【正文】 此策略針對(duì)問題：產(chǎn)品定位問題、價(jià)值塑造問題、形象問題、價(jià)格問題。以有克無、以軟克硬、以動(dòng)克靜 ? 此策略針對(duì)問題：客群?jiǎn)栴}、銷售管理問題。 ? 針對(duì)性實(shí)施項(xiàng)目客戶互動(dòng)活動(dòng)，增加客戶與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度。 ? 農(nóng)十三師中央政務(wù)區(qū)。 城東中央生活區(qū)丨 20萬㎡生態(tài)新城 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目二期高層產(chǎn)品定位 城東中央生活區(qū)丨 5萬㎡板式高層公寓 第貳部分「客群分析」 項(xiàng)目企劃推廣思路 客戶種類 客戶細(xì)分 客戶特征 區(qū)域就近群體 ?項(xiàng)目附近 5公里范圍內(nèi)人群 ?早期項(xiàng)目購(gòu)房客群 ?區(qū)域首次置業(yè)客戶，對(duì)產(chǎn)品的居住功能性有一定要求 ?對(duì)區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?以自住為主 ?看重高性價(jià)比 本地區(qū)域改善類客群 ?本市其他區(qū)域板塊如城中板塊、城北板塊部分中低收入圈層 ?農(nóng)十三師機(jī)關(guān)事業(yè)單位中低級(jí)公務(wù)員 ?區(qū)域版塊內(nèi)首改和再改客戶 ?對(duì)住房有著一定舒適度的要求 ?經(jīng)濟(jì)能力處于中等水平 ?以自住為主 外地客群 ?城市外來務(wù)工者及投資客 ?本市外縣或團(tuán)場(chǎng)職工 ?疆外來哈密工作者 ?對(duì)區(qū)域未來環(huán)境發(fā)展?jié)摿τ行判? ?自住需求為主 ?兼顧部分投資需求 隨著時(shí)間的推移，看重區(qū)域前景的客戶逐漸增加 項(xiàng)目企劃推廣思路丨客群分析 客群特征 ?2535歲占據(jù)主力客群 ?以企業(yè)職工、團(tuán)場(chǎng)職工、政府及事業(yè)單位一般工作人員及一般專業(yè)技術(shù)人員為主 ?以自住為目的，自住需求占據(jù)較大比重 ?看重未來城東板塊大的區(qū)域環(huán)境，看重未來地段升值潛力 ?對(duì)產(chǎn)品要求注重滿足基本功能性需要，注重社區(qū)配套的便利性 ?處于事業(yè)起步期和發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，注重高性價(jià)比 ?重視產(chǎn)品實(shí)用性和價(jià)格，并對(duì)價(jià)格具有很強(qiáng)的敏感度 項(xiàng)目企劃推廣思路丨客群分析 項(xiàng)目企劃推廣思路 第叁部分 「廣告概念」 ? 案名推薦 ? 項(xiàng)目 LOGO ? 項(xiàng)目推廣應(yīng)用 案名推薦系列一： 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 御景華庭 御軒華庭 案名釋義： 雅居華庭：展現(xiàn)的是一種優(yōu)雅從容淡定安詳?shù)纳? 御景華庭：一種景美質(zhì)優(yōu)，高層次的享受 御軒華庭：一種低調(diào)的豪華，舒適的居所 說明：這一組案名是將項(xiàng)目高層屬性與開發(fā)商名稱做了結(jié)合，體現(xiàn)項(xiàng)目高雅、低調(diào)的不凡品質(zhì)。 ? 20萬㎡現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑群。 ? 環(huán)境凌亂，整體形象較差。 ? 加強(qiáng)銷售管理：第一：建立與華庭公司的溝通與報(bào)表機(jī)制。 ? 以有克無 即前期以獨(dú)有的首次置業(yè)公寓產(chǎn)品攻克周邊競(jìng)品項(xiàng)目所不能滿足的自用客群市場(chǎng)。 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略之營(yíng)銷目標(biāo) ? 品牌資產(chǎn)目標(biāo)：通過華庭房產(chǎn)大營(yíng)房項(xiàng)目營(yíng)銷達(dá)成提升華庭地產(chǎn)的開發(fā)品牌資產(chǎn)，同時(shí)塑造項(xiàng)目住宅地產(chǎn)的大盤品牌地位。 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式 領(lǐng)先商圈位于廣場(chǎng)南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關(guān)的產(chǎn)品為主，主要以商場(chǎng)集中化經(jīng)營(yíng)為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權(quán)，以一層商業(yè)租金價(jià)格核算，領(lǐng)先商圈一層商鋪價(jià)格突破 4萬元 /平米。 發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃： 兩城、一市，兩組團(tuán) 城西、城北重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點(diǎn)發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。 ◆城市區(qū)域功能定位看： 哈密市隨著城市十二五規(guī)劃的實(shí)施，工業(yè)園區(qū)的興建和大量投資資金的進(jìn)入，整體城市將由老城區(qū)金融商貿(mào)區(qū)和新城區(qū)新興居住生活區(qū)、市政中心區(qū)及能源工業(yè)園區(qū)和石油產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，整體格局清晰，功能日益明確。 ? 2020年：信貸從緊和從嚴(yán)的房地產(chǎn)政策，以及 2020年嚴(yán)格的行政問責(zé)，對(duì)一線二線房市產(chǎn)生不利影響，從而導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生調(diào)整， 2020年整體房市將處于調(diào)整期，相對(duì)而言三線和四線城市影響不大； 024681012142020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年國(guó) 8條調(diào)控市場(chǎng) 927新政打壓房地產(chǎn) 信貸放寬，政策救市 信貸收緊，抑制高房?jī)r(jià) 2020年 2020年房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)供應(yīng)加大將使價(jià)格上漲幅度趨緩。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值綱領(lǐng)。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 利用農(nóng)十三師行政中心對(duì)團(tuán)場(chǎng)職工的影響力，針對(duì)潛在購(gòu)買者進(jìn)行有效營(yíng)銷活動(dòng)。 ? 提前展示物業(yè)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)內(nèi)容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和主動(dòng)參與意識(shí)。 ? 相鄰市政綠化廣場(chǎng)，優(yōu)享綠化景觀。 案名推薦一：主推案名及 SLOGON 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 雅居華庭 闊景華宅 怡居生活 案名推薦系列二： 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 花香尚都 雅仕蘭庭 案名釋義： 花香尚都：營(yíng)造城市中閑適，愜意田園般生活 雅仕蘭庭：一個(gè)高雅圈層的優(yōu)雅生活，風(fēng)度、氣質(zhì)并存的恬淡居所 說明：這一組案名是將項(xiàng)目高層屬性與項(xiàng)目所要打造的生活方式做了結(jié)合 案名推薦二：主推案名及 SLOGON 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 花香尚都 尚品都市生活 靜享田園花香 項(xiàng)目企劃推廣思路丨廣告概念 LOGO釋義： 花香尚都規(guī)劃設(shè)計(jì)的初衷源于理性和浪漫相結(jié)合的構(gòu)想，于是以隨意、自由、舒展的花的姿態(tài)來體現(xiàn)一種閑逸、優(yōu)雅、愜然的意境，同時(shí)融入了具有神秘高貴特質(zhì)的法國(guó)貴族紫，更平添了幾分浪漫與高雅的色彩。 多物業(yè)形態(tài)純居住社區(qū) 。 ? 團(tuán)場(chǎng)職工與外來人員聚居區(qū)。第二，建立團(tuán)單大客戶銷售渠道、客介銷售渠道、行業(yè)銷售渠道、自有銷售渠道。針對(duì)不同客群的錯(cuò)位需求，利用項(xiàng)目的不同價(jià)值利益，制定促成計(jì)劃。 在售項(xiàng)目產(chǎn)品線： 根據(jù)區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品線可以看出，大戶型產(chǎn)品是其主力戶型與本項(xiàng)目主力線產(chǎn)品存在較大的差異，市場(chǎng)差異化明顯，不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的粗放型特點(diǎn)還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導(dǎo)致部分購(gòu)買力外流。 結(jié)論：哈密市城市化進(jìn)程將隨著城市人口的不斷增加而進(jìn)入高速發(fā)展期，在這個(gè) 階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值將顯著提升。 ◆城市未來土地價(jià)值走勢(shì)看： 哈密市未來老城區(qū)土地會(huì)隨著城市化進(jìn)程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價(jià)值將有大幅度提升；新城區(qū)作為城市新興居住區(qū)和市政中心區(qū)，土地價(jià)值在未來 3—— 5年會(huì)有明顯提升，伴隨著市場(chǎng)配套設(shè)施的完善，該區(qū)域土地價(jià)值將快速增長(zhǎng)。限購(gòu)政策出臺(tái)使房?jī)r(jià)有下行趨勢(shì)。從高度上，不同角度上建立。 ? 提升客戶滿意度、口碑和忠誠(chéng)度。 ? 通過建立華庭客戶匯，打造華庭客戶群體的圈層感，營(yíng)