【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)的機(jī)構(gòu)的總稱。指政府機(jī)構(gòu)。 B行政管理組織種類： （ 1）領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)； （ 2）職能機(jī)關(guān)； （ 3）輔助機(jī)關(guān)； （ 4）直屬機(jī)關(guān)； （ 5）派出機(jī)關(guān)。 物業(yè)服務(wù)行政管理的涵義及工作內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)行政管理 是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。 物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容 （ 1）行政立法：物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)是制定政策法規(guī)。 （ 2）執(zhí)法監(jiān)督 ：根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，對(duì)違法行為依法查處。 （ 3）協(xié)調(diào)服務(wù)：協(xié)調(diào)關(guān)系和提供服務(wù)。政策咨詢、人才交流、信息溝通等。 （ 4）宣傳引導(dǎo)：宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、提高物業(yè)管理水平、為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。 物業(yè)服務(wù)的行政管理部門(mén) （ 1）國(guó)家的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)。 （ 2）省市級(jí)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 （ 3）基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)：包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。 （ 4）基層政府及其派生機(jī)構(gòu)：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 （ 5）物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門(mén) ①規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)； ②工商行政管理部門(mén)； ③物價(jià)行政主管部門(mén)； ④稅務(wù)行政管理部門(mén)。 3 、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段 A對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理方式 （ 1）依法處罰 處罰方式：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰。 （ 2）備案記載 記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)、特別是違法違規(guī)等不良行為。 B對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式 （ 1）實(shí)行準(zhǔn)入制度：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自治管理制度、對(duì)專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度。 （ 2）創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造三公的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 （ 3）組織開(kāi)展考評(píng)活動(dòng)：組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評(píng)活動(dòng)。 （ 4）處理投訴：依照法定權(quán)限與程序處理各種投訴、解決物業(yè)糾紛。 C 物業(yè)管理的行政管理手段 （ 1）限制手段： 主要有吊銷資質(zhì)證書(shū)、降低資質(zhì)等級(jí)等； （ 2）經(jīng)濟(jì)手段： 主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒(méi)收非法所得等； （ 3）教育手段， 主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗(yàn)推廣等。 4 、物業(yè)企業(yè)與行政管理部門(mén)的關(guān)系 （ 1）服從行政部門(mén)管理 （ 2）協(xié)助行政部門(mén)管理 （ 3）借助行政部門(mén)管理 （ 4）支持行政部門(mén)管理 城市管理理論 （ 1）城市的建筑物需要進(jìn)行精心的管理。 （ 2）物業(yè)管理促使城市建設(shè)建管并重，提高了城市管理水平。 （ 3）物業(yè)管理促進(jìn)城市管理向“大社會(huì)，小政府”方向發(fā)展，提高城市服務(wù)功能。 （ 4）物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 (5)物業(yè)管理有利于推進(jìn)“兩個(gè)文明”建設(shè)中的積極作用。 社區(qū)管理理論 （一）社區(qū)和社區(qū)管理的概念 社區(qū)是指由居住在某一地方的人們結(jié)成多種社會(huì)關(guān)系和社會(huì)群體，從事多種社會(huì)活動(dòng)所構(gòu)成的社會(huì)區(qū)域生活共同體。 或： 社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。 社區(qū)管理 ——是指一定的 社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。 社區(qū)管理是社區(qū)建設(shè)的保證 政府行為是社區(qū)管理正常運(yùn)行的基本方面 —— 決策、協(xié)調(diào)、控制 社區(qū)管理是專業(yè)化分工下的綜合性管理 社區(qū)管理是政府統(tǒng)籌規(guī)劃下的社會(huì)化管理 （一）社區(qū)文化 社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，因?yàn)楣餐詈土?xí)俗所形成的文化價(jià)值觀念的規(guī)范道德。 社區(qū)文化的特征主要有：開(kāi)放性、多元性、地域性、歸屬性 。 （二）和諧社區(qū) 主體和諧、人際和諧、秩序和諧、生態(tài)和諧。 A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別 （ 1）管理主體不同 （ 2）性質(zhì)特點(diǎn)不同 （ 3）管理內(nèi)容不同 （ 4）運(yùn)行方式不同 （ 1）管理主體不同 社區(qū)管理的主體是政府指導(dǎo)下由社區(qū)成員參加的社區(qū)管理委員會(huì)； 物業(yè)管理的主體是業(yè)主或使用人，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理主體雙方共同行使業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的管理。 （ 2）性質(zhì)特點(diǎn)不同 社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理，具有明顯的行政性。 物業(yè)管理是社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理，具有勞務(wù)交換性質(zhì)，即具有明顯的市場(chǎng)性。 （ 3）管理內(nèi)容不同 社區(qū)管理的內(nèi)容不僅包括“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容，而且包括“人的社會(huì)生活”的更為廣泛的內(nèi)容。 物業(yè)管理的內(nèi)容，是指圍繞“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容。 （ 4）運(yùn)行方式不同 社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運(yùn)行方式來(lái)實(shí)施管理?？v向的組織與橫向協(xié)作關(guān)系。 物業(yè)管理主要以業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行方式由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理下的綜合服務(wù)和有償服務(wù)等。 B物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系 （ 1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng) 社區(qū)管理是一個(gè)系統(tǒng)，是由相互作用著的若干因素按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個(gè)統(tǒng)一整體中包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理以及物業(yè)管理等等。 物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，兩者自然是整體和部分的關(guān)系。因此，物業(yè)管理離不開(kāi)社區(qū)管理，必須服從于社區(qū)管理，并且只有在社區(qū)管理中才能確定自己的地位。 （ 2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相作用與影響 物業(yè)管理主要從外部入手，為社區(qū)居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境，這種環(huán)境不論對(duì)人們的生理還是心理都會(huì)產(chǎn)生重大影響，有利于人們的生存、發(fā)展與享受，并使人們的思想、精神、道德得以升華。 社區(qū)管理則通過(guò)物業(yè)管理等多種途徑來(lái)建設(shè)一個(gè) “ 社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及、環(huán)境潔美、生活方便、文化體育生活健康豐富 ” 的文明社區(qū)，并從提高居民的文明素質(zhì)著手，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開(kāi)展打下基礎(chǔ)。 基本概念： 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、包干制、酬金制、行政管理、行政職能、行政管理組織、社區(qū)、社區(qū)管理、社區(qū)文化。 復(fù)習(xí)思考題： 1 如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)與合作？ 2 如何理解物業(yè)服務(wù)定價(jià)的原則？ 3 物業(yè)管理對(duì)城市管理現(xiàn)代化有什么作用？如何發(fā)揮這