【正文】 慮，應(yīng)按照產(chǎn)品品質(zhì)由低到高的開發(fā)梯度合理分布產(chǎn)品并進(jìn)行合理的戶型配比，保證現(xiàn)金流前提下實(shí)現(xiàn)后期項(xiàng)目高利潤率； 第四部分、兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營銷策略及企劃推廣思路 宏觀市場研究 新政解讀 貨幣信貸政策對房地產(chǎn)市場影響重大，此次全面收緊的新政目前對房地產(chǎn)影響會(huì)在下半年通過房價(jià)波動(dòng)表現(xiàn)出來 ? 2020年：年底開始救市政策頻出，房貸 7折優(yōu)惠，二套房標(biāo)準(zhǔn)放寬，使得 09年市場瘋狂反彈。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商業(yè)配套設(shè)施，也進(jìn)一步導(dǎo)致了中高端居住人群在哈密消費(fèi)的習(xí)慣。 N 城市發(fā)展趨勢 城中：哈密市城中板塊是以廣場南路、建國路、廣場北路、勝利路圍合形成的區(qū)域，該板塊為城市金融商貿(mào)物流核心區(qū)，人口密度大，商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)，成為哈密市重要的消費(fèi)中心區(qū)， 具備城市 CBD的典型特征，是城市重要的休閑娛樂 消費(fèi)金融中心，板塊周邊生活配套設(shè)施完善，交 通便利、板塊價(jià)值極高。哈密大營房項(xiàng)目營銷策劃案 目錄 3 3 3 挖掘價(jià)值 項(xiàng)目內(nèi)部地塊價(jià)值分析 2 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場價(jià)值分析 1 提升價(jià)值 項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 3 3 4 兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營銷策略及企劃推廣思路 第一部分、發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場價(jià)值分析 從城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)基本因素分析外部市場價(jià)值 外部市場價(jià)值 區(qū)域現(xiàn)狀 發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 Q1: 從項(xiàng)目所在大的區(qū)域發(fā)展看區(qū)域價(jià)值發(fā)展？ Q2：從項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值看價(jià)值發(fā)展趨勢？ 一、我們需要回答的問題 — 二、我們分析問題的構(gòu)架 — 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域概況： 哈密市東西長約 404Km，南北寬約 300Km，面積 ，其中國有土地 ，全市總?cè)丝?，居住著漢族、維吾爾族、哈薩克、回、滿等 24個(gè)民族，其中漢族占 %，維吾爾族占%，全市共轄 19個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、廠， 104個(gè)行政村， 5個(gè)街道辦事處， 45個(gè)居委會(huì)以及哈密鐵路分局、兵團(tuán)農(nóng)十三師、三道嶺礦物局、新疆鋼鐵集團(tuán)雅滿蘇礦、七角井鹽化總廠等中央、自治區(qū)駐哈單位。 兩組團(tuán)：指阿牙路片區(qū)和城北片區(qū)。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1）商業(yè)發(fā)展滯后于消費(fèi)需求 近幾年哈密市的經(jīng)濟(jì)處在高速發(fā)展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商業(yè)基礎(chǔ)過于薄弱，還不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)需要。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二部分、挖掘價(jià)值 項(xiàng)目內(nèi)部地塊價(jià)值分析 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢： 項(xiàng)目所處城東板塊為哈密市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，作為農(nóng)十三師師部所在地也是農(nóng)十三師發(fā)展的核心，項(xiàng)目地塊價(jià)值增長潛力巨大；項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，土地規(guī)模化開發(fā)帶來的“造城”效應(yīng)將使項(xiàng)目在未來幾年具有較高的價(jià)值增長空間。 房產(chǎn)限購政策： 對于限購政策，目前哈密市尚未出臺(tái)更為嚴(yán)格的城市限購令，因此這一政策對哈密市整體影響不大。 ? 項(xiàng)目具體營銷目標(biāo)：平衡好項(xiàng)目投資現(xiàn)金流與投資利潤回報(bào)的關(guān)系。 ? 建立整合營銷傳播。 ? 以動(dòng)克靜 即以相對高調(diào)的市場推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助項(xiàng)目規(guī)模營造的市場區(qū)域認(rèn)知度，贏得市場認(rèn)可。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 專業(yè)銷售體系：加強(qiáng)銷售的整合力，建立 3個(gè)銷售體系平臺(tái)。 策略四：實(shí)行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強(qiáng)銷售管理 ? 此策略針對問題：市場問題、客戶問題。 一批次開盤：跟隨戰(zhàn)略搶奪市場高層 低價(jià)值區(qū)域 10層以下產(chǎn)品； 二批次開盤：趁熱加推 “ 保價(jià)沖量 ”高層 次高價(jià)值區(qū)域 22層以上產(chǎn)品和 10層以下產(chǎn)品； 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略 價(jià)格策略 快速銷售快速回籠現(xiàn)金，保證項(xiàng)目利潤的合理實(shí)現(xiàn)是價(jià)格策略制定的原則，根據(jù)產(chǎn)品推盤策略，采取產(chǎn)品價(jià)值由低到高的推盤策略，多次分批推售，價(jià)格也由低到高，分批拉升。 ? 地塊分割，整體形象包裝不易。 產(chǎn)品形態(tài) 建筑特色 高層 現(xiàn)代簡約 立面風(fēng)格 270度觀景空間 現(xiàn)代開放式園 林生態(tài)水景 城東價(jià)值上升板塊 城東中心區(qū) 農(nóng)十三師行政商務(wù)區(qū) 城市新興生活區(qū) 市政建設(shè)利好因素 生態(tài)宜居 農(nóng)十三師行政中心區(qū) 十三師人民廣場 現(xiàn)式丨生態(tài)宜居丨景觀型丨純居住 現(xiàn)代風(fēng)尚 +生態(tài)水景 + 地段價(jià)值 城東中心丨價(jià)值攀升型物業(yè) 政府 20202020重點(diǎn)關(guān)注板塊 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 農(nóng)十三師休閑市政廣場， 2020— 2020年，將建成一座集園林、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)為一體的市政休閑廣場“十三師人民廣場”，周邊將建立起高級商務(wù)區(qū)和新興生活居住區(qū)。 ? 生態(tài)水景景觀帶。大單團(tuán)購 內(nèi)部認(rèn)購 銷售 80% 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2020年 2020年 4 5 高層蓄客 項(xiàng)目開盤 二次內(nèi)部認(rèn)購 簽約總產(chǎn)值 ，回款 1億元 銷售準(zhǔn)備 銷售簽約 三次開盤 三次認(rèn)購 簽約總產(chǎn)值 6000萬元，回款 3000萬元 二次開盤 項(xiàng)目企劃推廣思路丨階段推廣執(zhí)行 《 政府投入巨資，興建農(nóng)十三師人民廣場 》 售樓處完成 2020年 7 8 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 2020年 2020年 5 6 9 《 城東十三師行政中心區(qū)受熱捧 》 （首批放量當(dāng)日售罄） 渠道營銷 團(tuán)單洽談 開盤廣告 入市廣告 形象導(dǎo)入 景觀樣板參觀 開盤活動(dòng) 銷售廣告 新聞攻關(guān) 促銷廣告 蓄客 /渠道營銷 業(yè)主維護(hù) 客戶拓展 促銷活動(dòng) 產(chǎn)品導(dǎo)入 9 10 開盤活動(dòng) 營銷費(fèi)用預(yù)估 費(fèi)用大項(xiàng) 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 費(fèi)用說明 費(fèi)用預(yù)估（萬） 占總銷額比例 推廣費(fèi)用 報(bào)紙廣告 按照 6個(gè)月的銷售周期投放預(yù)估 40 % 戶外廣告 現(xiàn)有戶外及新增 短信廣告 按照投放量 1000萬條計(jì)算 營銷活動(dòng)費(fèi)用 營銷活動(dòng) 按照大的營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估 24 % 房展會(huì) 房展會(huì)費(fèi)用 評獎(jiǎng)費(fèi)用 各類評獎(jiǎng) 促銷及禮品費(fèi)用 銷售物料及包裝制作費(fèi)用 銷售模型 沙盤及戶模 16 % 銷售物料 各種物料印刷 現(xiàn)場包裝類 圍墻及現(xiàn)場包裝、花卉等 銷售展示 臨時(shí)（永久）售樓部 總費(fèi)用 40萬測算 40 % 改造及維護(hù) 銷售代理 按照新地城目前代理傭金比例 160 2% 合計(jì) 280 % （備注：按照總建筑面積 5萬平米， 3500元 /平米均價(jià)，總銷售額 ， 2020年全年銷售額 8000萬元預(yù)計(jì)） Tel： 09912824444 2334111 THANKS 感 謝 貴 公 司 能 給 予 合 作 機(jī) 遇 Tel： 09912824444 233411