【正文】 鄉(xiāng)市南球路與勞動(dòng)咱交匯處向南200米 投資商 :上海綠地集團(tuán) 開(kāi)發(fā)商 :隆基新上海置業(yè)有限公司 售樓電話 :03733070000/1111 占地面積 :650畝 產(chǎn)品 : 集別墅、多層、高層、商業(yè)于一天的城市大型綜合體。分南北兩區(qū)，北區(qū)為 6層的多層和 11＋ 1及 17＋ 1的小高層，南區(qū)為 167棟獨(dú)立別墅及部分聯(lián)排、疊拼別墅。 建筑面積 20萬(wàn)㎡ 綠化率 :40% 均價(jià) :280萬(wàn) 去化 :一期己全售聲 ,二期去化約 70%(二期約在70套左右 ) 產(chǎn)品特點(diǎn) : 西班牙建筑風(fēng)格，外墻以淺米黃色輔以深色文化石，大面積采用落地玻璃窗，木材與石材的穿插運(yùn)用，層高為 ～ ，外墻采用高檔涂料，具有優(yōu)異的耐候性、憎水透氣性、柔韌性和抗沖擊性，與西班牙建筑的風(fēng)格融為一體。 8000平方的中心湖泊貫穿整個(gè)小區(qū) 泛焦作地區(qū)（新鄉(xiāng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目地址 : 新鄉(xiāng)市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南環(huán)路與豐華路交匯處 開(kāi)發(fā)商 : 新鄉(xiāng)金龍建業(yè)住宅建設(shè)有限公司 售樓電話 : 0373— 5066666 物業(yè)公司 : 河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)品類型 :疊加別墅 /高層 占地面積 :120畝 總建面積 :12萬(wàn)平方 總套數(shù) :別墅 80套 面積 :261367平方 主力面積 :310平方 均價(jià) :疊加別墅 1F2F1200萬(wàn) ,3F4F90萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 :2022年 2月 交房時(shí)間 :2022年 5月 去化 :別墅己全部售完 , 綠化率： 50％ 項(xiàng)目名稱：建業(yè) 森林半島 項(xiàng)目特點(diǎn) : 分為精致典雅別墅區(qū)和時(shí)尚高層住宅區(qū)。整體由南至北圍合成大小不一的居住庭院，將景觀和建筑所構(gòu)成的空間體系打造成統(tǒng)一整體，充分利用建筑布局的開(kāi)合將4000平方的水景延伸，使回家的道路上處處是風(fēng)景，小配備幼兒園、會(huì)所、商業(yè)中心 . 泛焦作地區(qū)（新鄉(xiāng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 新鄉(xiāng)別墅整合總結(jié) ◆ 當(dāng)前新鄉(xiāng)樓市缺乏獨(dú)棟別墅產(chǎn)品及高品質(zhì)的聯(lián)排別墅；尤其是可以作為第一居所的獨(dú)棟。 ◆ 價(jià)格：總價(jià)在 200萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅最暢銷，但是同類產(chǎn)品多。 ◆ 產(chǎn)品：聯(lián)排是市場(chǎng)主力，因價(jià)格較低，最受歡迎； ◆ 地塊區(qū)域具備做高檔物業(yè)的市場(chǎng)前景。 ◆ 保守預(yù)測(cè)，總價(jià)在 400萬(wàn)以上的中、大獨(dú)棟別墅市場(chǎng)壓力較大。 目 錄 contents 1 2 3 4 5 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 別墅定位思路 別墅價(jià)格策略 別墅營(yíng)銷策略 階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費(fèi)用預(yù)算 別墅總建面 2萬(wàn)方（種類有聯(lián)排雙拼，共 80戶 四星級(jí)酒店一棟，總建面 5萬(wàn)方，含客房 400套 商業(yè)街總建面： 6000方 占地面積： 141畝 黨校用地 50畝、本項(xiàng)目地用地 91畝 。 注： 18X80、 18X7 18X100（米）主體九層 項(xiàng)目概況 方莊礦 云臺(tái)大道 方莊鎮(zhèn)政府 本案 至修武鄭州 至焦作 鄭州 云臺(tái)度假大酒店 漢華路至中州鋁廠 至輝縣 1號(hào)公路 中州鋁廠 森林公園 項(xiàng)目 特色 我們有什么？ 籃球場(chǎng) 游泳池 Spa養(yǎng)身會(huì)館 四星級(jí)客房 黨校配套設(shè)施：游泳池、停車場(chǎng)、籃球場(chǎng)、操場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、和周邊的高爾夫球場(chǎng)。 項(xiàng)目配套：籃球場(chǎng)、酒店、會(huì)所 項(xiàng)目配套 ?環(huán)境絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，扼守云臺(tái)山腹地，對(duì)于喜好山水、環(huán)境優(yōu)美的目標(biāo)客戶，環(huán)境優(yōu)勢(shì)將是本案項(xiàng)目最具有誘惑力的主力賣點(diǎn)。 ?前景優(yōu)勢(shì)。隨著規(guī)劃中高鐵的開(kāi)通，將縮小云臺(tái)山與鄭州的距離，勢(shì)必將豐富游客交通路線。 ?項(xiàng)目地塊基本為毛地，基本規(guī)整、開(kāi)闊，沒(méi)有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。 ?焦作地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展、上升時(shí)期，本案項(xiàng)目可以通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境建設(shè)等塑造高檔次的產(chǎn)品，形成市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目 STOT分析 /優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)（ S） ?本案項(xiàng)目處于方莊鎮(zhèn)，目前多為原有村落，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，周邊沒(méi)有任何大型生活、娛樂(lè)、醫(yī)院、購(gòu)物等場(chǎng)所，更沒(méi)有中大型的成熟的居住社區(qū)，沒(méi)有形成規(guī)?；木幼∩瞽h(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較弱，而本案項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e較小，自身也缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橥度氤杀娟P(guān)系，不能通過(guò)自身社區(qū)建設(shè)進(jìn)行彌補(bǔ)，而只能依靠周邊區(qū)域的未來(lái)發(fā)展，逐漸進(jìn)行完善。 ?項(xiàng)目周邊未開(kāi)發(fā)空地較多，整體視覺(jué)效果過(guò)于單調(diào)，周圍全是一片片未開(kāi)發(fā)農(nóng)地、荒地、山野或農(nóng)民自建房，對(duì)于本案項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，缺乏周邊整體形象的烘托，使本案項(xiàng)目在前期推廣時(shí)的難度增加，如何樹(shù)立本案項(xiàng)目未來(lái)形象，讓購(gòu)房客戶增加信心將是本案項(xiàng)目在推廣時(shí)的難題所在。 ?云臺(tái)山目前的交通瓶頸還沒(méi)有得到有效解決，本案項(xiàng)目目前處于一片空曠的區(qū)域，周邊交通只有 3路有限的公交線路，如何解決未來(lái)的交通問(wèn)題，特別對(duì)于酒店?duì)I銷而言，將使一部分沒(méi)有私家車但是具有購(gòu)買(mǎi)能力的城市白領(lǐng)難以接受交通難的問(wèn)題。 ?云臺(tái)山雖然每年有著 300萬(wàn)游客，但片區(qū)缺乏成熟的商業(yè)配套，滿足不了游客的吃喝玩樂(lè)，無(wú)法留住游客更多的逗留時(shí)間，特別在旅游淡季期間酒店經(jīng)營(yíng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象，對(duì)于酒店?duì)I銷將是一個(gè)難點(diǎn)。 劣勢(shì)（ T） 項(xiàng)目 STOT分析 /劣勢(shì) ?片區(qū)云臺(tái)山著名景點(diǎn)大環(huán)境旅游市場(chǎng)帶動(dòng)催生地產(chǎn)發(fā)展商機(jī)，項(xiàng)目周圍已陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商拿地，并且大多是大規(guī)模地塊，雖然都尚未啟動(dòng)，但未來(lái)片區(qū)整體落后現(xiàn)狀將逐步改善。 ?地塊內(nèi)剛剛進(jìn)入發(fā)展軌道，快速發(fā)展的政策、旅游景點(diǎn)帶動(dòng)將為本案項(xiàng)目帶來(lái)巨大機(jī)遇。項(xiàng)目板塊內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目真正構(gòu)成威脅的競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)手在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有形成絕對(duì)的高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?利用區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低的事實(shí)，通過(guò)專業(yè)營(yíng)銷公司的先進(jìn)營(yíng)銷理念和專業(yè)銷售人員豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和技巧來(lái)保障項(xiàng)目的成功銷售。 ?修武縣政府對(duì)本項(xiàng)目較為重視，可以此向政府爭(zhēng)取盡量多和實(shí)惠的優(yōu)惠政策來(lái)吸引客戶增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的信心，利用未來(lái)的城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)廣大市民對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，從而逐步解決客戶擔(dān)心區(qū)域市場(chǎng)前景不明朗的劣勢(shì)。 ?預(yù)計(jì) 2022年 3月份焦作別墅市場(chǎng)存量已清空，本項(xiàng)目可以趁機(jī)會(huì)搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)、空白點(diǎn)，焦作地區(qū)已沒(méi)有別墅產(chǎn)品能夠滿足部分高端消費(fèi)群體的需求，機(jī)遇往往蘊(yùn)藏在空白中。 項(xiàng)目 STOT分析 /機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)（ O） ?項(xiàng)目周圍陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商拿下大規(guī)模地塊，未來(lái)幾年內(nèi)片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)熱銷狀態(tài)，房地產(chǎn)供應(yīng)量大，選擇機(jī)會(huì)多，同時(shí)一旦形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，必然會(huì)吸引更多外地開(kāi)發(fā)商、焦作開(kāi)發(fā)商進(jìn)入周邊地區(qū)進(jìn)行更大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如果不能在最短時(shí)間內(nèi)投入市場(chǎng)，就會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入，對(duì)于本案項(xiàng)目造成銷售競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ?客戶對(duì)于旅游地產(chǎn)酒店分時(shí)度假概念缺乏最基本的認(rèn)知，勢(shì)必成為本案的銷售難點(diǎn)。 項(xiàng)目 STOT分析 /威脅 威脅（ T） 目 錄 contents 1 2 3 4 5 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 別墅定位思路 別墅價(jià)格策略 別墅營(yíng)銷策略 階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行 6 7 8 費(fèi)用預(yù)算 提升 檔 次 關(guān)鍵 點(diǎn) 開(kāi)發(fā)順 序 回 籠資 金 良好形像 帶來(lái) 人 氣 配套跟 進(jìn) 開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇 黨校教學(xué)人員會(huì)來(lái)學(xué)習(xí)，開(kāi)會(huì)。 配套建設(shè)充分享受環(huán)境 別墅銷售回籠現(xiàn)金流 帶來(lái)源源不斷的客流。 滿足高檔次客戶需求。 開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇 現(xiàn)金為王，快速回現(xiàn) 未來(lái) 2022年 12個(gè)月內(nèi)，成功銷售本案別墅70%體為目標(biāo)，以快速回籠企業(yè)資金為目標(biāo) 本項(xiàng)目如何快速、安全突圍？ 根本問(wèn)題 ? 價(jià)格目標(biāo) ： 均價(jià) 6000元／㎡ 。 面市價(jià)格 5500元／㎡ 。 南京顧問(wèn)認(rèn)為可實(shí)現(xiàn)的 “目標(biāo)” 說(shuō)明：建議價(jià)格在走向方面逐步低開(kāi)高走的策略；首先開(kāi)盤(pán)以基準(zhǔn)價(jià)格銷售（面市價(jià)格為5500元 /方，開(kāi)盤(pán)后漲價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況每次漲價(jià) 2%5%），同時(shí)配合活動(dòng)優(yōu)惠進(jìn)行（開(kāi)盤(pán)成交客戶享受福特汽車抽獎(jiǎng)活動(dòng)等）； 目 錄 contents 1 2 3 4 5 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析