【正文】 此策略針對問題：產(chǎn)品定位問題、價值塑造問題、形象問題、價格問題。以有克無、以軟克硬、以動克靜 ? 此策略針對問題：客群問題、銷售管理問題。 ? 針對性實施項目客戶互動活動，增加客戶與項目的關聯(lián)度。 ? 農(nóng)十三師中央政務區(qū)。 城東中央生活區(qū)丨 20萬㎡生態(tài)新城 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目企劃推廣思路丨項目定位 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目二期高層產(chǎn)品定位 城東中央生活區(qū)丨 5萬㎡板式高層公寓 第貳部分「客群分析」 項目企劃推廣思路 客戶種類 客戶細分 客戶特征 區(qū)域就近群體 ?項目附近 5公里范圍內(nèi)人群 ?早期項目購房客群 ?區(qū)域首次置業(yè)客戶，對產(chǎn)品的居住功能性有一定要求 ?對區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?以自住為主 ?看重高性價比 本地區(qū)域改善類客群 ?本市其他區(qū)域板塊如城中板塊、城北板塊部分中低收入圈層 ?農(nóng)十三師機關事業(yè)單位中低級公務員 ?區(qū)域版塊內(nèi)首改和再改客戶 ?對住房有著一定舒適度的要求 ?經(jīng)濟能力處于中等水平 ?以自住為主 外地客群 ?城市外來務工者及投資客 ?本市外縣或團場職工 ?疆外來哈密工作者 ?對區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?自住需求為主 ?兼顧部分投資需求 隨著時間的推移，看重區(qū)域前景的客戶逐漸增加 項目企劃推廣思路丨客群分析 客群特征 ?2535歲占據(jù)主力客群 ?以企業(yè)職工、團場職工、政府及事業(yè)單位一般工作人員及一般專業(yè)技術人員為主 ?以自住為目的，自住需求占據(jù)較大比重 ?看重未來城東板塊大的區(qū)域環(huán)境，看重未來地段升值潛力 ?對產(chǎn)品要求注重滿足基本功能性需要，注重社區(qū)配套的便利性 ?處于事業(yè)起步期和發(fā)展期，經(jīng)濟實力較弱，注重高性價比 ?重視產(chǎn)品實用性和價格，并對價格具有很強的敏感度 項目企劃推廣思路丨客群分析 項目企劃推廣思路 第叁部分 「廣告概念」 ? 案名推薦 ? 項目 LOGO ? 項目推廣應用 案名推薦系列一： 項目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 御景華庭 御軒華庭 案名釋義： 雅居華庭：展現(xiàn)的是一種優(yōu)雅從容淡定安詳?shù)纳? 御景華庭：一種景美質(zhì)優(yōu)，高層次的享受 御軒華庭：一種低調(diào)的豪華，舒適的居所 說明：這一組案名是將項目高層屬性與開發(fā)商名稱做了結合，體現(xiàn)項目高雅、低調(diào)的不凡品質(zhì)。 ? 20萬㎡現(xiàn)代簡約建筑群。 ? 環(huán)境凌亂，整體形象較差。 ? 加強銷售管理：第一：建立與華庭公司的溝通與報表機制。 ? 以有克無 即前期以獨有的首次置業(yè)公寓產(chǎn)品攻克周邊競品項目所不能滿足的自用客群市場。 項目整體營銷策略之營銷目標 ? 品牌資產(chǎn)目標：通過華庭房產(chǎn)大營房項目營銷達成提升華庭地產(chǎn)的開發(fā)品牌資產(chǎn)，同時塑造項目住宅地產(chǎn)的大盤品牌地位。 4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和運營模式 領先商圈位于廣場南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關的產(chǎn)品為主，主要以商場集中化經(jīng)營為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權，以一層商業(yè)租金價格核算，領先商圈一層商鋪價格突破 4萬元 /平米。 發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃： 兩城、一市，兩組團 城西、城北重點發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。 ◆城市區(qū)域功能定位看： 哈密市隨著城市十二五規(guī)劃的實施，工業(yè)園區(qū)的興建和大量投資資金的進入，整體城市將由老城區(qū)金融商貿(mào)區(qū)和新城區(qū)新興居住生活區(qū)、市政中心區(qū)及能源工業(yè)園區(qū)和石油產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，整體格局清晰，功能日益明確。 ? 2020年：信貸從緊和從嚴的房地產(chǎn)政策，以及 2020年嚴格的行政問責，對一線二線房市產(chǎn)生不利影響，從而導致區(qū)域房地產(chǎn)價格產(chǎn)生調(diào)整， 2020年整體房市將處于調(diào)整期，相對而言三線和四線城市影響不大； 024681012142020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年國 8條調(diào)控市場 927新政打壓房地產(chǎn) 信貸放寬，政策救市 信貸收緊，抑制高房價 2020年 2020年房價隨著市場供應加大將使價格上漲幅度趨緩。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 建立項目價值綱領。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 利用農(nóng)十三師行政中心對團場職工的影響力，針對潛在購買者進行有效營銷活動。 ? 提前展示物業(yè)運營的服務內(nèi)容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對項目的認知度和主動參與意識。 ? 相鄰市政綠化廣場，優(yōu)享綠化景觀。 案名推薦一：主推案名及 SLOGON 項目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 闊景華宅 怡居生活 案名推薦系列二： 項目企劃推廣思路丨廣告概念 花香尚都 雅仕蘭庭 案名釋義： 花香尚都：營造城市中閑適，愜意田園般生活 雅仕蘭庭：一個高雅圈層的優(yōu)雅生活，風度、氣質(zhì)并存的恬淡居所 說明：這一組案名是將項目高層屬性與項目所要打造的生活方式做了結合 案名推薦二：主推案名及 SLOGON 項目企劃推廣思路丨廣告概念 花香尚都 尚品都市生活 靜享田園花香 項目企劃推廣思路丨廣告概念 LOGO釋義： 花香尚都規(guī)劃設計的初衷源于理性和浪漫相結合的構想，于是以隨意、自由、舒展的花的姿態(tài)來體現(xiàn)一種閑逸、優(yōu)雅、愜然的意境，同時融入了具有神秘高貴特質(zhì)的法國貴族紫，更平添了幾分浪漫與高雅的色彩。 多物業(yè)形態(tài)純居住社區(qū) 。 ? 團場職工與外來人員聚居區(qū)。第二，建立團單大客戶銷售渠道、客介銷售渠道、行業(yè)銷售渠道、自有銷售渠道。針對不同客群的錯位需求，利用項目的不同價值利益，制定促成計劃。 在售項目產(chǎn)品線： 根據(jù)區(qū)域競品項目產(chǎn)品線可以看出，大戶型產(chǎn)品是其主力戶型與本項目主力線產(chǎn)品存在較大的差異，市場差異化明顯，不構成競爭。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營的粗放型特點還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導致部分購買力外流。 結論：哈密市城市化進程將隨著城市人口的不斷增加而進入高速發(fā)展期，在這個 階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場價值將顯著提升。 ◆城市未來土地價值走勢看： 哈密市未來老城區(qū)土地會隨著城市化進程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價值將有大幅度提升；新城區(qū)作為城市新興居住區(qū)和市政中心區(qū)，土地價值在未來 3—— 5年會有明顯提升，伴隨著市場配套設施的完善，該區(qū)域土地價值將快速增長。限購政策出臺使房價有下行趨勢。從高度上，不同角度上建立。 ? 提升客戶滿意度、口碑和忠誠度。 ? 通過建立華庭客戶匯，打造華庭客戶群體的圈層感，營