莆田項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書(文件)
【正文】 優(yōu)劣勢(shì)分析1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡(jiǎn)單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長(zhǎng)期收益最大化的能力。招商期的成果服務(wù)于銷售，讓投資者看到固定的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資信心。 商家入場(chǎng)裝修的裝修入場(chǎng)證、管理費(fèi)減半收取。廣告位優(yōu)惠可根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供12個(gè)廣告位（視品牌情況），指定使用位置并免費(fèi)使用期限為2個(gè)月，到期后可對(duì)其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對(duì)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上給予優(yōu)惠。項(xiàng)目 費(fèi)用預(yù)算（萬元） 備注廣告制作 30 印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外、流動(dòng)。 電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品 15 20 交通、住宿、招待外埠費(fèi)用 20 薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅 第十部分 招商工作時(shí)間計(jì)劃（待定）第十一部分 配套建設(shè)計(jì)劃1． 中心廣場(chǎng)設(shè)置遮陽傘、休閑長(zhǎng)椅、保安值班臺(tái)；2． 休閑廣場(chǎng)建媽祖雕像，噴泉草坪并設(shè)祭祀臺(tái) “媽祖文化”主題廣場(chǎng)3． 購物中心建筑需有大型中庭建設(shè)廣告規(guī)劃，第一步，自主開發(fā)燈桿羅馬旗、標(biāo)識(shí)廣告，招商現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置第二步，與廣告公司合作全面開發(fā)第十二部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在350400萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。 3． 媒介策略（附件，媒介計(jì)劃）訴求對(duì)象： 具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶、連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者及有意識(shí)開店的潛在投資者 具有冒險(xiǎn)精神，對(duì)現(xiàn)有收入不滿意對(duì)象特征：① 具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ③ 本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)系 ④ 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)系對(duì)象行為分析：開店基礎(chǔ)是對(duì)某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇和前期投入是考慮的重點(diǎn)，特別是有意識(shí)開店的首次投資者，他們對(duì)初期投入十分重視；人際關(guān)系較廣，對(duì)信息收集的渠道和范圍也相對(duì)較廣。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。自主經(jīng)營(yíng)模式：自主式經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)細(xì)分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售給個(gè)人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報(bào)的一種銷售模式。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，項(xiàng)目開
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