【正文】 （各級(jí)資質(zhì)企業(yè)必備條件P25）資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本至少（萬(wàn)元）從事時(shí)間（≥）近3年房建面積累計(jì)竣工（萬(wàn)m2）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米）專業(yè)管理人員（人數(shù)）其中：中級(jí)以上人員有資格證專職會(huì)計(jì)人員一級(jí)500053051540204二級(jí)200031531020103三級(jí)8002521052四級(jí)1001已竣工的建筑工程52一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)及三級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目。另外，各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。5 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系房地產(chǎn)開發(fā)法律房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章相關(guān)法律法規(guī) 法律→法規(guī)→規(guī)章 法律效力： 大→小房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 （見圖115）6 房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢(shì) 市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分是市場(chǎng)發(fā)展的必然.市場(chǎng)細(xì)分有可能能找到市場(chǎng)的新蛋糕.市場(chǎng)細(xì)分要對(duì)人群進(jìn)行透徹的了解. 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機(jī)遇：城市的空心化：城市空心化是與城市化相對(duì)的概念，指城市中的富裕人群和中產(chǎn)階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市空心化的現(xiàn)象。 農(nóng)村的城鎮(zhèn)化 大城市的衛(wèi)星城化 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論：路線圖 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論：區(qū)域定位及梯度排列 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論。 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 常見的不良傾向：住宅貴族化。　綠地公園化。　鋪地廣場(chǎng)化?！　⌒∑烦鞘谢！〉缆冯S意化?！∨涮咨虡I(yè)化　　風(fēng)格歐美化。　物管粗放化。 裝修賓館化。解決途徑：個(gè)性、 環(huán)保、 科技 行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設(shè) 行業(yè)更加規(guī)范：目前存在著信譽(yù)危機(jī)。政府部門正在加大整治力度。業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨著重新洗牌的考驗(yàn)。更重視品牌建設(shè)：規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量是品牌的龍頭高質(zhì)量和個(gè)性化是創(chuàng)品牌的生命線創(chuàng)品牌和塑造企業(yè)形象要統(tǒng)一 高品質(zhì)和合理價(jià)位要統(tǒng)一 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用可行性研究的概念 在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的作用 1）為投資決策提供依據(jù) 2）作為資金籌措的依據(jù) 3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的論據(jù) 4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)二、項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目投資估算資金的籌集方案和籌集成本估算經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 （自學(xué)案例）可行性研究 小結(jié)在管理方面：以提高效率進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)營(yíng)方面：分析房地產(chǎn)的供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、提出銷售的目標(biāo)市場(chǎng)和銷售渠道在技術(shù)方面：確定房屋的類型，規(guī)劃設(shè)計(jì)特色，布局結(jié)構(gòu)，選擇所需的設(shè)備、原材料和各種物資的來源。在財(cái)務(wù)方面：估算所需投資，研究項(xiàng)目的獲利能力，償還能力提出最佳運(yùn)用的方案。在環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面：評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，和環(huán)境效益。三、可行性研究的工作程序：項(xiàng)目籌劃、市場(chǎng)調(diào)查與分析、優(yōu)化和選擇開發(fā)方案、方案評(píng)價(jià)、編制研究報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析內(nèi)部影響因素 自身是否具備開發(fā)項(xiàng)目所必需的資源、能力或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外部影響因素分析 宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、信息、社會(huì)文化等微觀因素：地段位置與技術(shù)因素 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施 鄰里影響（地段周圍的社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的影響） 規(guī)劃控制 二、市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)的供需情況調(diào)、開發(fā)場(chǎng)地調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查政策和法規(guī)：土地供應(yīng)、融資、各種稅費(fèi)環(huán)境保護(hù)、遷拆安置、項(xiàng)目審批等經(jīng)濟(jì)水平：國(guó)民收入、企業(yè)效益、家庭收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、社會(huì)購(gòu)買力等社會(huì)文化環(huán)境：社會(huì)穩(wěn)定情況、城市人口數(shù)、人口增長(zhǎng)率、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成等房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查：房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 房地產(chǎn)不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查 項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查項(xiàng)目銷售階段的市場(chǎng)調(diào)查： 市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶問卷調(diào)查 銷售難點(diǎn)調(diào)查 房地產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查方法（自學(xué)17~31頁(yè)）文案調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 抽樣調(diào)查法 非隨機(jī)抽樣方法第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)作為研究工程造價(jià)合理性的手段作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中投資控制的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資：開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用13579土地費(fèi)用（見39頁(yè)）前期工程費(fèi)（見41頁(yè)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見43頁(yè)）建筑安裝工程費(fèi)（見45頁(yè)）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見47頁(yè)）開發(fā)間接費(fèi)（見48頁(yè)）管理費(fèi)用（見49頁(yè)）財(cái)務(wù)費(fèi)用（見50~51頁(yè)）銷售費(fèi)用（見52頁(yè)）開發(fā)期稅費(fèi)（見56頁(yè)）其他費(fèi)用（見54頁(yè)）不可預(yù)見費(fèi)（見57頁(yè)）2經(jīng)營(yíng)資金： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。1）土地征用拆遷費(fèi)。 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5）土地投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。土地費(fèi)用估算 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算4．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算6．開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算7．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額247。2）年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算9．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。 2）銷售代理費(fèi)，%~2%。 3）其他銷售費(fèi)用，%~1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建