【文章內(nèi)容簡介】 設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 這些費用按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%~3%。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算11．開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算12．不可預見費 房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%~7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用：13．運營費用14．修理費用第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標一、投資基礎知識資金的時間價值 通貨膨脹 承擔風險 資金增值 機會成本不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬元500500500累計100200200第三年200100200第二年200200100第一年方案C方案B方案A年份資金的時間價值換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值： F=P（1+i）n將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值： P=F/（1+i）nN為計息周期例1：某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款100萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為3年，到期后一次償還本息。則到期后應償還的本息是多少？例2：年利率為8%，3年后500萬元的一筆收入，在目前來講相當于多少？例1：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值F=P（1+i）n=100（1+8%）3=（萬）例2：將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值P=F/（1+i）n=500/（1+8%）3=（萬）現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量：一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量圖： （現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量=凈現(xiàn)金流量5000123N1N7575757575二、投資回收期項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間靜態(tài)投資回收期：不考慮時間因素影響動態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期還需要與基準回收期相比較。三、財務凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV：是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。項目的經(jīng)濟可行性：NPV≥0例：某投資項目的現(xiàn)金流量如表（單位：萬元），假設基準收益率為10%，試計算該項目的凈現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值，并判斷該項目是否可行。（算出NPV= 項目不可行）年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率：是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計算過程：試錯法項目經(jīng)濟可行性的判斷： 內(nèi)部收益率≥基準收益率內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析關(guān)于風險的數(shù)種定義經(jīng)濟學家： 損失機會和損失可能性 決策理論家：損失的不確定性統(tǒng)計學家： 實際結(jié)果與預期結(jié)果的離差度風險的分類按風險的環(huán)境分類 靜態(tài)風險 動態(tài)風險按風險的性質(zhì)分類 純粹風險 投機風險按風險的對象分類 財產(chǎn)風險 人身風險 責任風險 信用風險按風險產(chǎn)生的原因分類 自然風險 社會風險 政治風險 經(jīng)濟風險按風險的影響范圍分類 特定風險 重大風險風險管理程序：制定風險管理計劃書、識別風險、衡量風險、選擇對付風險的方法、貫徹和執(zhí)行風險管理的決策、檢查和評價一、投資的主要風險因素市場風險經(jīng)營風險利率風險政策風險其它風險二、風險分析的方法敏感性分析：分析和預測發(fā)項目的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效果的主要指標（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）影響的敏感程度。概率分析：可根據(jù)各種影響因素的概率分布，來分析開發(fā)項目在風險條件下獲利的可能性的大小三、風險管理 風險回避風險控制（損失控制）風險轉(zhuǎn)移風險回避風險回避的含義 風險損失頻率很高 主動放棄原先承擔的風險 風險損失的程度很嚴重 拒絕承擔該種風險 優(yōu)點 消除了所避免的風險，使得損失頻率=0。局限性和適用范圍： 局限性：（屬于最消極的手段） 有些風險是無法避免的； 風險與利益同在并且正相關(guān)； 風險的轉(zhuǎn)換。 風險控制（損失管理）損失管理的含義 損失管理是指著眼于降低損失頻率或減少損失幅度的對付風險的方法；（損失控制） ——相對于風險回避的方法，這是一種積極的方法。損失管理的分類 按照損失管理的目的，分為損失預防、損失控制 按照所采取措施的性質(zhì)分為工程法和教育法 按照采取措施的時間分為損失發(fā)生前、損失發(fā)生時、損失發(fā)生后房地產(chǎn)開發(fā)風險控制： 選擇風險小的項目 做好項目可行性研究 進行投資組合 分期開發(fā)風險轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移風險源（出售、租賃、承包、分包） 簽訂免除責任協(xié)議 利用合同中的轉(zhuǎn)移責任條款 購買保險第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型一、房地開發(fā)用地的含義開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 1）土地利用的性質(zhì)和功能劃分： 居住用地、公共設施用地 工業(yè)用地、倉儲用地 對外交通用地、道路廣場用地 市政公用設施用地、綠地 2）開發(fā)的深度不同： 生地 熟地第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇投資區(qū)域選擇的因素分析 政治環(huán)境 經(jīng)濟增長狀況 投資環(huán)境 特大型建設投資開發(fā)地段的選擇因素分析 城市規(guī)劃(明確5點P137) 自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素（景觀、地勢、地貌、氣象、生態(tài)、地質(zhì)狀況等） 現(xiàn)有的建設條件（地塊利用狀況、基礎設施狀況、現(xiàn)有建筑環(huán)境） 地段面積與形狀 投資經(jīng)營計劃（投資項目類型、規(guī)模、投資安排等）二、房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算影響地價的兩大因素 土地的用途（商業(yè)用途地價最高） 土地的容積率 （容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積）對比法推算基礎數(shù)據(jù) 常用來推算樓價及建筑成本 方法：找到具有可比性的項目 關(guān)鍵點：1）找到相當數(shù)量條件相似的樓宇，2）綜合分析各相關(guān)因素一組與地價有關(guān)的概念 地價（單價）畝，公頃，平方英尺，坪 樓面價： 樓面地價：是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率 容積率：反映和衡量建筑用地的使用強度的重要指標。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積常用土地面積換算公式: 1畝=60平方丈=6000平方尺= =　　 1平方米＝= 247 英畝 1公畝=100平方米= 710 英畝 1坪=(臺灣常用坪) = 817 英畝 1 平方公里 =100公頃= 英畝地價測算方法開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地價格管理費用開發(fā)成本銷售稅費投資利息開發(fā)利潤開發(fā)商購買土地的稅費———=例1 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是10000平方米，允許建筑容積率為7．5。開發(fā)商準備地上一至二層為商鋪，總面積為10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為60000平方米。預計建設周期為三年。項目全部完工后，商鋪即可全部售出，預計出售時平均售價為5000元每平方米；住宅樓一年后售出50%，其余在兩年后順利售出，預計出售時平均售價為2500元每平方米。 估計建造開發(fā)成本為7000萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售房屋時的廣告宣傳費為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，開發(fā)商購買土地需交納的契稅等為交易價格的3%。取貼現(xiàn)率為12%，在未來3年的建設期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為50%，第三年為余下的30%。 用折現(xiàn)法測算開發(fā)商能承受的地價。解：計算的基礎時間定為該塊土地的出售時間：(1) 開發(fā)后的房地產(chǎn)價值=商業(yè)樓的價值+住宅樓的價值 =5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)3﹛30%/(1+12%)0+ 50%/(1+12%)+20%(1+12%)1﹜ =(萬元)（2）開發(fā)成本=70003﹛30%/(1+12%)0+50%/(1+12%)+20%(1+12%)﹜ =7000*=（萬元） （3）銷售稅費= (1)*（2%+6%）=（萬元） （4）管理費用=（2）*5%=（萬元） （5）購買該宗土地的稅費總額=地價*3% （6）地價=*3%（即稅費總額）所以能承受的地價=（萬元）能承受的樓面地價=62769800/70000=（元/米2）第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式土地用途管制 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式一、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的概念: 國家以土地所有者的身份作為出讓人,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓年限 應在《土地使用權(quán)出讓合同》中明確土地使用權(quán)出讓年限，但不能超過國家規(guī)定的最高年限。 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或者其他用地50年。 土地使用權(quán)出讓的方式： 掛牌、拍賣、招標、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。經(jīng)營性用地以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 掛牌出讓國有土地使用權(quán)的涵義 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌公告的主要內(nèi)容 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； 競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； 索取掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 掛牌時間、地點、掛牌期限、競價方式等； 確定競得人的標準和方法； 競買保證金； 其他需要公告的事項。 掛牌程序 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫報價單報價； 出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； 出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 掛牌期限的要求 : 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 確定競得人的標準和方法 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； 在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 二、供地方式及土地使用權(quán)出讓年限 供地方式：拆成自然平整，外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為準。 土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年，商業(yè)份額用地40年，辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。三、掛牌出讓底價、加價幅度及競買保證金四、中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買?？梢元毩⒏傎I，也可以聯(lián)合競買。在競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地