【文章內(nèi)容簡介】 　　委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；　　《公司名稱變更通知書》；　　武漢海特生物制藥股份有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；　　委托單位提供的其他有關(guān)資料；　　評估人員現(xiàn)場勘查資料以及收集的市場信息資料?！　“?、估價原則　　本次估價過程中，遵循的主要原則為：　　合法原則　　即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的?！　∽罡咦罴咽褂迷瓌t　　由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的?！　√娲瓌t　　市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格（包括租賃價格）上趨同，這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正,從而確定評估對象的客觀、合理價格。　　估價時點原則　　估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價格的波動，同一估價對象在不同時點會具不同的房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價格?！　【?、估價方法　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。估價方法的選擇應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等適當(dāng)選擇。　?。ㄒ唬┕纼r思路　　根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，經(jīng)過反復(fù)研究決定，本次估價僅采用成本法（重置成本法）對估價對象地上建筑物進(jìn)行評估。　?。ǘ┓椒ㄟx擇依據(jù)估價對象僅為地上建筑物（不含土地），無法采用市場比較法、收益法進(jìn)行評估。估價對象地上建筑物各項成本資料易確定，故可采用重置成本法進(jìn)行評估?！　。ㄈ┓椒ㄔ怼　≈刂贸杀痉ǎ褐刂贸杀痉ㄔu估建筑物的價格，是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的實際使用情況，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到估價對象成新價。其基本公式為：　　房屋成新價＝房屋重置價格（1+專業(yè)費率）成新率十、估價結(jié)果　　經(jīng)評估確定，估價對象在估價時點2009年12月18日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項限制條件下的房地產(chǎn)總價為：（大寫人民幣叁佰伍拾伍萬柒仟陸佰元整），其單價為：?！　∈?、估價人員　　估 價 師 資格證 書 號 簽 名　　侯 敬 羽 4220030050　　姚 亮 4220090017　　十二、估價作業(yè)日期　　2009 年12月18日至2009 年12 月19日　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告應(yīng)用的有效期從估價報告完成之日起不得超過一年?！　〈舜卧u估根據(jù)市場狀況，確定本估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告出具之日起為一年。在有效期內(nèi)實現(xiàn)評估目的時，可以評估結(jié)果作為價格依據(jù)。超過有效期范圍或在有效期范圍內(nèi)估價對象的市場價格有較大變化的，需重新進(jìn)行評估。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析　　估價對象位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綠島工業(yè)園內(nèi)，其東臨珠山湖大道，南臨車城南路，西臨創(chuàng)業(yè)一路，北臨車城大道。距離沌口開發(fā)區(qū)管委會約10分鐘車程，距離三環(huán)線約15分鐘車程，估價對象緊臨珠山湖大道，附近沒有公交車直達(dá)，交通便捷度一般。周圍分布有綠島科技園、環(huán)宇工業(yè)園、普天工業(yè)園、武漢體育中心、神龍汽車有限公司、福捷電子有限公司、康師傅控股武漢頂益食品有限公司等單位，產(chǎn)業(yè)聚集度較高。根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價對象設(shè)計良好，結(jié)構(gòu)合理，保養(yǎng)良好，做為工業(yè)用房使用較為適宜。　　二、區(qū)域因素分析　　沌口片區(qū)位于漢陽區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，發(fā)展腹地寬闊，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)于1991年5月動工興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)，有美好的發(fā)展前景。發(fā)區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，目前已開發(fā)15平方公里，已建成5條形象路、3個特色公園、5個住宅小區(qū)，全區(qū)綠色面積達(dá)293個平方厘米，人均占有綠地105平方米。開發(fā)區(qū)以汽車產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，同時發(fā)展機械、電子、食品、建材、輕工等產(chǎn)業(yè)。截止目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)已有30多個跨國公司、知名企業(yè)入駐，引進(jìn)項目611個，注冊企業(yè)合計700多家。由于開發(fā)區(qū)以國家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，以興辦三資企業(yè)為主，實行沿海開放城市開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和新型管理體制。去年，沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值750多億元，財政收入63億元，平均每平方米產(chǎn)出效益6000元，在全國54家國家級開發(fā)區(qū)中名列前茅綜上估價對象區(qū)域因素較優(yōu)?！　∪?、市場背景分析　　目前武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局基本確立，形成鋼鐵、汽車、機械、電子信息四大支柱產(chǎn)業(yè)和