【正文】 道興建沿街底商或在居住區(qū)內(nèi)興建社區(qū)商業(yè)步行街； 建議三：從項(xiàng)目整體園林對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)貢獻(xiàn)而言，需對(duì)項(xiàng)目園林予以重新包裝及規(guī)劃，以鮮明的主題園林賦予項(xiàng)目高品質(zhì)感，從而為拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值奠定產(chǎn)品基礎(chǔ)； 建議四：從項(xiàng)目未來實(shí)現(xiàn)高價(jià)值考慮，本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上應(yīng)注重一定的品質(zhì)感和風(fēng)情感； 建議五：從項(xiàng)目現(xiàn)金流考慮，應(yīng)按照產(chǎn)品品質(zhì)由低到高的開發(fā)梯度合理分布產(chǎn)品并進(jìn)行合理的戶型配比，保證現(xiàn)金流前提下實(shí)現(xiàn)后期項(xiàng)目高利潤(rùn)率； 第四部分、兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及企劃推廣思路 宏觀市場(chǎng)研究 新政解讀 貨幣信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大，此次全面收緊的新政目前對(duì)房地產(chǎn)影響會(huì)在下半年通過房?jī)r(jià)波動(dòng)表現(xiàn)出來 ? 2020年：年底開始救市政策頻出，房貸 7折優(yōu)惠，二套房標(biāo)準(zhǔn)放寬，使得 09年市場(chǎng)瘋狂反彈。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時(shí)間較長(zhǎng)的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟(jì)生活各個(gè)方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對(duì)外出租為盈利模式，以租金價(jià)格核算，天馬商圈一層商鋪價(jià)格達(dá)到 3萬(wàn)元 /平米。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的粗放型特點(diǎn)還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導(dǎo)致部分購(gòu)買力外流。從目前各主要商業(yè)組織定位雷同，不論是從商品總量上看，還是從商品種類上看，均處于較低水平。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商業(yè)配套設(shè)施，也進(jìn)一步導(dǎo)致了中高端居住人群在哈密消費(fèi)的習(xí)慣。 城中板塊 需求持續(xù)增強(qiáng) 拉動(dòng)價(jià)格的上漲 引發(fā)本輪房?jī)r(jià)上漲且供需兩旺的原因： 成交量上升 供應(yīng)量上升 ◆ 國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷向好及 2020年經(jīng)濟(jì)刺激政策和寬松的貨幣政策，引發(fā)了 2020年新一輪的購(gòu)房熱； ◆城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由此引發(fā)房產(chǎn)需求的大幅度增加； ◆百姓收入不斷提高以及對(duì)未來通貨膨脹預(yù)期的不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致購(gòu)買固定資產(chǎn)保值增值的投資需求有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)； 上述三個(gè)方面的原因是導(dǎo)致此輪房產(chǎn)供需兩旺的根本原因，因此出現(xiàn)了全國(guó)性的房產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售熱潮，哈密市自然也不例外。 2020年哈密市房地產(chǎn)供應(yīng)量共計(jì)： 平方米（包含 ） 注：因部分商品房未進(jìn)行預(yù)售許可登記，故 2020年的開發(fā)量遠(yuǎn)大于這一數(shù)據(jù) 性 質(zhì) 供應(yīng)面積 ﹙ ㎡ ﹚ 商 品 房 （今年） 32萬(wàn)（ 2020年） 經(jīng) 適 房 集 建 房 （ 20202020） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2 0 0 9 — 2 0 1 0 年哈密市各版塊房?jī)r(jià)上漲圖城中板塊 城北板塊 城西板塊 城南板塊城東板塊上漲價(jià)格元 / ㎡7006004005002001003000700 300 400 400 300上漲價(jià)格（元 / ㎡ ）均價(jià)： 4 5 0 元注：各個(gè)板塊項(xiàng)目具體上漲價(jià)格詳見策劃方案 2020年哈密市在售商品房?jī)r(jià)格平均上漲約 450元 /㎡ 。 ◆城市區(qū)域功能定位看： 哈密市隨著城市十二五規(guī)劃的實(shí)施，工業(yè)園區(qū)的興建和大量投資資金的進(jìn)入，整體城市將由老城區(qū)金融商貿(mào)區(qū)和新城區(qū)新興居住生活區(qū)、市政中心區(qū)及能源工業(yè)園區(qū)和石油產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，整體格局清晰，功能日益明確。 N 城市發(fā)展趨勢(shì) 城中：哈密市城中板塊是以廣場(chǎng)南路、建國(guó)路、廣場(chǎng)北路、勝利路圍合形成的區(qū)域，該板塊為城市金融商貿(mào)物流核心區(qū)，人口密度大，商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)，成為哈密市重要的消費(fèi)中心區(qū)， 具備城市 CBD的典型特征，是城市重要的休閑娛樂 消費(fèi)金融中心，板塊周邊生活配套設(shè)施完善，交 通便利、板塊價(jià)值極高。 一 市：指哈密現(xiàn)有的市區(qū)范圍。 結(jié)論：哈密市城市化進(jìn)程將隨著城市人口的不斷增加而進(jìn)入高速發(fā)展期，在這個(gè) 階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值將顯著提升。 2020年末全 地區(qū)總?cè)丝?，比上年末增加 ，增長(zhǎng) %，其中常住戶 人，未登記人口 ，城鎮(zhèn)人口 ，城鎮(zhèn)化率為 %，隨著各大 型工業(yè)的建立和招商引資項(xiàng)目的實(shí)施，以及周邊縣、鄉(xiāng)農(nóng)牧民人均收入的不斷提 高，截止到今年 2020年 10月哈密城區(qū)人口數(shù)量正在不斷的增加，未來幾年這一數(shù) 據(jù)將呈幾何倍增的態(tài)勢(shì)發(fā)展。哈密大營(yíng)房項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 目錄 3 3 3 挖掘價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊價(jià)值分析 2 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場(chǎng)價(jià)值分析 1 提升價(jià)值 項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 3 3 4 兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及企劃推廣思路 第一部分、發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場(chǎng)價(jià)值分析 從城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)基本因素分析外部市場(chǎng)價(jià)值 外部市場(chǎng)價(jià)值 區(qū)域現(xiàn)狀 發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 Q1: 從項(xiàng)目所在大的區(qū)域發(fā)展看區(qū)域價(jià)值發(fā)展？ Q2：從項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值看價(jià)值發(fā)展趨勢(shì)？ 一、我們需要回答的問題 — 二、我們分析問題的構(gòu)架 — 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域概況： 哈密市東西長(zhǎng)約 404Km，南北寬約 300Km，面積 ，其中國(guó)有土地 ，全市總?cè)丝?，居住著漢族、維吾爾族、哈薩克、回、滿等 24個(gè)民族，其中漢族占 %，維吾爾族占%，全市共轄 19個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、廠， 104個(gè)行政村， 5個(gè)街道辦事處， 45個(gè)居委會(huì)以及哈密鐵路分局、兵團(tuán)農(nóng)十三師、三道嶺礦物局、新疆鋼鐵集團(tuán)雅滿蘇礦、七角井鹽化總廠等中央、自治區(qū)駐哈單位。 區(qū)域現(xiàn)狀分析 ◆ 從上述數(shù)據(jù)我們不難看出，哈密地區(qū)經(jīng)濟(jì)正處在跨越式發(fā)展的階段。 ◆ 城市人口快速增加帶來的一個(gè)城市的發(fā)展，都會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)過程，即：人口增 多 → 城區(qū)中心居住擁擠 → 市區(qū)中心土地稀缺 → 城區(qū)周邊以及郊區(qū)土地的供應(yīng)增加 → 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大 → 房地產(chǎn)快速發(fā)展；那么，哈密地區(qū)現(xiàn)在正在經(jīng)歷這一過程， 已經(jīng)逐步完成由市中心的吸納向市周邊輻射的過程，這個(gè)過程加大了土地市場(chǎng)的 供應(yīng)量，因此供應(yīng)量在不斷上升，同時(shí)，城市人口增多在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的居民經(jīng) 濟(jì)收入穩(wěn)定導(dǎo)致需求旺盛，而最終導(dǎo)致成交量上升，從此進(jìn)入良性循環(huán)的態(tài)勢(shì)而 導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。 發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃： 兩城、一市，兩組團(tuán) 城西、城北重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點(diǎn)發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。 兩組團(tuán)：指阿牙路片區(qū)和城北片區(qū)。 意義 : ?城中板塊作為主城人口高度聚集地，具有典型人口密度高、新老建筑混雜、商業(yè)和服務(wù)業(yè)及生活配套高度完善，與百姓生活息息相關(guān)的衣食住行在這一區(qū)域表現(xiàn)十分完備； ?城中會(huì)隨著城市功能格局的不斷完善其自身將不斷進(jìn)入良性的升級(jí)換代過程，無論是商業(yè)升級(jí)還是居住區(qū)舊城改造，都會(huì)隨著板塊價(jià)值的提高而加快改造步伐； ?哈密城中板塊價(jià)值將會(huì)隨著格局的完善人口的增加，商業(yè)規(guī)模和區(qū)域改造的完成而進(jìn)入價(jià)值快速提升階段； 哈密老城區(qū)城中板塊 發(fā)展規(guī)劃分析結(jié)論 ◆ 城市綜