莆田項目商業(yè)地產(chǎn)計劃書(編輯修改稿)
2025-02-15 06:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和經(jīng)營，是解決純投資者經(jīng)營管理能力不足的有效手段。消費者是商業(yè)物業(yè)的最終消費對象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營商品與服務(wù)的最終消費者。項目經(jīng)營模式 常規(guī)的經(jīng)營模式有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式和自主經(jīng)營模式兩種產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式：商業(yè)物業(yè)全部銷售，所有權(quán)由投資者所有，投資者自主經(jīng)營，或者獨立招商、分散經(jīng)營，物業(yè)管理公司只有最簡單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經(jīng)營模式：自主式經(jīng)營分兩個細分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)銷售給個人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負責統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營或委托經(jīng)營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報的一種銷售模式。②指開發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產(chǎn)權(quán)，以引進核心主力商家?guī)恿闵⑸碳疫M場經(jīng)營，商業(yè)管理公司負責統(tǒng)一管理，實現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營模式。模式優(yōu)劣勢分析1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風險較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。2．自主經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：通過專業(yè)商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。后期風險大，投入增加。本項目經(jīng)營模式的選擇第一步 ：蓄勢階段，不出讓首層產(chǎn)權(quán)，由商業(yè)公司統(tǒng)一招商管理，實現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部 ：銷售階段，帶租約銷售， 招商在前，銷售在后，出讓除首層外產(chǎn)權(quán)，投資者委托經(jīng)營，享受商業(yè)管理公司固定投資匯報，（一般大于銀行利率即可）強化項目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。招商期的成果服務(wù)于銷售，讓投資者看到固定的投資回報，增強投資信心。租金定位以秀嶼租賃市場為定價依據(jù)，制定符合當?shù)厥袌龅淖饨饍r格體系備注：該部分有市場調(diào)查后決定租金定位第九部分 招商政策招商對象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營者招商區(qū)域：本地+福建地區(qū)整體策略1． 莆田當?shù)卣猩陶急?0%，福州15%，廈門15%，泉州20%2． 項目形象：秀嶼第一座媽祖文化商業(yè)城，休閑購物新體驗。 3． 媒介策略（附件，媒介計劃）訴求對象： 具有擴張意圖的個體商戶、連鎖品牌經(jīng)營者及有意識開店的潛在投資者 具有冒險精神，對現(xiàn)有收入不滿意對象特征：① 具備一定抗風險能力的經(jīng)濟基礎(chǔ) ③ 本身有投資經(jīng)驗或具有這方面的人際關(guān)系 ④ 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗或人際關(guān)系對象行為分析：開店基礎(chǔ)是對某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營場所的選擇和前期投入是考慮的重點，特別是有意識開店的首次投資者，他們對初期投入十分重視；人際關(guān)系較廣，對信息收集的渠道和范圍也相對較廣。蓄勢期訴求主題：注意知識性，“秀嶼區(qū)消費市場分析及項目基本屬性介紹”訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時間：待定媒介選擇：海峽都市報（閩南版，福州版）廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1次，題花3次；共
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