【文章內(nèi)容簡介】 例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格?！　?交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)價格的變動情況和趨勢做出判斷，由估價機(jī)構(gòu)編制當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)交易價格指數(shù)表，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整?！　? 8 區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)該單獨進(jìn)行修正?！　^(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無線電信訊號的覆蓋程度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進(jìn)行調(diào)整。　　 進(jìn)行個別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格?！　∮嘘P(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強(qiáng)度等。有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結(jié)構(gòu)等?！　€別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途和估價目的確定。，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列出比較因素表和修正系數(shù)表進(jìn)行逐項修正。進(jìn)行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進(jìn)行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進(jìn)行調(diào)整?！　?交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。　　 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格。　　 其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術(shù)求取?！　?收益法　　　運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：　　1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料?！　? 估算潛在毛收入?！　? 估算有效毛收入?！　? 估算運(yùn)營費(fèi)用?！　? 估算凈收益?！　? 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率?！　? 選用適宜的計算公式求出收益價格?！　∽ⅲ簼撛诿杖?、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計?！　?租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該上交國家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的收益?！　?對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。　　 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)定為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。　　 集體建設(shè)用地最高使用權(quán)年限有合同的按合同約定，沒有合同約定的可以參照城市土地使用權(quán)年限。　　宅基地?zé)o使用權(quán)年限限制?！　?成本法　　 運(yùn)用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：　　1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、投資利潤等資料?！　? 估算重置價格。　　3 估算折舊?！　? 求出積算價格?！　?重置價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：　　1 土地取得費(fèi)用?！　? 開發(fā)成本?！　? 管理費(fèi)用。　　4 投資利息?！　? 投資利潤?！　? 報建稅費(fèi)?！　∽ⅲ和顿Y利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取?！　?成本法估價中，估價師應(yīng)該根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行測算。　　1 混凝土結(jié)構(gòu)估價　　按照混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等不同結(jié)構(gòu)類型調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價進(jìn)行測算?！　? 砌體結(jié)構(gòu)、生土結(jié)構(gòu)房屋、石結(jié)構(gòu)房屋、木結(jié)構(gòu)房屋估價調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)建筑物的客觀成本作為建安造價進(jìn)行測算，其中穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因為木結(jié)構(gòu)的結(jié)合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價取值應(yīng)該不同?！　」纼r師現(xiàn)場查看中，如發(fā)現(xiàn)估價對象的結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻、承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設(shè)計導(dǎo)則要求不符的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的修正和調(diào)整?！　? 輕鋼結(jié)構(gòu)估價　　估價師現(xiàn)場查看應(yīng)該重點關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結(jié)構(gòu)的建安造價取值應(yīng)該不同?！　? 其他混合形式的房屋結(jié)構(gòu)估價　　可根據(jù)承重墻、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個別因素狀況進(jìn)行分別測算后相加，綜合取值后作為估價對象的重置價格?！　」纼r現(xiàn)場查看時，對各種建筑結(jié)構(gòu)的墻厚應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)的觀察和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進(jìn)行個別因素修正和調(diào)整。例如：對以12公分墻作為承重墻等明顯達(dá)不到基本承重墻厚度要求的建筑結(jié)構(gòu)，應(yīng)該進(jìn)行減值修正等?！　? 構(gòu)筑物的估價　　采用成本法估價，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價過程中不斷的充實各種構(gòu)筑物的建安造價的數(shù)據(jù)庫，對不同的構(gòu)筑物的價值分別進(jìn)行測算?！　?同一宗房地產(chǎn)，重置價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。　　 求取集體土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格?！　?