【文章內容簡介】 市場監(jiān)管。嚴肅查處破壞市場秩序的違法違規(guī)行 為。 四是進一步加強輿論宣傳，引導理性消費。 五是開展住房狀況調查和需求預測工作。成都市先后進行了各郊區(qū) (市 )縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均 12 平方米以下住房困難家庭普查、成都市低保戶住房調查等專項調查，以及對未來三年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進行了預測，從而為科學制定住房供應規(guī)模提供了依據。 1）房地產開發(fā)投資規(guī)模日益增大 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 從 1997 年開始，房地產投資開始進入快速增長階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產開發(fā)投資穩(wěn)步上漲， 2020 年同比增長 ％，占固定資產投資的 31%，今年上半年房地產 投資所占比例持續(xù)增長（參見圖 1）。 圖 1：成都房地產開發(fā)在固定資產中所占比例走勢分析 資料來源：成都統計局 土地成本的大幅增長是推動房地產開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。 2002 至 2020 年間，成都地價上漲 40%。 2020 年１－５月，在開 發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得費用７４ .０６億元，同比增長１５０ .１％，土地成本占投資完成額的比例為４４ .２７％，同比提高１３ .５２個百分點。 2）外來資金對房地產投資的影響越來越大。 成都房地產整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產開發(fā)投資中的影響越來越大。根據 戴德梁行研究顧問部－北亞區(qū) 對多年 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 市場動態(tài)趨勢進行分析可得知：自 1992 年華新國際進入成都房地產市場至 2020 年春，入駐成都的外來房地產開發(fā)企業(yè)總數為 53 家，入市資金已超過人民幣 100 億元。第一、外來開發(fā)商的介入直接推動土地價 格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質的提升與外來大品牌的影響勢必導致房價的快速上漲。 3）成都房地產市場供求關系趨于平衡 圖 2：成都五城區(qū)房地產總體供應銷售表 資料來源：成都市房管局 由上圖可以看出，從 2020 年開始，在宏觀調控等 各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。 2020年商品房的成交量同比增長 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應面積增長較快， 2020 年的供應同比增長 ％，增幅為2020 年的一倍。成交增幅的放緩和供應增幅的加快，使供求關系逐 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 漸趨于平衡。在 2020 年，供應面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為 。 4）競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 隨著房地產市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質、塑造自身品牌，向著精細化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須更加明確。 住宅市場 住宅作為房地產市場中重要的分類市場，其市場走勢對整個行業(yè)產生深刻的影響。下圖反映了 2002 年 2020 年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。 2002 年 2020 年，五城區(qū)的新增供應面積均小于銷售面積，尤其在 2020 和 2020 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2020 年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。 圖 3：住宅市場供銷售情況（ 2002 年 2020 年上半年） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 資料來源：成都房管局 在價格方面，住宅交易價格逐年攀升， 2020 年漲幅為近幾年最大，進入 2020 年，住宅均價的漲幅受到宏觀調控等多方面影響開始放緩。 圖 4：住宅均價（ 2002 年 2020 年上半年） 資料來源：成都房管局 預測 ： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 根據近三年五城區(qū)的土地供應規(guī)模（ 20202020 年土地供應量分別為 、 和 萬平方米），可以預測，在住宅市場保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應理論上仍然會持續(xù)增長。 。 根據近三年 來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來 13 年內，隨著城市化進程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但在國家宏觀調控和購房成本提高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 ，但漲幅放緩。 根據近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預測住宅價格將繼續(xù)上漲。但由于受到國家宏觀調控的影響，漲幅將有所放緩。 甲級寫字樓市場 由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓，我們對甲級寫字樓的選取是在參考國際甲級寫字樓設施設備標準上做出的。 根據我們 Q2 季度做出 的最新統計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 區(qū)域內（川信大廈、城市之心、時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈）， 2 座位于 SBD 區(qū)域內（威斯頓聯 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為 278， 995 平方米，平均租金為 元 /平方米 /月，空置為 ％。 IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓 1998 年 2020年第二季度的租金變化情況。可以看出，成都甲級寫字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。 圖 5：甲級寫字樓租金變化（ 1998 年 2020 年上半年） 資料來源：戴德梁行研究顧問部 由 19982020 年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況（圖 6）可以看出，從 1998 年 2020 年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。而 2020 年和 2020 年上半年供銷比和空置的上升主要是因為新入市的 三個甲級寫字樓（時代廣場、中環(huán)廣場和匯日央 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 擴國際廣場還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖 6： 19982020 年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況 資料來源：戴德梁行研究顧問部 預測 ： 隨著外來知名企 業(yè)的增多和企業(yè)擴張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進一步增大，甲級寫字樓市場看好。 商業(yè)市場 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 商業(yè)地產市場的需求從 2001 年開始明顯地顯現出來。 2020 年商業(yè)地產銷售面積為 萬平方米，同比上升 ％，銷售金額同比增長 ％，被稱為 成都商業(yè)地產年 。然而，進入 2020 年以后，過度的開發(fā)導致了供銷比從 2020 年的 直接上漲到 ，供應增長過快，需求出現疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。 2020年，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量 ， 2020 年上半年，商業(yè)用房的供應面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標志著商業(yè)地產開始進入理性發(fā)展階段。 圖 7： 20202020 年上半年商業(yè)用房供需情況分析 資料來源：成都房管局 在價格方面， 2020 年的 商業(yè)物業(yè)均價上漲了 個百分點，漲幅為近幾年最大。 2020 年，在國家宏觀調控作用下，商業(yè)物業(yè)均價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 下降了 ％，下降幅度明顯。在經過一段時間的理性調整以后，2020 年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖（圖 8）。 資料來源：成都房管局 預測 ： ，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 《成都市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成 1個 CBD（中央商務區(qū)）， 6 大組團中心， 19 個區(qū)域商業(yè)中心（例如 :光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和 100 個左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點（例如：發(fā)展中的第四商圈 ―― 金沙片區(qū)）。 二手房市場 （商品房） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 下圖為 20022020 年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在 2020年和 2020年間成交量增加迅速，市場表現活躍。由于 受到宏觀調控等影響， 2020 年二手商品房增速明顯放緩。到 2020年上半年 4 月份，二手房市場悄然回暖。但 5 月 6 月，受到營業(yè)稅政策調整的影響，二手房成交量不斷下滑。 7 月 8 月，由于為了避開即將開征的個人所得稅，二手房交易量短期內有所上漲。目前，大多數購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。 圖 9： 20022020 年上半年二手商品房成交情況 資料來源：成都房管局 預測 隨著新一輪宏觀調控的到來，二手房市場的未來有待觀望。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 小戶型市場分析 需求市場特征 消費者的需求很大程度上會影響到市場供應的發(fā)展方向，及具體項目的定位，針對小戶型購買客戶的需求特征調查和分析，我們發(fā)現有如下特征： 1. 目前成都市小戶型物業(yè)的消費群體構成特征 目前成都市小戶型市場所針對的消費群主要是：投資型需求者、處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、每年產生的大量新 婚青年、外地來蓉務工的白領階層和處于求學狀態(tài)的部分大學生。通常，小戶型物業(yè)都會有較為完善的配套設施，當家庭人口只有一個或兩個時，這種小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能更多的就轉為了投資。 所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產品，只是居住在里面的人是過渡變化的。 2. 年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場消費支撐力量 新一代的白領完全改變了傳統的財富概念和人生概念，把握當下、享