案名是 畔山竹苑 案 名 定 位 明 確， 旗 幟 鮮 明 畔山竹苑 直接與山、竹子有所關聯(lián)，從而賦予項目無與倫比的價值感； 這是貴族的生活方式，是屬于尊貴的榮耀； 讓潛在客戶對項目產(chǎn)生無限美好的聯(lián)想； 是尊貴的，也是權勢的象征； 具有強大的排它性、唯一性； 備注：在實際操作階段分別對每一組團以竹林七賢 7位名士名字分別命名，對每一人物分別推廣，讓客戶覺得與相應人物性格上的共鳴，從而造成引發(fā)購買沖動 備選案名推薦 竹林精舍 修竹 ?七賢邸 大隱翠谷 建源 ?上文苑 目 錄 contents 1 2 3 4 5 市場分析 項目現(xiàn)狀分析 企業(yè)愿景 /項目目標 別墅定位思路 別墅價格策略 別墅營銷策略 階段性營銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費用預算 營銷的核心 —— 定價 ：非一廂情愿，而是市場能接受 理由： 拉開與其他普通樓盤的差距； 接近與中華新天地的價位區(qū)間。 采用中價入市原則 根據(jù)位置、朝向、采光、景觀（水景、主題綠化）等，分別制定差別系數(shù)： 景觀差為： 朝向差為： 水景差為： 采光差為： 根據(jù)附近樓盤價格和市場預期分析，初步確定本項目面市價格為： ? 雙拼別墅： 5700— 6000元 /平方米 ? 聯(lián)排別墅： 55005800元 /平方米 ? 別墅整體均價為 5700元 /方 說明：建議價格在走向方面逐步低開高走的策略；首先開盤特價銷售（單價在整體價格下浮 5%，開盤后漲價，根據(jù)實際情況每次漲價 2%5%），同時配合活動優(yōu)惠進行（開盤成交客戶享受福特汽車抽獎活動等）； 具體銷售建議： ?鑒于產(chǎn)品市場需求，考慮資金回籠目標，建議產(chǎn)品全部銷售， 5月黃金周開盤推出 20套，其他組團根據(jù)工程進度逐步推出； ?購買別墅的客戶送本酒店每年 20天的酒店度假房產(chǎn)使用權，并且可通過全球交換系統(tǒng)，對同一等級不同地區(qū)的房產(chǎn)使用權進行交換。享受全球 5000家高檔酒店的貴族服務 ?