【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 別墅定位思路 別墅價(jià)格策略 別墅營(yíng)銷策略 階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費(fèi)用預(yù)算 在價(jià)值確立之前 談價(jià)格沒(méi)有任何意義 ! 每個(gè)城市都該擁有屬于自己的驕傲 “ 建設(shè)大焦作 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，把焦作建設(shè)成為文化先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政治民主的現(xiàn)代化文明城市 . 一個(gè)城市的價(jià)值觀 焦作有著悠久的歷史文化，豐富的文化積淀，多彩的名勝古跡，奇特的山水景觀 每個(gè)城市發(fā)展中的片段成為歷史都是因?yàn)楸淮蟊娝懣? 關(guān)于歷史的價(jià)值觀 云臺(tái)山有著集 “ 國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園、國(guó)家水利風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家 4A級(jí)景區(qū)、國(guó)家獼猴自然保護(hù)區(qū) ” 六個(gè) “ 國(guó)字號(hào) ” 于一身的風(fēng)景名勝區(qū)稱號(hào)。 2022年云臺(tái)山又被聯(lián)合國(guó)教科文組織正式命名為世界地質(zhì)公園。 2022年游客更是超過(guò) 300萬(wàn)之最。 每個(gè)城市隨著時(shí)間的變遷都將出現(xiàn)一個(gè)新核心領(lǐng)域 一個(gè)區(qū)域的價(jià)值觀 首席復(fù)合性度假小鎮(zhèn) 親山親水 可觀賞性 自然生態(tài) 可甄別性 風(fēng)水寶地 可利用性 山水別墅 可享受性 頂級(jí)酒店 可區(qū)隔性 匯情商街 可宣傳性 區(qū)域核心 可擴(kuò)大性 配套設(shè)施 可對(duì)比性 每 個(gè) 項(xiàng) 目 的 成 功 與 否 都 取 決 與 對(duì) 市場(chǎng)的把握 一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值觀 城市價(jià)值 : 文化 古典 國(guó)際觀 歷史價(jià)值 : 人文 底蘊(yùn) 渾厚感 區(qū)域價(jià)值 : 旅游 規(guī)劃 功能體 未來(lái)價(jià)值 : 絕版 資源 升值力 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 : 特色 屬性 唯一性 價(jià)值關(guān)鍵詞 與云臺(tái)山真正的融合在一起，打造焦作首席山水居住、度假、旅游、觀光山水人文別墅 ,拉升片區(qū)乃至真?zhèn)€焦作市住宅整體形象 四星級(jí)酒店及特色商業(yè)街的建設(shè)彌補(bǔ)云臺(tái)山商業(yè)、娛樂(lè)、住宿等配套功能上的缺陷，豐富旅游產(chǎn)品線，全面提升云臺(tái)山在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力 竹林七賢的核心價(jià)值在于： 產(chǎn)品策略： 首席山水人文別墅 +文化主題四星級(jí)酒店 +特色匯情商業(yè)街 產(chǎn)品策略 竹林七賢 打造首席復(fù)合型旅游休閑小鎮(zhèn) 基于使命 的發(fā)展 —— 別墅發(fā)展定位 河南首席居住、旅游、度假、觀光山水人文別墅 結(jié)合項(xiàng)目整體價(jià)值與項(xiàng)目屬性，南京慧谷對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品中別墅的物業(yè)定位為： 達(dá)山，觀水，享竹，品文，懷天下 *物業(yè)定位備選： ?畔云臺(tái)、 山水人文別墅 ?代言焦作的頂級(jí)別墅 誰(shuí)是 我們的真正買家？ 畔山別墅 客戶定位 本地居民比較了解云臺(tái)山，市場(chǎng)信心易建立； 陌生市場(chǎng)客群選擇面廣，興趣與信心培育周期較長(zhǎng)。 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 游離、偶得客戶 焦作市內(nèi)的中、高端客群 鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng) 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈帶的高端客群 云臺(tái)山的游客及國(guó)內(nèi)著名文學(xué)家、藝術(shù)家，人文歷史學(xué)者 ?他們有較高的知識(shí)，有比較厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較高的涵養(yǎng)，在社會(huì)上有一定的身份和地位，他們希望在工作之于有一個(gè)舒心的休閑居住環(huán)境，他們買房既理性又感性，理性于對(duì)房屋綜合性價(jià)比的判斷，感性于相信品牌，相信房子之外附加值帶給他們的心理滿足。 ?他們購(gòu)房的主要目的不僅僅是為了居住，大多是第二次置業(yè)者他們是想換個(gè)環(huán)境，厭煩了市區(qū)居住的喧囂，居住離工作地點(diǎn) 1小時(shí)左右車程，希望能住在一個(gè)環(huán)境好，品質(zhì)高的社區(qū)，同時(shí)又能滿足自己的精神需求，能體現(xiàn)出自己的身份。 ?他們是城市的貴族，懂得品味生活，買別墅是為了滿足 5+2或者 11+1生活模式 ?他們是眼光獨(dú)到的投資客，有一定的閑錢，看重升值潛力，有一定的投資能力和判斷力 目標(biāo)客戶購(gòu)買需求特征（ 1） 買別墅的人最在乎什么？ ? 品質(zhì) —— 產(chǎn)品本身的品質(zhì)和居住的環(huán)境品質(zhì) ? 私密 —— 家人獨(dú)有的空間，遠(yuǎn)離繁華喧囂 ? 尊貴 —— 業(yè)主社會(huì)地位和身份的體現(xiàn) ? 獨(dú)享 —— 只有自己能體會(huì)的獨(dú)立生活方式 ? 生態(tài) —— 上風(fēng)上水原生態(tài)天然氧吧 ? 健康 —— 小區(qū)配有會(huì)所健身服務(wù) ? 人文 —— 深厚的歷史積淀和文化傳統(tǒng) 目標(biāo)客戶購(gòu)買需求特征（ 2） 身份下的社會(huì)貴族，如何打動(dòng)他們，體現(xiàn)本項(xiàng)目的營(yíng)銷價(jià)值？ 氣節(jié)的 高貴的 自在放松 人文儒雅 目標(biāo)客戶氣質(zhì) 竹精神 首席的 山水原生態(tài)氧吧 竹林七賢邸 別墅特征 產(chǎn)品與客戶共鳴點(diǎn) 我們已有，還需要 精準(zhǔn)的案名定位 在焦作市眾多高端產(chǎn)品中，為了打造自己的特色和品牌，案名我們必須提煉出本項(xiàng)目的核心！ 案名的高度 ：為什么要 對(duì)別墅 命名 拔高形象，塑造價(jià)值 讓案名有故事可說(shuō)，利于宣傳和推廣 讓案名更切合項(xiàng)目氣質(zhì)，體現(xiàn)出項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 讓案名更好的服務(wù)于銷售 切入角度一 “ 山 ” 山很廣泛，普通，可云臺(tái)山卻是獨(dú)一無(wú)二的，云臺(tái)山腹地不僅僅是居住，還是度假、觀光、旅游的風(fēng)水寶地 切入角度二 “ 文 ” 竹林七賢的飲酒賦詩(shī)讓這里成為了文化的沃土，但竹林七賢只是文化的傳遞者，如今的居者才是真正的精神演繹 切入角度三 “ 竹 ” 古人云 :“可使食無(wú)肉，不可使居無(wú)竹。無(wú)肉使人瘦，無(wú)竹令人俗。人瘦尚可肥，俗士不可醫(yī) ” 。本項(xiàng)目園林景觀以竹子為主元素設(shè)計(jì) 切入角度四 “ 墅 ” 墅是身份、品位的象征，是尊崇生活的物化和外在體現(xiàn) ! 墅是成功顛峰的回饋 ! 墅是大多數(shù)人可望不可及的奢侈品 ! 墅是心靈的歸宿 ! 所以我們的案名是 畔山竹苑 案 名 定 位 明 確， 旗 幟 鮮 明 畔山竹苑 直接與山、竹子有所關(guān)聯(lián)，從而賦予項(xiàng)目無(wú)與倫比的價(jià)值感； 這是貴族的生活方式，是屬于尊貴的榮耀； 讓潛在客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生無(wú)限美好的聯(lián)想； 是尊貴的，也是權(quán)勢(shì)的象征； 具有強(qiáng)大的排它性、唯一性； 備注：在實(shí)際操作階段分別對(duì)每一組團(tuán)以竹林七賢 7位名士名字分別命名，對(duì)每一人物分別推廣，讓客戶覺(jué)得與相應(yīng)人物性格上的共鳴，從而造成引發(fā)購(gòu)買沖動(dòng) 備選案名推薦 竹林精舍 修竹 ?七賢邸 大隱翠谷 建源 ?上文苑 目 錄 contents 1 2 3 4 5 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 別墅定位思路 別墅價(jià)格策略 別墅營(yíng)銷策略 階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費(fèi)用預(yù)算 營(yíng)銷的核心 —— 定價(jià) ：非一廂情愿，而是市場(chǎng)能接受 理由： 拉開(kāi)與其他普通樓盤的差距； 接近與中華新天地的價(jià)位區(qū)間。 采用中價(jià)入市原則 根據(jù)位置、朝向、采光、景觀（水景、主題綠化）等，分別制定差別系數(shù)： 景觀差為： 朝向差為： 水景差為： 采光差為： 根據(jù)附近樓盤價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期分析，初步確定本項(xiàng)目面市價(jià)格為： ? 雙拼別墅： 5700— 6000元 /平方米 ? 聯(lián)排別墅： 55005800元 /平方米 ? 別墅整體均價(jià)為 5700元 /方 說(shuō)明：建議價(jià)格在走向方面逐步低開(kāi)高走的策略；首先開(kāi)盤特價(jià)銷售（單價(jià)在整體價(jià)格下浮 5%，開(kāi)盤后漲價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況每次漲價(jià) 2%5%），同時(shí)配合活動(dòng)優(yōu)惠進(jìn)行（開(kāi)盤成交客戶享受福特汽車抽獎(jiǎng)活動(dòng)等）； 具體銷售建議： ?鑒于產(chǎn)品市場(chǎng)需求，考慮資金回籠目標(biāo)，建議產(chǎn)品全部銷售， 5月黃金周開(kāi)盤推出 20套，其他組團(tuán)根據(jù)工程進(jìn)度逐步推出； ?購(gòu)買別墅的客戶送本酒店每年 20天的酒店度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可通過(guò)全球交換系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)不同地區(qū)的房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行交換。享受全球 5000家高檔酒店的貴族服務(wù) ?