【正文】 效應(yīng)，對 2020年房市影響不明顯。 2）商業(yè)布局結(jié)構(gòu)失衡 目前哈密市相對成熟的商業(yè)設(shè)施主要集中在：領(lǐng)先商圈、天馬商圈，其他區(qū)域商業(yè)總量較少 ,社區(qū)級商業(yè)設(shè)施還處于比較原始的狀態(tài) ,整體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，各商業(yè)設(shè)施處于孤立的點狀商圈情況比較普遍。 意義 : ?城中板塊作為主城人口高度聚集地，具有典型人口密度高、新老建筑混雜、商業(yè)和服務(wù)業(yè)及生活配套高度完善，與百姓生活息息相關(guān)的衣食住行在這一區(qū)域表現(xiàn)十分完備； ?城中會隨著城市功能格局的不斷完善其自身將不斷進入良性的升級換代過程，無論是商業(yè)升級還是居住區(qū)舊城改造，都會隨著板塊價值的提高而加快改造步伐； ?哈密城中板塊價值將會隨著格局的完善人口的增加，商業(yè)規(guī)模和區(qū)域改造的完成而進入價值快速提升階段； 哈密老城區(qū)城中板塊 發(fā)展規(guī)劃分析結(jié)論 ◆ 城市綜合發(fā)展前景看： 哈密地區(qū)豐富的能源儲備和國家經(jīng)濟對能源的旺盛需求，給哈密市未來在能源領(lǐng)域取得長足的發(fā)展提供了廣闊的前景，從而奠定了未來哈密城市的綜合經(jīng)濟實力和雄厚財政基礎(chǔ)，為城市跨越式發(fā)展提供了有力的保障。 區(qū)域現(xiàn)狀分析 ◆ 從上述數(shù)據(jù)我們不難看出，哈密地區(qū)經(jīng)濟正處在跨越式發(fā)展的階段。 一 市：指哈密現(xiàn)有的市區(qū)范圍。 城中板塊 需求持續(xù)增強 拉動價格的上漲 引發(fā)本輪房價上漲且供需兩旺的原因： 成交量上升 供應(yīng)量上升 ◆ 國家經(jīng)濟不斷向好及 2020年經(jīng)濟刺激政策和寬松的貨幣政策，引發(fā)了 2020年新一輪的購房熱； ◆城市化進程的加快，城市人口的增加和城市經(jīng)濟的發(fā)展，由此引發(fā)房產(chǎn)需求的大幅度增加； ◆百姓收入不斷提高以及對未來通貨膨脹預(yù)期的不斷加強，導(dǎo)致購買固定資產(chǎn)保值增值的投資需求有不斷擴大的趨勢； 上述三個方面的原因是導(dǎo)致此輪房產(chǎn)供需兩旺的根本原因，因此出現(xiàn)了全國性的房產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售熱潮，哈密市自然也不例外。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時間較長的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟生活各個方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對外出租為盈利模式，以租金價格核算，天馬商圈一層商鋪價格達到 3萬元 /平米。 整體經(jīng)濟預(yù)計 房地產(chǎn)政策對未來房市影響 房地產(chǎn)政策對哈密房市影響 房產(chǎn)信貸政策： 對于首套房和二套房首付比例的提高及貸款利息的提高，對于剛性需求和首次改善型置業(yè)的資金要求增加，鑒于哈密房價較低，對整體市場影響基本可忽略不計。 ? 項目戰(zhàn)略目標：在清晰面對市場環(huán)境的前提下，保障項目投資的風(fēng)險安全同時，短平快的開發(fā)和銷售策略，快速兌現(xiàn)項目的合理價值。從賣場形象、建筑場形象、傳播場形象建立高價值感，高服務(wù)品質(zhì)的形象影庫。 ? 以軟克硬 即以產(chǎn)品高性價比，以高半步的產(chǎn)品和低半步的價格在區(qū)域市場力克競爭對手，最終贏得客群信任度和滿意度。 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 ? 此策略針對問題：市場問題、銷售管理問題。第二：建立現(xiàn)場的銷售信息分析體系，第三、建立客戶資源管理機制，第四、建立銷售立體激勵機制。多次分批推售，確保開盤高銷售率。 ? 無重點校區(qū)、醫(yī)院、商超等配套。 ? 城東百畝大盤。 ? 毗鄰百畝十三師人民廣場 。） 項目企劃推廣思路 第肆部分 「推廣階段」 ? 推廣階段 ? 分階段推廣執(zhí)行 項目企劃推廣思路丨推廣階段 潛銷 amp。 ? 70120㎡ 經(jīng)久典藏戶型。 【 大營房 】 → 【 城東 】 → 【 農(nóng)十三師行政中心 】 本案距離市繁華商業(yè)中心，車程 15分鐘。 ? 城東板塊價值上升。由此確定項目的價格執(zhí)行策略是 “ 低開高走，節(jié)點式多頻次小幅提價 ” 。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 針對性建立項目首置和再改客戶的說辭培訓(xùn)。一、開發(fā)投資 +建設(shè) +銷售 +物業(yè)服務(wù)運營的第一平臺。 策略二：錯位差異化營銷。用不同的溝通介質(zhì)始終如一的傳遞一種價值聲音。平衡好整體地塊與各地塊分期開發(fā)項目之間的銷售互動促進關(guān)系，實現(xiàn)本項目產(chǎn)品銷售均價 3500元每平米，開盤 18個月內(nèi)清盤。 城市保障房政策： 這一保障性住房政策，將會對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)量有較大的影響，會成為未來影響哈密房市走勢的關(guān)鍵因素之一，應(yīng)給予密切關(guān)注。 劣勢： 項目周邊生態(tài)環(huán)境惡劣，短期內(nèi)無法改善，若開發(fā)商進行地塊內(nèi)部綠化改造，則會加大項目開發(fā)成本；地塊周邊的生活配套、市政配套、商業(yè)配套，需要一定的時間方可形成；公交線路較少居民選擇出行的余地較小；地塊所處大營房區(qū)域整體環(huán)境較為凌亂，區(qū)域在市民心中印象短期無法改變； 威脅： 項目面臨的最大威脅在于哈密市未來 3年內(nèi)大量開發(fā)上市的項目，同時面臨城西新市政府中心板塊開發(fā)的房地產(chǎn)項目對客戶的分流，都造成市場競爭壓力加大的局面；政府政策環(huán)境短期內(nèi)趨緊的形勢不變造成開發(fā)商面臨資金壓力顯著增大，這些都使項目利潤實現(xiàn)面臨較大的內(nèi)部和外部壓力； 機會： 哈密市城市發(fā)展的機遇給城東板塊帶來難得的潛在價值增長，給房地產(chǎn)市場帶來了機會；城市產(chǎn)業(yè)格局與國家對哈密投資的加大，都使得哈密未來的經(jīng)濟基礎(chǔ)日益雄厚，城市發(fā)展將進入快車道，為房地產(chǎn)市場注入新的活力； 地塊SWOT分析 地塊地段價值 商業(yè)資產(chǎn)價值：城東板塊農(nóng)十三師師部所在地 3公里范圍內(nèi)地塊商業(yè)資產(chǎn)價值； 居住休閑價值：農(nóng)十三師人民廣場、活動中心、大營房商貿(mào)區(qū)帶來的居住生活價值； 未來 CBD價值：農(nóng)十三師師部及行政事業(yè)單位集中辦公區(qū)域帶來的未來區(qū)域中心商務(wù)區(qū)價值； 規(guī)模大盤價值：打造城東未來新城的概念將使板塊居住價值得到綜合提升； 第三部分、提升價值 項目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 項目整體規(guī)劃圖分析研判 項目地塊規(guī)劃功能看： 地塊規(guī)劃突出了以居住、商務(wù)辦公、休閑、商業(yè)等多功能為一體的城市新興生活區(qū)概念； 項目規(guī)劃布局看： 商業(yè)與商務(wù)行政辦公相對集中分布于區(qū)域地塊交通便利地段、住宅圍繞商業(yè)及行政辦公區(qū)呈散射狀分布在交通干道附近； 項目整體商業(yè)住宅分配比例看： 項目總建筑面積20萬平米，商業(yè)面積 2萬平米，占比 10%； 項目整體綠化分布看： 項目綠化主要以水景沿河打造休閑景觀帶，其他區(qū)域綠化主要以樓間綠化為主； 項目整體交通組織看： 以城市干道和未來規(guī)劃道路為組織交通出行動線，形成社區(qū)道路與城市道路的有機結(jié)合； 項目整體物業(yè)分布看： 多層、小高層、高層呈現(xiàn)從外向內(nèi)逐級分布的特點，層次感分明； 項目現(xiàn)有整體規(guī)劃圖建議 建議一：從項目整體定位考慮，項目打造的居住理念需要重新定義，提升一定的高度； 建議二：提高項目整體收益考慮，商業(yè)部分面積占比較少，建議增加到 15%，暨在沿城市主干道興建沿街底商或在居住區(qū)內(nèi)興建社區(qū)商業(yè)步行街； 建議三：從項目整體園林對項目品質(zhì)貢獻而言，需對項目園林予以重新包裝及規(guī)劃，以鮮明的主題園林賦予項目高品質(zhì)感，從而為拉升項目價值奠定產(chǎn)品基礎(chǔ)； 建議四：從項目未來實現(xiàn)高價值考慮，本項目在建筑風(fēng)格上應(yīng)注重一定的品質(zhì)感和風(fēng)情感； 建議五：從項目現(xiàn)金流考