【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下游段）；隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交，、面積約25平方公里的南翼；隴海線路至西康鐵路的灞河段。浐灞生態(tài)區(qū)計(jì)劃通過流域綜合治理、生態(tài)重建和開發(fā)建設(shè)，逐步在生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)建成若干城市組團(tuán)。預(yù)計(jì)到2020年，人口達(dá)到55萬人，基本建成集生態(tài)、會(huì)展、商務(wù)、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使得浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然高度和諧，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征 土地市場(chǎng)浐灞改造開發(fā)規(guī)模巨大，區(qū)域土地供應(yīng)豐富，作為浐灞管委會(huì)也希望通過區(qū)域的整體大規(guī)模運(yùn)營(yíng)，吸引實(shí)力、品牌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，將區(qū)域打造為西安頂級(jí)生態(tài)區(qū)，提升區(qū)域形象及板塊價(jià)值，因此目前區(qū)域土地宗地招、拍掛以百畝甚至近千畝的大宗地塊為主。伴隨區(qū)域近年來的高速發(fā)展，以及一系列的高品質(zhì)項(xiàng)目落戶浐灞，大大提高了周圍的土地價(jià)值，如歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址就使得周邊土地價(jià)值成倍增長(zhǎng)。如今浐灞生態(tài)區(qū)平均每畝土地價(jià)格已經(jīng)突破百萬，核心地帶的價(jià)格更是突飛猛進(jìn)。 住宅市場(chǎng)如今的浐灞已經(jīng)成為城東地產(chǎn)市場(chǎng)的重要板塊，其住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量已占據(jù)城東市場(chǎng)半壁江山，市場(chǎng)供應(yīng)充足，產(chǎn)品類型豐富。西安最大的地產(chǎn)項(xiàng)目之一中新浐灞半島就位于浐灞的核心地帶，占地面積達(dá)到了3854畝，總戶數(shù)預(yù)計(jì)為8萬戶，10月浐灞半島2期開盤又推出了新房源。而打著“浐灞門戶”的恒大名都也在08年綻放。西岸國(guó)際花園、東方羅馬家園、御錦城等都增加了市場(chǎng)的供應(yīng)份額。日前公布的2009年西安計(jì)劃建設(shè)的普通商品房項(xiàng)目中，城東住宅建設(shè)計(jì)劃約229萬平方米（其中浐灞生態(tài)區(qū)約101萬平方米，浐灞生態(tài)區(qū)占有率將近一半），市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步放量。浐灞生態(tài)區(qū)數(shù)年潛心磨礪，區(qū)域生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境不斷完善，市場(chǎng)行情不斷走高。雖然今年的樓市較為低迷，但是以浐灞半島為首的浐灞區(qū)域項(xiàng)目依然較受歡迎，東方羅馬花園開盤當(dāng)天數(shù)百名到場(chǎng)客戶熱情高漲,在緊張有序的氛圍中排隊(duì)選房。而浐灞半島2期、西岸國(guó)際花園、恒大名都等項(xiàng)目也以“開盤即特價(jià)”的方式受到了置業(yè)者的追捧。在熱銷的戶型當(dāng)中，90130平米的戶型依然是置業(yè)者追逐的焦點(diǎn)。 浐灞的發(fā)展?jié)摿Ρ煌饨缢春?，區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，在近年來帶動(dòng)了價(jià)格的一路上升，而且區(qū)域新近進(jìn)入的項(xiàng)目也越來越注重內(nèi)外兼修，產(chǎn)品價(jià)值的提高也進(jìn)一步促使了價(jià)格的上升。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年浐灞板塊在售項(xiàng)目的平均銷售單價(jià)已經(jīng)超過3000 元/㎡以上。中新浐灞半島起價(jià)在3300元/㎡左右，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4000元/㎡左右；西岸國(guó)際花園3440元/㎡。雖然這樣的價(jià)格跟其他區(qū)域高價(jià)格相比仍顯偏低，但是在今年樓市成交量較為低迷的情況下，浐灞板塊的項(xiàng)目依然能保持這樣的均價(jià)實(shí)屬不易?！　坝H水親綠”牌經(jīng)過幾年來的建設(shè)，浐灞新區(qū)河流綜合治理、基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)工程建設(shè)順利推進(jìn)，相繼開工建設(shè)各類工程40多項(xiàng)，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資29億元，實(shí)現(xiàn)新增蓄水能力6500畝，生態(tài)新城初具輪廓，西安名副其實(shí)的生態(tài)補(bǔ)償區(qū)、天然氧吧和城市“綠肺”正在這里形成，“大水大綠”工程全面完工后，這里平均每天可吸收二氧化碳3700噸、釋放氧氣2600噸，年滯留粉塵可達(dá)4400噸。而位于浐灞板塊的項(xiàng)目無一不把這天然的環(huán)境作為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，“親水親綠”生活吸引著眾多的置業(yè)者。　在07年初的時(shí)候，浐灞在西安樓市依然是個(gè)默默無名的一份子，但是中新浐灞半島項(xiàng)目在2007年8月18日的開盤，當(dāng)天萬人購(gòu)房的壯觀場(chǎng)面使浐灞區(qū)居住價(jià)值的肯定，浐灞區(qū)的崛起，除了F1賽事、世博會(huì)、歐亞論壇永久會(huì)址等重點(diǎn)工程的投入外，更在于它的生態(tài)資源非常吸引人，滿足了人們對(duì)居住差異化的需求，西安是個(gè)缺水的地方，在這樣的城市里，活水資源和生態(tài)資源跟其他區(qū)域相比，顯得非常珍貴。步中新集團(tuán)之后，香港恒基兆業(yè)、恒大地產(chǎn)、中國(guó)中鐵集團(tuán)等國(guó)內(nèi)巨頭也開始紛紛搶灘，在08年相繼推出了御錦城、恒大名都、恒大綠洲、西岸國(guó)際花園等樓盤。住宅產(chǎn)品在浐灞的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著絕對(duì)的比重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他物業(yè)類型，成為浐灞地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他物業(yè)，因此浐灞板塊的住宅銷量也取得了一個(gè)令人滿意的成績(jī)?！?8年商品房購(gòu)買增速減緩浐灞生態(tài)區(qū)是西安老百姓購(gòu)房置業(yè)的新選擇，其生態(tài)水城的未來發(fā)展定位還是很吸引廣大追求生活品質(zhì)和舒適度的人們。雖然浐灞半島在08年推出了二期新盤依然受到置業(yè)者的追捧，盡管恒大地產(chǎn)推出的精裝修革命俘獲了不少置業(yè)者的心，御錦城等的親水大社區(qū)受到置業(yè)者的青睞，但是受到2008年整體樓市的影響，置業(yè)浐灞的購(gòu)房者雖然依然有所增加，但是較比07年的火熱，增速已經(jīng)減緩。 利好不間斷，城東機(jī)遇來臨 今年已經(jīng)有多條公交線路通向浐灞生態(tài)區(qū)，地鐵1號(hào)線也開始勘察，多家大盤的啟動(dòng)、不間斷的利好消息對(duì)于城東區(qū)來說可謂是發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，大城東發(fā)展?jié)摿薮?，前景?huì)更加美好。 作為傳統(tǒng)的成熟居住生活區(qū)域，城東區(qū)房?jī)r(jià)目前基本上處于曲江、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、城內(nèi)區(qū)之后，期房?jī)r(jià)格大大被低估了。 浐灞生態(tài)區(qū)和浐河沿岸，未來兩年將是西安樓市環(huán)境更好、人氣最旺的區(qū)域之一，隨著地鐵1號(hào)線建設(shè)啟動(dòng)，將會(huì)吸引大量購(gòu)房者的到來。第二章 項(xiàng)目微觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目調(diào)查是房地產(chǎn)策劃工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)項(xiàng)目地塊的地理環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，項(xiàng)目地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和未來消費(fèi)趨勢(shì)研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。一、需求市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目：住宅需求市場(chǎng)（意向）調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：西安市城郊六區(qū)（新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)）調(diào)查方式：采用隨機(jī)抽樣、街頭訪問、購(gòu)房目標(biāo)客戶調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2008年10月12月調(diào)查單位：西安立欣置業(yè)咨詢有限公司一）、購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)分析性別比例所在行業(yè) 受訪人群中個(gè)體/零售批發(fā)業(yè)人群比例最高，%，IT業(yè)居第二，%，政府/%。其它比例較多人群由高至低依序?yàn)榻鹑?保險(xiǎn)、旅游/酒店、教育文化/醫(yī)療衛(wèi)生、制造業(yè)、飲食/服務(wù)等。受訪者學(xué)歷本次受訪人群中，%；%，受訪者學(xué)歷較高，使本次調(diào)查的質(zhì)量得以有效保障。受訪者年齡%，該比例較上年度調(diào)查中人群比例增加2個(gè)百分點(diǎn)，%，該比例較07上半年調(diào)查中受訪人群比例高出近4個(gè)百分點(diǎn)，表明置業(yè)人群已開始趨于年輕化。受訪者中已婚人士居多%的受訪人群為已婚人士，%，其置業(yè)需求相對(duì)其它人群而言更為旺盛。經(jīng)常在一起的家人數(shù)%，從該比例來看，大于上題中已婚有小孩的家庭數(shù)，未出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤。二)、購(gòu)房人群需求特征受訪者置業(yè)情況%的受訪者尚未購(gòu)買過商品房，%的受訪者均有過一次以上置業(yè)經(jīng)歷。未來13年置業(yè)可能性本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：未來13年受訪者中置業(yè)可能性為70%%，受訪者置業(yè)需求更趨旺盛。購(gòu)房目的進(jìn)一步對(duì)受訪者置業(yè)目的調(diào)查結(jié)果顯示：%的受訪者置業(yè)目的為改善居住環(huán)境；%的受訪者無住房不得不買；%的受訪者為結(jié)婚購(gòu)房。07年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資人群比例明顯較往年升高，%，該比例較上年調(diào)查中的投資人群比例回落約3個(gè)百分點(diǎn)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的發(fā)力以及西安房?jī)r(jià)從去年底上漲至歷史高位，目前房?jī)r(jià)走勢(shì)放穩(wěn)，不少投資人群已開始撤離房市，使得西安樓市需求更趨穩(wěn)定。購(gòu)房關(guān)注因素%的人群購(gòu)房最為關(guān)注的因素為價(jià)格，%的受訪者最關(guān)注因素為建筑質(zhì)量，處于第三位的關(guān)注因素為交通便利，%。其余因素比例由高至低依序?yàn)樾^(qū)內(nèi)部環(huán)境、小區(qū)周邊環(huán)境、物業(yè)管理、生活便利性、戶型等。經(jīng)歷了汶川512大地震以后，樓市對(duì)于房屋的關(guān)注重新回歸其本真，即建筑質(zhì)量，從本次受訪者中對(duì)于建筑質(zhì)量的關(guān)注度已經(jīng)上升至第二位即可明顯看出這一點(diǎn)。計(jì)劃購(gòu)房單價(jià) 調(diào)查結(jié)果顯示：%的受訪者計(jì)劃購(gòu)房?jī)r(jià)格為3000元/平方米以下，%的受訪者計(jì)劃購(gòu)房房?jī)r(jià)格水平為30003500元/平方米，%的受訪者計(jì)劃購(gòu)買的房?jī)r(jià)水平為35004000元/平方米?？傮w可承受房?jī)r(jià)在4000元/%。根據(jù)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)來看，購(gòu)房者對(duì)于這一問題基本上均會(huì)保守選擇。付款方式%的受訪者未來購(gòu)房付款方式為使用家庭存款一次性付清，%的受訪者選擇住房公積金付款，%的受訪者選擇向親友借錢一次性付清，%的受訪者均會(huì)采用銀行按揭方式購(gòu)房，此比例較上年同期調(diào)查相比，增長(zhǎng)了4個(gè)百分點(diǎn)?？沙惺艿馁?gòu)房總款%，%；%；其余隨可承受的購(gòu)房總款區(qū)間攀高，受訪者人群比例逐步下降，%。購(gòu)房選擇房型%的受訪者選擇2室1廳1衛(wèi)的房子，%的受訪者均選擇3室2廳2衛(wèi)的房子，另有各約10%左右的受訪者選擇購(gòu)買2室1廳1衛(wèi)及3室2廳1衛(wèi)的房子，選擇其余戶型的人群比例較為分散。綜合購(gòu)房者欲購(gòu)買的臥室數(shù)量來看，如下表所示：1室2室3室4室%%%%受訪者購(gòu)房以2室為最多，%，其次為3室住宅，%。相比上年購(gòu)置各房型的人群比例相近。此外從調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)：雖然眾多受訪者尤其是選擇三室的受訪者僅需要一廳，主要指為客廳，對(duì)于餐廳未有述及，但進(jìn)一步了解后大多人打算將客廳部分區(qū)域分隔出餐廳進(jìn)行使用，針對(duì)這種情況，因此對(duì)于住宅內(nèi)“廳”的設(shè)計(jì)應(yīng)考