【正文】 ” ， “ 畔山竹苑與竹林七賢 ” 借勢 城市土地價值高峰論壇 邀請業(yè)內(nèi)知名人士 ,城市主流媒體以及政府官員參與以城市土地價值高峰論壇為主題的研討會 .探討云臺片區(qū)未來發(fā)展趨勢和發(fā)展前景 .借機(jī)炒熱區(qū)域版塊 ,同時迅速達(dá)到行業(yè)內(nèi)認(rèn)知 .牽動版塊生溫 . 炒云臺 炒七賢 炒區(qū)域 立勢 —— 以 “ 山水人文別墅 ” 概念樹立區(qū)域標(biāo)桿，與其他項(xiàng)目形成區(qū)隔，吸引客戶關(guān)注 立勢 ?首席山水人文別墅，將項(xiàng)目打造未來區(qū)域的代表 ?所有賣點(diǎn)指向客戶 ?現(xiàn)場可以建立專業(yè)人員用PPT講解項(xiàng)目 ?進(jìn)行軟文的炒作，為項(xiàng)目價值推波助瀾 軟文以竹子寧折不彎，挺直脊梁 的精神象征人的氣節(jié)系列軟文 將活動進(jìn)行到底 通過名人效應(yīng)，吸引全球眼光，并進(jìn)行招商先行、宣傳品牌商家、為投資客注入強(qiáng)心劑 蕩然悠久的七賢文化 竹子給人一種自然，純樸的感覺 親山親水原生態(tài)氧吧生活概念 以 “ 畔山竹苑卡 ” 為主體的主題宣傳，帶動客戶購買 ? “ 畔山竹苑會 ” 護(hù)照榮耀招募中 ? 目的：通過 “ 卡 ” 的操作開始正式蓄客，并為認(rèn)籌做準(zhǔn)備 ? 入會條件：對我們項(xiàng)目感興趣的客戶都可以入會。 采用中價入市原則 根據(jù)位置、朝向、采光、景觀（水景、主題綠化）等，分別制定差別系數(shù)： 景觀差為： 朝向差為： 水景差為： 采光差為： 根據(jù)附近樓盤價格和市場預(yù)期分析，初步確定本項(xiàng)目面市價格為： ? 雙拼別墅： 5700— 6000元 /平方米 ? 聯(lián)排別墅： 55005800元 /平方米 ? 別墅整體均價為 5700元 /方 說明：建議價格在走向方面逐步低開高走的策略；首先開盤特價銷售（單價在整體價格下浮 5%，開盤后漲價，根據(jù)實(shí)際情況每次漲價 2%5%），同時配合活動優(yōu)惠進(jìn)行（開盤成交客戶享受福特汽車抽獎活動等）； 具體銷售建議： ?鑒于產(chǎn)品市場需求，考慮資金回籠目標(biāo)，建議產(chǎn)品全部銷售， 5月黃金周開盤推出 20套，其他組團(tuán)根據(jù)工程進(jìn)度逐步推出； ?購買別墅的客戶送本酒店每年 20天的酒店度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可通過全球交換系統(tǒng)，對同一等級不同地區(qū)的房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行交換。 精準(zhǔn)的案名定位 在焦作市眾多高端產(chǎn)品中，為了打造自己的特色和品牌，案名我們必須提煉出本項(xiàng)目的核心！ 案名的高度 ：為什么要 對別墅 命名 拔高形象，塑造價值 讓案名有故事可說，利于宣傳和推廣 讓案名更切合項(xiàng)目氣質(zhì)，體現(xiàn)出項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 讓案名更好的服務(wù)于銷售 切入角度一 “ 山 ” 山很廣泛，普通，可云臺山卻是獨(dú)一無二的，云臺山腹地不僅僅是居住，還是度假、觀光、旅游的風(fēng)水寶地 切入角度二 “ 文 ” 竹林七賢的飲酒賦詩讓這里成為了文化的沃土，但竹林七賢只是文化的傳遞者，如今的居者才是真正的精神演繹 切入角度三 “ 竹 ” 古人云 :“可使食無肉，不可使居無竹。 ?他們購房的主要目的不僅僅是為了居住，大多是第二次置業(yè)者他們是想換個環(huán)境，厭煩了市區(qū)居住的喧囂，居住離工作地點(diǎn) 1小時左右車程，希望能住在一個環(huán)境好，品質(zhì)高的社區(qū)，同時又能滿足自己的精神需求，能體現(xiàn)出自己的身份。 2022年云臺山又被聯(lián)合國教科文組織正式命名為世界地質(zhì)公園。 滿足高檔次客戶需求。 項(xiàng)目 STOT分析 /機(jī)會 機(jī)會（ O） ?項(xiàng)目周圍陸續(xù)有開發(fā)商拿下大規(guī)模地塊，未來幾年內(nèi)片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、市場熱銷狀態(tài)，房地產(chǎn)供應(yīng)量大，選擇機(jī)會多，同時一旦形成開發(fā)熱點(diǎn)，必然會吸引更多外地開發(fā)商、焦作開發(fā)商進(jìn)入周邊地區(qū)進(jìn)行更大規(guī)模開發(fā)，如果不能在最短時間內(nèi)投入市場，就會有新的競爭對手進(jìn)入，對于本案項(xiàng)目造成銷售競爭威脅。項(xiàng)目板塊內(nèi)，對本項(xiàng)目真正構(gòu)成威脅的競爭性對手在短時間內(nèi)沒有形成絕對的高端市場競爭優(yōu)勢。 ?云臺山目前的交通瓶頸還沒有得到有效解決，本案項(xiàng)目目前處于一片空曠的區(qū)域，周邊交通只有 3路有限的公交線路，如何解決未來的交通問題，特別對于酒店?duì)I銷而言，將使一部分沒有私家車但是具有購買能力的城市白領(lǐng)難以接受交通難的問題。 ?項(xiàng)目地塊基本為毛地，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。 注： 18X80、 18X7 18X100（米）主體九層 項(xiàng)目概況 方莊礦 云臺大道 方莊鎮(zhèn)政府 本案 至修武鄭州 至焦作 鄭州 云臺度假大酒店 漢華路至中州鋁廠 至輝縣 1號公路 中州鋁廠 森林公園 項(xiàng)目 特色 我們有什么？ 籃球場 游泳池 Spa養(yǎng)身會館 四星級客房 黨校配套設(shè)施：游泳池、停車場、籃球場、操場、羽毛球場、網(wǎng)球場、和周邊的高爾夫球場。 ◆ 價格：總價在 200萬左右的聯(lián)排別墅最暢銷，但是同類產(chǎn)品多。 建筑面積 20萬㎡ 綠化率 :40% 均價 :280萬 去化 :一期己全售聲 ,二期去化約 70%(二期約在70套左右 ) 產(chǎn)品特點(diǎn) : 西班牙建筑風(fēng)格，外墻以淺米黃色輔以深色文化石，大面積采用落地玻璃窗，木材與石材的穿插運(yùn)用，層高為 ～ ，外墻采用高檔涂料，具有優(yōu)異的耐候性、憎水透氣性、柔韌性和抗沖擊性，與西班牙建筑的風(fēng)格融為一體。是目前新鄉(xiāng)市開發(fā)規(guī)模最大的園林水岸別墅項(xiàng)目，環(huán)形水系面積 13000多平米，將小區(qū)分為多個組團(tuán)，項(xiàng)目共分 3期開發(fā)，一期已經(jīng)售罄，綠茵河畔 ?泊郡為項(xiàng)目二期。板塊市場充足的供應(yīng)量，使市場競爭較為激烈。其具體項(xiàng)目供應(yīng)如下表： 鄭州別墅整合總結(jié) ? 以上個案別墅項(xiàng)目處于鄭州惠濟(jì)區(qū) ,多數(shù)項(xiàng)目占地規(guī)模中等，這樣的空間下內(nèi)部景觀規(guī)劃，配套設(shè)施規(guī)劃較好，對小區(qū)品質(zhì)具有提升作用。算是鄭州市的高檔住宅區(qū)。 泛焦作地區(qū)（鄭州）競爭對手分析 項(xiàng)目名稱：怡豐森林湖 項(xiàng)目地址 :天河路北段 開發(fā)商 :怡豐發(fā)展置業(yè)有限公司 產(chǎn)品類型 :聯(lián)排別墅、花園洋房 總建面積 :50萬平方 容積率 : 開盤時間 :2022年 11月 交房時間 :未定 主力面積 :200260平方 均價 : 聯(lián)排 9000元 /㎡ 總套數(shù) :48套 去化 : 在前期展示效果到位的情況下，開盤當(dāng)天聯(lián)排別墅即售罄，取得良好的銷售業(yè)績。項(xiàng)目本身不屬于別墅性質(zhì)用地，為規(guī)避政策法規(guī)，規(guī)劃審批時，將一層做為 80多兩房， 24層做為復(fù)式，銷售時打通按整套別墅銷售，因此一套別墅有多個房產(chǎn)證。中華新天地旨在全力打造焦作最高品質(zhì)的住宅小區(qū)。項(xiàng)目始終堅(jiān)持品質(zhì)第一的原則，擁有自然生態(tài)的 12萬平方米綠化、 2萬平方米的親水人工湖、 4000平方米的豪華會所以及超大游泳池、網(wǎng)球場、籃球場。緊依規(guī)劃中的城市公園和建設(shè)中的黃河博物館，毗鄰黃河迎賓路，位尊城市玄武寶地，浸染數(shù)代領(lǐng)袖思想，土地價值無法復(fù)制。因此總體來說銷售情況不溫不火。 泛焦作地區(qū)（鄭州）競爭對手分析 樓盤地址： 惠濟(jì)區(qū)開元路北、聯(lián)通公司西 開發(fā)單位： 河南德金房地產(chǎn)有限公司 建筑結(jié)構(gòu)： 框架 總套數(shù) :37套 面積 :、 均價 : 元 /m2 去化 :己售房屋 14套 ,銷售面積為 方 ,可售房屋 23套 ,可售面積為 物業(yè)公司： 河南好時光物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目名稱德金 .聯(lián)通花園一期 綠化率： 50% 容積率： 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)： 3元／平方米．月 開盤時間： 綜合評價 :項(xiàng)目處于鄭州市政府規(guī)劃的旅游度假區(qū)，號稱鄭州的花園。且多為混合型的社區(qū)，花園洋房和別墅混合搭配的項(xiàng)目十分常見。截至到目前，板塊總供應(yīng)量達(dá)到了 。南大門旁為幾百畝的市政公園，北大門緊靠主干道耿黃大道，出行非常便利，建設(shè)中的共產(chǎn)主義大橋預(yù)計(jì)今年下半年通車，通車以后從市區(qū)到項(xiàng)目僅 10分鐘車程，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，使本項(xiàng)目升值潛力不可估量。分南北兩區(qū)，北區(qū)為 6層的多層和 11＋ 1及 17＋ 1的小高層，南區(qū)為 167棟獨(dú)立別墅及部分聯(lián)排、疊拼別墅。整體由南至北圍合成大小不一的居住