【文章內(nèi)容簡介】 較著名的有位于洛杉磯的 The Grove at Farmers Market以及新加坡去年開業(yè)的 vivo city等。 50 案例分享 新加坡怡豐城（ vivo city） —— 怡豐城（ vivo city）新加坡最大的一個(gè)購物中心 ,靠近新加破著名景點(diǎn)圣淘沙的出口。 51 Vivo City的外觀看上去很像一艘大郵輪，非常切合它濱海的優(yōu)良地理位臵。每一層樓都有廣闊的甲板式露臺(tái)，游客逛累后可以到露臺(tái)透透氣 （中庭） （露臺(tái)） （影院） （導(dǎo)視） 52 GAFO和非 GAFO類，其中 GAFO指的 家具、家裝用品店、家電、電子產(chǎn)品店、服裝服飾店、運(yùn)動(dòng)休閑和音像用品店、綜合性商店 的總稱，這些是所有購物中心中最為主要的部分（在 lsc中比例為 %， mall中比例為 %），其次是非 GAFO類， 主要包括餐飲、娛樂 等業(yè)態(tài)。其中：在 GAFO中，服裝類和家居類占據(jù)了主要比例；在非 GAFO類中，餐飲類占有很大比例。 53 B1： 便捷超市（統(tǒng)一銀座、拜特進(jìn)口超市），品牌快餐（喜兔、回轉(zhuǎn)壽司）、輕餐飲（仙蹤林） F1： 名品化妝品（ Shiseido）、首飾（周大福）、飾品（ Swarovski）、皮具（ Prada、 Rolex） F2： 時(shí)尚女裝（ Only、 Etam） F3： 時(shí)尚男裝（ Armani、 Dunhill ） F4： 休閑（ Metersbonwe、 RIamp。G）、運(yùn)動(dòng)（ Nike、 Puma） F5： 娛樂（錢柜）、精品袖珍影院、咖啡（上島、兩岸） 業(yè)態(tài)定位建議 54 ? 整體出售 將商業(yè)部分整體銷售給商家，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 ? 以租帶售 通過將部分物業(yè)出租給品牌主力店，拉動(dòng)沿街可售商鋪的價(jià)格，部分租金收益、部分銷售收益。 ? 先租后售 前期將商業(yè)部分整體出租給主力商家，待商業(yè)培育成熟后該主力商家優(yōu)先購買或轉(zhuǎn)賣給投資商等其他客戶。 ? 整租 將商業(yè)部分整體出租給商家，開發(fā)商自持物業(yè)，獲取租金收益和物業(yè)升值。 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營建議 ——（按照優(yōu)勢遞減順序排列） 55 ? 合作聯(lián)營 通常由開發(fā)商以物業(yè)作為合作股份，運(yùn)營商以管理、品牌、經(jīng)營、資源等作為股份，共同對商業(yè)進(jìn)行長期運(yùn)營，利潤根據(jù)股份比例分成 。 ? 品牌輸出 開發(fā)商出資，引進(jìn)商業(yè)運(yùn)營管理公司的成熟品牌及管理團(tuán)隊(duì)，在約定時(shí)間內(nèi)對商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)資源共享。 ? 自行成立經(jīng)營管理公司 開發(fā)商自行成立第三方經(jīng)營管理公司，對商業(yè)進(jìn)行管理，與上述 “ 品牌輸出 ” 模式均可實(shí)現(xiàn)商業(yè)的分割銷售。 56 優(yōu)點(diǎn)： 該方式較為穩(wěn)妥，可以保障商業(yè)運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)品牌主力店可充分提升沿街鋪的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)增收。 主力店的長期經(jīng)營，可以對整體物業(yè)形成增值效應(yīng)。 缺點(diǎn)： 若該商業(yè)集團(tuán)對物業(yè)不收購、只租賃，則開發(fā)商只獲取租金收益，資金回籠周期相對較長。 主推商業(yè)運(yùn)作方式 品牌輸出 ，由成熟商業(yè)集團(tuán)對項(xiàng)目商業(yè)部分整體經(jīng)營，開發(fā)商不直接參與經(jīng)營管理。 57 開發(fā)商主要角色是場地提供者，出租店鋪予商家后，由各商家對自身經(jīng)營相對獨(dú)立負(fù)責(zé)，與商家的關(guān)系較松散，開發(fā)商的管理工作重心更偏向于商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理。 優(yōu)點(diǎn)： 開發(fā)商投入運(yùn)營資金，并參與項(xiàng)目商業(yè)部分的運(yùn)營管理，若運(yùn)營比較成功，可以獲取經(jīng)營利潤與管理收益的雙重收益 。該模式為產(chǎn)權(quán)分割出售打下良好的鋪墊。 缺點(diǎn)： 實(shí)際運(yùn)營過程中，散戶招商難度較大。若無良好的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，容易造成商業(yè)經(jīng)營虧損或失敗，對商業(yè)運(yùn)營要求較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。 輔推商業(yè)運(yùn)作方式 分散招商，引進(jìn)商業(yè)品牌，自行運(yùn)營管理（店中店） 58 北京豐聯(lián)廣場商場位于東二環(huán)朝陽門東側(cè)，建外 — 朝陽門 — 國貿(mào)中心商圈之中，是一座 規(guī)模適中、以專賣店方式經(jīng)營的中高檔商場 。 案例 ——北京豐聯(lián)廣場 59 商場擁有 16000平米經(jīng)營面積，采用國際流行的 “店中店” 格局， B2F4共六層形成了精品折扣、時(shí)尚佳履、經(jīng)典裝苑、青春風(fēng)尚、優(yōu)雅伊裝、餐飲美容 六大主題系列 ，共有 一百多個(gè)特色專賣店 分布于各樓層的主題區(qū)域內(nèi)，涵蓋了消費(fèi)領(lǐng)域各種標(biāo)桿品牌，如 ESCADA、 LAUREL、 MONTBLANC、 SWAROVSKI、 CK JEANS、SISLEY、 Beton、 ESPRIT、 AZONA、 ONLY、 Vero moda、 MISS`K等，還擁有商務(wù)中心、郵局、銀行等服務(wù)項(xiàng)目。 60 ? 裝修體現(xiàn)檔次 ? 增加顧客休閑區(qū)及休閑設(shè)施 ? 通過室內(nèi)綠化、舒緩背景音樂等途徑打造輕松愉悅的購物環(huán)境 ? 增加立面時(shí)尚感 ? 增加醒目立體的廣告位，注意櫥窗、引導(dǎo)設(shè)施等部位設(shè)計(jì) ? 考慮倉儲(chǔ)區(qū)域設(shè)臵 ? 考慮卸貨區(qū)劃分 ? 可按照 100150平米 /輛的比例進(jìn)行停車位的配比 ? 餐飲區(qū)預(yù)留排煙排污管道 氛圍營造及輔助配套建議 61 ?迎合消費(fèi)者的需求變化，引領(lǐng)李滄消費(fèi)升級 ?豐富李滄商業(yè)業(yè)態(tài)，構(gòu)建 “ 競合型 ” 伙伴關(guān)系，優(yōu)勢集群，進(jìn)而加強(qiáng)對高端消費(fèi)群的吸引力和凝聚力 ?填補(bǔ)市場空白，與周邊競爭項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化運(yùn)作 ?使開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的管理相對簡單易行 ?優(yōu)越的展示功能更易受到零售品牌認(rèn)可 ?有利于降低商品同質(zhì)化及惡性價(jià)格競爭 招商原則 62 項(xiàng)目塔樓定位思路 李村商圈寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀 李村商圈現(xiàn)有辦公企業(yè)特征 李村商圈寫字樓市場特征分析 李村商圈未來寫字樓市場需求分析 房地產(chǎn)市場政策分析 住宅市場競爭態(tài)勢 三棟塔樓的定位策略 63 解剖 2022年樓市 2022年房市 二手樓市 政治因素 市場需求 一手樓市 經(jīng)濟(jì)因素 土地市場 樓市結(jié)構(gòu) 64 流動(dòng)性過剩攪動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì) 人民幣 升值預(yù)期 外資 大量擁入 資產(chǎn)（房價(jià)、 股市）價(jià)格上漲 國內(nèi)居民 儲(chǔ)蓄誘出 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行 在外匯儲(chǔ)備不斷擴(kuò)長、大量外資涌入和國內(nèi)居民儲(chǔ)蓄三大因素推動(dòng)下，貨幣供應(yīng)量急劇放大，流動(dòng)性過剩攪動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。 65 資本與房地產(chǎn)密切結(jié)合、房價(jià)步入加速上升通道 房價(jià)上漲 地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng) 勁，價(jià)值重估 獲得巨額融資 房價(jià)上漲預(yù)期 空前加強(qiáng) 土地市場不計(jì)成 本高價(jià)拿地 本幣升值 流動(dòng)性過剩 資本運(yùn)作 資本市場 房地產(chǎn)市場 在過剩資本的巨大推動(dòng)力和上漲預(yù)期加速共同作用下，一個(gè)“房價(jià)上漲 —— 地產(chǎn)股升值 —— 巨額融資圈地 —— 土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房價(jià)” 的循環(huán)就這樣形成了。 66 解剖 2022年樓市 2022年房市 二手樓市 政治因素 市場需求 一手樓市 經(jīng)濟(jì)因素 土地市場 樓市結(jié)構(gòu) 67 2022年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)和思路變化 2022年中央宏觀的核心思想 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制房價(jià)快速增長！ 重 點(diǎn) 加大住房供應(yīng)力度 努力調(diào)控住房需求 著力解決低收入家庭住房問題 繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 68 突顯的流動(dòng)性問題令政府加大金融政策的力度 ?存款準(zhǔn)備金： 今年 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，目前執(zhí)行 ％的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)近年歷史新高 ?加息： 今年央行先后 6次上調(diào)人民幣存款基準(zhǔn)利率至目前的 ％。這種“溫水煮青蛙”的上調(diào)方式，令臵業(yè)者在不知不覺中利息成本大大增加 ?提高首付： ≤ 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 ≥ ，對多次臵業(yè)者首付比例、貸款利息和“加按揭”的規(guī)定大大提高了臵業(yè)門檻 房地產(chǎn)開發(fā)資金收緊，資金成本上升；購房成本上升，需求受抑。 69 08年樓市展望 —— 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2022年宏觀經(jīng)濟(jì)向好趨勢不會(huì)改變，中國社科院日前發(fā)布藍(lán)皮書預(yù)測： 明年全國經(jīng)濟(jì)增長 11％， CPI上升 4％， 明年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速可能會(huì)略微減慢，但仍明顯高于經(jīng)濟(jì)增速和消費(fèi)增速。 70 08年樓市展望 —— 政策調(diào)控方向 貨幣政策從緊發(fā)出行業(yè)緊縮信號(hào) ?從剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上講可以預(yù)見，明年將是近幾年來 宏觀經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)厲的一年 。 ? 坊間盛傳，銀監(jiān)會(huì)將把 2022年全年信貸增幅控制在 13％以內(nèi) ，比 2022年 15％調(diào)控目標(biāo)還要低。同時(shí) 可能對貸款季度設(shè)限 ，各銀行明年每季度的貸款規(guī)模都不得突破限額，否則將受到處罰。 2022年銀行貸款趨緊張 71 中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會(huì)繼續(xù)加強(qiáng) 2022年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)： 防過熱、防通脹、重民生。 防過熱、防通脹 實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和 從緊的貨幣政策 緊縮信貸 增長量； 持續(xù)加息 加大 匯率 的 波動(dòng)幅度 其它一 些手段， 如：公開 市場操作等 重民生 控制物價(jià)上漲， 解決人民住房等問題 走“ 雙軌制 ”，加大保障性住房供應(yīng)， 用政策引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向社會(huì)階級結(jié)構(gòu)對應(yīng)； ?少部分富人購買商品房 ?中產(chǎn)階級購買限價(jià)房等政府有一定的補(bǔ)貼的住房 ?低收入階層面向廉租房等政府完全保障性住房 72 08年樓市展望 —— 供應(yīng)層面 土地市場 —— 土地成交價(jià)格回歸理性 ?限價(jià)房策略牽制地王誕生 ?出讓模式將不斷完善 ?合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模。 ?縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)。 ?成片開發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ?按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗教，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地 ?拿地資金壓力有增無減 ?開發(fā)商須在短期內(nèi)一次付清出讓金 ?貨幣政策從緊，發(fā)展商融資壓力大 ?發(fā)展商囤地成本放大 73 08年樓市展望 —— 需求層面