【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售狀況不好，只有靠近新市區(qū)的項(xiàng)目如萬(wàn)馬濱河城較為高檔，銷售速度也較城區(qū)項(xiàng)目為慢。（3） 大多數(shù)項(xiàng)目以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目如新東方大廈銷售十分緩慢，戶型以100150平米的二房—四房為主，平均價(jià)格在3300—3900元左右。多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。（4） 老城區(qū)：市場(chǎng)份額（該區(qū)住宅成交面積占全市成交面積的百分比）為全市的2．48％，比上季度2．93％下降了0．45個(gè)百分點(diǎn)。東區(qū)：市場(chǎng)份額占38．46％，與上季度36．70％相比上升了1．76個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)市場(chǎng)2004年比較敏感，其區(qū)位特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)正逐步形成。 主要客戶群（1） 老城區(qū)項(xiàng)目以老城居民購(gòu)買(mǎi)為多，也有周邊各區(qū)和外地客戶前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。（2） 東區(qū)產(chǎn)品多為本區(qū)域和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)居住。（3） 也有附近其它區(qū)域的企業(yè)職工集體或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)居住，但數(shù)量不多。趨勢(shì)分析（1） 老城區(qū)由于城市建設(shè)空間日益有限，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將日益減少，價(jià)格難有較大上漲空間。（2） 東區(qū)由于配套設(shè)施和市政建設(shè)的滯后，使得城市生活環(huán)境和居住環(huán)境不佳，極大地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)仍將以中低檔產(chǎn)品為主，價(jià)格上漲速度緩慢。三、 項(xiàng)目SWOT分析（一）、優(yōu)勢(shì) 位于揚(yáng)州市主要交通要道揚(yáng)子江路南端，通過(guò)新修的潤(rùn)揚(yáng)大橋和鎮(zhèn)江相連，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地帶和連接鎮(zhèn)江和揚(yáng)州的樞紐，地理位置十分重要。 項(xiàng)目規(guī)模較大，占地面積200畝，可進(jìn)行大型社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美，配套也可完善。 項(xiàng)目前臨揚(yáng)子江路，位于揚(yáng)州高速公路第二個(gè)出口附近，可快速前往周邊各個(gè)縣市，對(duì)于外地人交通十分便利。 項(xiàng)目前臨紅旗河古運(yùn)河，四周還有江南水鄉(xiāng)的自然景觀，景觀優(yōu)美，空氣清新，環(huán)境很好。 項(xiàng)目緊鄰政府建設(shè)的安置房陽(yáng)光小區(qū)，已聚集了一定的人氣，對(duì)小區(qū)的居住和商業(yè)環(huán)境有較大利好。 項(xiàng)目四周有科龍集團(tuán)、揚(yáng)力集團(tuán)等許多集團(tuán)型大企業(yè)和江海學(xué)院、高等商務(wù)職業(yè)學(xué)院等組成的大學(xué)城，有較多的高級(jí)白領(lǐng)和知識(shí)分子消費(fèi)階層的需求作為支撐，還有大量的企業(yè)、單位團(tuán)購(gòu)的需求潛力，開(kāi)發(fā)前景廣闊。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處還有待開(kāi)發(fā)的5平方公里地域，可進(jìn)行相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，還有高明寺景點(diǎn)可作為社區(qū)的一個(gè)配套旅游設(shè)施。 地塊地理?xiàng)l件和環(huán)境都較好，沒(méi)有拆遷問(wèn)題，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)銷售。 地塊周邊沒(méi)有老市區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的舊房和農(nóng)村用房影響，視野開(kāi)闊，空氣清新，利于開(kāi)發(fā)銷售。（二）、劣勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域不是政府重點(diǎn)規(guī)劃的主要居住生活區(qū)，而是以工業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，相對(duì)的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施都沒(méi)有跟上，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的限制。 項(xiàng)目位于城市建設(shè)和發(fā)展的斷裂帶上，既不靠近揚(yáng)州，也不靠近鎮(zhèn)江，既無(wú)法建設(shè)郊區(qū)高檔別墅區(qū)，也無(wú)法建設(shè)供應(yīng)市區(qū)的中高檔產(chǎn)品，給項(xiàng)目和產(chǎn)品定位帶來(lái)困難。 項(xiàng)目與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部的生活區(qū)有一定的距離，與那里的長(zhǎng)途客運(yùn)站等其它配套設(shè)施也相隔較遠(yuǎn)，相對(duì)那里的幾個(gè)項(xiàng)目如星都芳庭、金湖灣等也有一定的劣勢(shì)。 相鄰的安置房陽(yáng)光小區(qū)和斜對(duì)面的農(nóng)民集資房是為周邊農(nóng)民拆遷安置建設(shè)的，居住人口素質(zhì)較低，直接影響了本小區(qū)的居住品質(zhì)和檔次，給消費(fèi)者造成該地塊是拆遷房的印象。 項(xiàng)目距離市區(qū)有一定距離，目前只有1路公交車(chē)，交通不太便利，對(duì)業(yè)主的生活造成一定的影響，是本案的劣勢(shì)所在。 和揚(yáng)力集團(tuán)的廠房相隔較近，揚(yáng)力廠房和其他企業(yè)可能產(chǎn)生的廢水廢氣污染可能對(duì)社區(qū)環(huán)境和居民生活造成影響。（三）、機(jī)會(huì) 目前在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目不多，在本案周邊更是沒(méi)有，只有在客運(yùn)站周?chē)庞幸恍╉?xiàng)目，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者比較少。 潤(rùn)揚(yáng)大橋通車(chē)后，本案前臨的揚(yáng)子江路是連接揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的必經(jīng)之路，可以吸引很多來(lái)自鎮(zhèn)江的客戶前來(lái)購(gòu)房居住。 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的不斷加強(qiáng)，將有更多的集團(tuán)、企業(yè)前來(lái)辦廠、投資，帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口和購(gòu)房需求，本案的開(kāi)發(fā)正好可以滿足其中中高收入水平的消費(fèi)者的需要。 揚(yáng)州是江蘇省最著名的生活、養(yǎng)生、休閑城市，是外地人和外省人前來(lái)旅游、度假、休閑、養(yǎng)老和居住的首選城市，隨著揚(yáng)州城市建設(shè)的不斷完善和環(huán)境的美化，愈來(lái)愈多的外地人對(duì)居住在揚(yáng)州有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，來(lái)購(gòu)房居住的日益增加，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)構(gòu)成有力支撐。 目前，揚(yáng)州市向西已沒(méi)有太多土地用于住宅建設(shè)，向東和向北的環(huán)境較差，只有南部與鎮(zhèn)江接壤處有著大片未開(kāi)發(fā)土地，可見(jiàn)這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力是很大的，未來(lái)的新城區(qū)一定會(huì)形成。（四）、威脅與風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)西南部的幾個(gè)項(xiàng)目由于緊鄰客運(yùn)站和市區(qū)，配套較好，交通便利，對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是巨大的威脅。 區(qū)域內(nèi)未來(lái)將要開(kāi)發(fā)的一些大盤(pán)如“新港名星花園”和“淮左郡莊園”等項(xiàng)目，由于規(guī)模大，產(chǎn)品好，也對(duì)本案形成巨大的威脅。 限于本案的幾個(gè)明顯劣勢(shì)和地理位置造成的硬傷，無(wú)法開(kāi)發(fā)高檔精品社區(qū)，如不顧現(xiàn)實(shí)條件盲目開(kāi)發(fā)高檔產(chǎn)品，就會(huì)面臨市場(chǎng)冷遇和銷售困難，帶來(lái)極大的資金風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（五）結(jié)論綜上所述，可以得出以下結(jié)論：本案具有一定的優(yōu)勢(shì)，但也存在較多的劣勢(shì)，可以說(shuō)是旗鼓相當(dāng)；面臨著市場(chǎng)較好的機(jī)會(huì)，也會(huì)遇到威脅和風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說(shuō)本案的開(kāi)發(fā)成功和失敗的機(jī)會(huì)是50：50。如何在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目條件下取得開(kāi)發(fā)的成功，就必須解決一系列造成項(xiàng)目劣勢(shì)的問(wèn)題，將其一一化解，并爭(zhēng)取化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，才能扭轉(zhuǎn)局面，帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，使項(xiàng)目能夠順利開(kāi)發(fā)，取得一定的成功，在揚(yáng)州市樹(shù)立起開(kāi)發(fā)商的優(yōu)秀品牌，為其今后的開(kāi)發(fā)先亮出一張精彩的名片。四、 項(xiàng)目可利用資源 規(guī)?！?5萬(wàn)平方米 景觀——紅旗河古運(yùn)河 環(huán)境——3萬(wàn)平方米水景中庭 交通——四通八達(dá)，便利外地人 市場(chǎng)——各大集團(tuán)、企業(yè)、單位住房需求 旅游——高明寺 產(chǎn)品——規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)，品質(zhì)高，性價(jià)比高 開(kāi)發(fā)商——雄厚實(shí)力，豐富經(jīng)驗(yàn) 配套——缺乏 地理位置——欠佳五、 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)形勢(shì) 不能開(kāi)發(fā)中低檔產(chǎn)品——項(xiàng)目的小高層和高層設(shè)計(jì)，以及擁有的各項(xiàng)資源都使得高檔產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行； 不能開(kāi)發(fā)豪宅產(chǎn)品——項(xiàng)目所處的地理位置和周邊配套都使得其無(wú)法與市區(qū)豪宅和別墅產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)； 面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)——揚(yáng)州市場(chǎng)上大量