【正文】 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 3）各商業(yè)組織以粗放型經(jīng)營為主 由于商業(yè)發(fā)展滯后于消費需求，因此哈密市的各商業(yè)企業(yè)在消費者市場上還處于主導地位。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營的粗放型特點還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導致部分購買力外流。 4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和運營模式 領先商圈位于廣場南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關的產(chǎn)品為主，主要以商場集中化經(jīng)營為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權，以一層商業(yè)租金價格核算，領先商圈一層商鋪價格突破 4萬元 /平米。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時間較長的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟生活各個方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對外出租為盈利模式，以租金價格核算，天馬商圈一層商鋪價格達到 3萬元 /平米。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二部分、挖掘價值 項目內(nèi)部地塊價值分析 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢： 項目所處城東板塊為哈密市未來重點發(fā)展區(qū)域之一，作為農(nóng)十三師師部所在地也是農(nóng)十三師發(fā)展的核心，項目地塊價值增長潛力巨大；項目地塊規(guī)模較大，土地規(guī)?；_發(fā)帶來的“造城”效應將使項目在未來幾年具有較高的價值增長空間。 劣勢： 項目周邊生態(tài)環(huán)境惡劣，短期內(nèi)無法改善，若開發(fā)商進行地塊內(nèi)部綠化改造，則會加大項目開發(fā)成本；地塊周邊的生活配套、市政配套、商業(yè)配套，需要一定的時間方可形成；公交線路較少居民選擇出行的余地較小；地塊所處大營房區(qū)域整體環(huán)境較為凌亂，區(qū)域在市民心中印象短期無法改變； 威脅： 項目面臨的最大威脅在于哈密市未來 3年內(nèi)大量開發(fā)上市的項目，同時面臨城西新市政府中心板塊開發(fā)的房地產(chǎn)項目對客戶的分流，都造成市場競爭壓力加大的局面；政府政策環(huán)境短期內(nèi)趨緊的形勢不變造成開發(fā)商面臨資金壓力顯著增大，這些都使項目利潤實現(xiàn)面臨較大的內(nèi)部和外部壓力； 機會： 哈密市城市發(fā)展的機遇給城東板塊帶來難得的潛在價值增長，給房地產(chǎn)市場帶來了機會；城市產(chǎn)業(yè)格局與國家對哈密投資的加大，都使得哈密未來的經(jīng)濟基礎日益雄厚，城市發(fā)展將進入快車道，為房地產(chǎn)市場注入新的活力； 地塊SWOT分析 地塊地段價值 商業(yè)資產(chǎn)價值：城東板塊農(nóng)十三師師部所在地 3公里范圍內(nèi)地塊商業(yè)資產(chǎn)價值； 居住休閑價值：農(nóng)十三師人民廣場、活動中心、大營房商貿(mào)區(qū)帶來的居住生活價值； 未來 CBD價值：農(nóng)十三師師部及行政事業(yè)單位集中辦公區(qū)域帶來的未來區(qū)域中心商務區(qū)價值； 規(guī)模大盤價值：打造城東未來新城的概念將使板塊居住價值得到綜合提升； 第三部分、提升價值 項目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 項目整體規(guī)劃圖分析研判 項目地塊規(guī)劃功能看： 地塊規(guī)劃突出了以居住、商務辦公、休閑、商業(yè)等多功能為一體的城市新興生活區(qū)概念； 項目規(guī)劃布局看： 商業(yè)與商務行政辦公相對集中分布于區(qū)域地塊交通便利地段、住宅圍繞商業(yè)及行政辦公區(qū)呈散射狀分布在交通干道附近； 項目整體商業(yè)住宅分配比例看： 項目總建筑面積20萬平米，商業(yè)面積 2萬平米，占比 10%； 項目整體綠化分布看： 項目綠化主要以水景沿河打造休閑景觀帶，其他區(qū)域綠化主要以樓間綠化為主； 項目整體交通組織看： 以城市干道和未來規(guī)劃道路為組織交通出行動線，形成社區(qū)道路與城市道路的有機結合； 項目整體物業(yè)分布看： 多層、小高層、高層呈現(xiàn)從外向內(nèi)逐級分布的特點，層次感分明； 項目現(xiàn)有整體規(guī)劃圖建議 建議一：從項目整體定位考慮，項目打造的居住理念需要重新定義，提升一定的高度； 建議二：提高項目整體收益考慮，商業(yè)部分面積占比較少，建議增加到 15%，暨在沿城市主干道興建沿街底商或在居住區(qū)內(nèi)興建社區(qū)商業(yè)步行街； 建議三：從項目整體園林對項目品質(zhì)貢獻而言，需對項目園林予以重新包裝及規(guī)劃，以鮮明的主題園林賦予項目高品質(zhì)感，從而為拉升項目價值奠定產(chǎn)品基礎； 建議四：從項目未來實現(xiàn)高價值考慮，本項目在建筑風格上應注重一定的品質(zhì)感和風情感； 建議五：從項目現(xiàn)金流考慮，應按照產(chǎn)品品質(zhì)由低到高的開發(fā)梯度合理分布產(chǎn)品并進行合理的戶型配比，保證現(xiàn)金流前提下實現(xiàn)后期項目高利潤率； 第四部分、兌現(xiàn)價值 項目營銷策略及企劃推廣思路 宏觀市場研究 新政解讀 貨幣信貸政策對房地產(chǎn)市場影響重大，此次全面收緊的新政目前對房地產(chǎn)影響會在下半年通過房價波動表現(xiàn)出來 ? 2020年：年底開始救市政策頻出，房貸 7折優(yōu)惠，二套房標準放寬，使得 09年市場瘋狂反彈。 ? 2020年：信貸開始從緊，房地產(chǎn)政策開始從嚴，但由于市場對政策的滯后效應，對 2020年房市影響不明顯。 ? 2020年：信貸從緊和從嚴的房地產(chǎn)政策，以及 2020年嚴格的行政問責，對一線二線房市產(chǎn)生不利影響，從而導致區(qū)域房地產(chǎn)價格產(chǎn)生調(diào)整， 2020年整體房市將處于調(diào)整期，相對而言三線和四線城市影響不大； 024681012142020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年國 8條調(diào)控市場 927新政打壓房地產(chǎn) 信貸放寬，政策救市 信貸收緊，抑制高房價 2020年 2020年房價隨著市場供應加大將使價格上漲幅度趨緩。限購政策出臺使房價有下行趨勢。 房地產(chǎn)政策對未來房市影響 宏觀市場研究 ?人口 ?經(jīng)濟 ?外資導入 ?未來預計 整體經(jīng)濟預計 1 2 3 4 GDP保持穩(wěn)定增長 2020年中國經(jīng)濟持續(xù)復蘇，其中出口與消費起到更重要作用，預計 2020年 GDP增速在 8%； 經(jīng)濟結構性矛盾有所好轉 總體而言，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，擴大內(nèi)需是 2020年中國經(jīng)濟的主旋律，出口和消費增速加快，投資增速回落； 通脹壓力增大 預計 2020年通脹維持在 %左右， 2020年將繼續(xù)受通脹壓力增大影響。 預計全年通脹將達 % 房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的作用弱化 隨著政策調(diào)控，及通脹壓力越來越大，資產(chǎn)類價格上漲可能會引發(fā)新一輪的市場觀望情緒，出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量下降及房價波動 2020年的宏觀經(jīng)濟將會在 2020年的基礎上繼續(xù)轉好，但在通脹壓力以及政策調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)將進入新的發(fā)展格局和發(fā)展模式，房市調(diào)整勢在必行。 整體經(jīng)濟預計 房地產(chǎn)政策對未來房市影響 房地產(chǎn)政策對哈密房市影響 房產(chǎn)信貸政策： 對于首套房和二套房首付比例的提高及貸款利息的提高，對于剛性需求和首次改善型置業(yè)的資金要求增加，鑒于哈密房價較低，對整體市場影響基本可忽略不計。 房產(chǎn)限購政策： 對于限購政策，目前哈密市尚未出臺更為嚴格的城市限購令，因此這一政策對哈密市整體影響不大。 城市保障房政策： 這一保障性住房政策，將會對市場供應結構及供應量有較大的影響，會成為未來影響哈密房市走勢的關鍵因素之一，應給予密切關注。(2020年廉租房 1030套，面積 50平米以內(nèi)；公租房 1300套，面積 60