【正文】 成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（全文）　　特此通知?！　〕啥际蟹慨a(chǎn)管理局　　二〇〇九年九月十日　　成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(試行)　　一、總 則　　 為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，保障估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價實際，制定本規(guī)范?！　?本規(guī)范適用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價活動。　　 農(nóng)村房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場原則，獨立、客觀、公正地進行?！　?農(nóng)村房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范外，還應(yīng)符合國家有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定?！　《?、術(shù) 語　　 農(nóng)村房地產(chǎn)　　是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地?！　?農(nóng)村房屋集中區(qū)　　是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整理專項規(guī)劃，通過拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復墾為耕地后，在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)。　　 農(nóng)村散居點房屋　　是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋?！　?川西林盤　　是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境，增強地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)?！　?集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)　　是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租、作價(出資)入股，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式?！　?集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓　　是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。　　 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓　　是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。　　 集體建設(shè)用地出租　　是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。　　 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租　　是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。　　 集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(出資)入股　　是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為?！　?集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押　　是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為?！　?混凝土結(jié)構(gòu)　　是指由混凝土構(gòu)件作為主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，包括混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。　　 砌體結(jié)構(gòu)　　是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱?！　?生土結(jié)構(gòu)房屋　　是指由原生土、生土墻(土坯墻或夯土墻)作為主要承重構(gòu)件的房屋。　　 石結(jié)構(gòu)房屋　　是指由石砌體作為主要承重構(gòu)件的房屋?！　?木結(jié)構(gòu)房屋　　是指由木柱作為主要承重構(gòu)件，生土墻(土坯墻或夯土墻)、砌體墻和石墻作為圍護墻的房屋。主要包括穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋?！　?輕鋼結(jié)構(gòu)房屋　　是指運用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構(gòu)件，在型鋼圍護中以其他材料填充作為圍護墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋?！　?其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)　　是指竹木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)木屋架、生土結(jié)構(gòu)木屋架、砌體結(jié)構(gòu)混凝土板、石結(jié)構(gòu)混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)石樓蓋等?！　?限制市場價格或價值　　是指估價對象在不符合市場價值條件時形成的價格或價值?！　?集體建設(shè)用地基準地價　　是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分農(nóng)村地價區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。　　 集體建設(shè)用地基準地價修正法　　是指在政府確定并公布了集體建設(shè)用地基準地價和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價值的方法?！　?農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價　　是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)對農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失進行分析、估算和判定的估價行為?！　∪?、估價基本事項　　 估價基本事項的確定　　房地產(chǎn)估價師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價項目時，首先應(yīng)根據(jù)估價委托人的估價需要，結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價師的估價經(jīng)驗，明確對估價結(jié)果有影響的基本事項?！　∶鞔_估價基本事項時，應(yīng)與委托人共同商議，在征得委托人認可后，在房地產(chǎn)估價委托書和委托協(xié)議中予以明確?！　?估價目的　　 估價目的是房地產(chǎn)估價報告的期望用途，可通過了解未來提供的估價報告的用途來明確。明確估價目的有助于明確估價對象、估價時點和價值類型?！　∥腥瞬荒軌蛎鞔_提出估價目的時，估價師應(yīng)當從專業(yè)角度提出建議，幫助委托人確定估價目的?！　》康禺a(chǎn)估價師在估價報告中應(yīng)對估價目的進行明確表述，不宜簡單將估價目的表述為為了解房地產(chǎn)市場價值而評估估價對象的價值。　　 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價值評估　　委托人為出讓人的，估價目的可表述為為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出讓底價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值。委托人為欲受讓人的，估價目的可表述為為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值。　　　農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估　　估價目的視具體情況，可表述為為委托人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定要價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值。為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值。為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值。　　 農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價值評估　　估價目的視具體情況，可表述為為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值。為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃投資價值。為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值?！　　∞r(nóng)村房地產(chǎn)抵押價值評估　　估價目的可表述為為確定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價對象的抵押價值?！　　∞r(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資)入股估價　　估價目的可表述為為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資