【正文】 第一章導(dǎo)論 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 由于房屋及其相關(guān)的土地是不能移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會、經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體。在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實(shí)在的財(cái)產(chǎn)。討論：房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？社會的角度： “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”居住者的角度： 安身立命 安居樂業(yè) 歸屬感業(yè)界的角度： 房地產(chǎn)本質(zhì)是金融，核心在建多方位融資渠道企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)目的： 社會效益、經(jīng)濟(jì)效益 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃的要求,通過投資,在城市地域上建設(shè)起適合城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施,并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)中被作為獨(dú)立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個(gè)城市社會、政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會經(jīng)濟(jì)生活。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 開發(fā)成本高,投資量大。 開發(fā)建設(shè)期長,投資周轉(zhuǎn)慢。 市場具有地區(qū)性和分散性。 需求具有穩(wěn)定性。 涉及面廣,綜合性強(qiáng)。 成交價(jià)格在某一范圍內(nèi)具有不確定性 房地產(chǎn)開發(fā)分類 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。(三通一平、七通一平)根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能，分居住房、工業(yè)房、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序 ：可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷與服務(wù) 可行性研究（圖1~1） 機(jī)會研究和立項(xiàng)市場調(diào)查和分析（需求強(qiáng)度與競爭分析）規(guī)劃方案費(fèi)用測算和經(jīng)濟(jì)評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析綜合效益評價(jià)與方案推薦 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作（圖1~1） 立項(xiàng)、機(jī)構(gòu)組建（*下頁）土地取得(建設(shè)用地規(guī)劃許可證)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案報(bào)批（城市規(guī)劃管理部門、消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電部門）——三同時(shí)制度資金取得拆遷、清場 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作 立項(xiàng)、機(jī)構(gòu)組建*開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)：項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容：1）項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)2）項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)和初步方案3）建設(shè)條件分析4）投資估算5）資金籌措初步方案6）項(xiàng)目進(jìn)度7）綜合效益 建設(shè)實(shí)施：發(fā)包（招標(biāo)）、辦理開工手續(xù)、施工準(zhǔn)備（三通一平等）、工程施工的管理與控制、竣工驗(yàn)收、決算 營銷和服務(wù) ：、營銷計(jì)劃、廣告與營銷策劃、預(yù)售、租售、產(chǎn)權(quán)登記等法律手續(xù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理（？） 3 房地產(chǎn)開發(fā)模式 按開發(fā)核心業(yè)務(wù)過程的不同，分為：多元化開發(fā)模式專業(yè)化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式 混業(yè)開發(fā)：開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)（金融投資行業(yè)、建材行業(yè)、施工及裝飾裝修行業(yè)）發(fā)展 綜合項(xiàng)目開發(fā)：開發(fā)項(xiàng)目綜合化（融居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)，集旅游、保健高爾夫?yàn)橐惑w的綜合渡假區(qū)，具備購物、早餐、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合式商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)項(xiàng)目等一類開發(fā)項(xiàng)目） 縱向一體化開發(fā)：開發(fā)與經(jīng)營并重（開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并重的經(jīng)營方式）專業(yè)化開發(fā)模式開發(fā)物業(yè)類型特定（某類物業(yè)或某一特定地域）開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域特定（是開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，可以采取土地整理、以開發(fā)流程管理為紐帶的協(xié)助型房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)方式） 服務(wù)集成式開發(fā)定制與服務(wù)、品牌授權(quán)與輸出管理目前，中國幾種成功的市場化的一、規(guī)?；放茢U(kuò)張開發(fā)模式 談起這種模式，最典型的例子還是碧桂園。碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)下，實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I銷，開辟了大盤擔(dān)綱時(shí)代；為業(yè)內(nèi)經(jīng)營者在市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗(yàn)。 其對廣房地產(chǎn)產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準(zhǔn)確地把握并引導(dǎo)了中國房地產(chǎn)業(yè)的走勢：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合（整化）化。 與此相對應(yīng)，其操作模式為：A產(chǎn)品路線：工業(yè)化建造、規(guī)?；籅、企業(yè)運(yùn)作：縱向一體化、建筑、裝修、物業(yè)管理一條龍服務(wù)；C、營銷策略：連鎖化經(jīng)營，在珠江三角洲大板塊內(nèi)擴(kuò)張。二、可持續(xù)性發(fā)展模式 若論廣樓市十年的長青樹，恐怕非祈福新村莫屬。十年來，祈福新村不斷發(fā)展，越戰(zhàn)越勇，到現(xiàn)在已發(fā)展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國樓盤銷量冠軍。而其亦被評為廣州地區(qū)最大房地產(chǎn)項(xiàng)目公司第一名，成為名符其實(shí)的“中國第一村”。 祈福新村的成功在于開辟了一條可持續(xù)性發(fā)展的開發(fā)模式，而其革命性之處在于為廣州樓市發(fā)展提供了三大參照系：大勢把握。要素整合。創(chuàng)新。三、復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式 廣州樓市風(fēng)雨十年，整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目不少，但最為成功，最典型的要數(shù)廣奧林匹克花園四、專業(yè)化連鎖開發(fā)模式廣州的發(fā)展商歷經(jīng)10年競爭，走向成熟、邁向未來的開發(fā)商，如富力地產(chǎn)（廣州今年上半年銷量冠軍）、合生創(chuàng)展（旗下幾大公司廣州去年綜合銷量第一名）、保利房產(chǎn)（廣州成長最快的國有房產(chǎn)企業(yè)）都不約而同的采用了專業(yè)化、連鎖化開發(fā)模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時(shí)間便奠定了其在廣州的“江湖地位”。五、完善積累型開發(fā)模式人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情。基于對人性的關(guān)懷，對文化的獨(dú)到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開發(fā)模式——迎合社會主流，營造一種健康生活方式。最為典型的要數(shù)麗江花園，其對房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營造一種生活方式，并且精雕細(xì)琢之。六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式 關(guān)注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點(diǎn)理由： (一)、是國外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式； (二)、中國正加快城市化進(jìn)程，有人預(yù)測，廣東再過10年，將建成300個(gè)布局合理、功能齊全；設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達(dá)50%以上。七、集約化開發(fā)模式 用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭營造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。 集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)?；钚^(qū)概念。八、唯景觀開發(fā)模式九、營造開發(fā)模式 這類開發(fā)商，當(dāng)初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認(rèn)真營造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細(xì)琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場。 十、創(chuàng)新型開發(fā)模式 著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對中國房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻(xiàn)，因?yàn)?，“賣樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)——資本的瓶頸難題。 房地產(chǎn)開發(fā)模式共性規(guī)律： 品牌化、規(guī)?；I(yè)化。 在這些共性規(guī)律之下，主要分化出以下幾種成功的開發(fā)模式萬科模式 ：專注帶來專業(yè)專業(yè)化品牌擴(kuò)張型 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國性的品牌 江湖盟主策略 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成 碧桂園模式：規(guī)模開發(fā)、縱向一體化規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型 在強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)模化營銷 縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略 連鎖化經(jīng)營，但較為局限于區(qū)域板塊 缺點(diǎn)： 在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。 “碧桂園模式”走不遠(yuǎn)？“碧桂園模式”：優(yōu)勢即劣勢？麗江花園模式 積累完善型 廣地、祈福、光大、金碧、匯僑等都屬于這一模式。 從一個(gè)項(xiàng)目開始到一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，一切都以項(xiàng)目運(yùn)作為中心 企業(yè)運(yùn)作是由項(xiàng)目公司到專業(yè)公司 產(chǎn)品成熟，配套完善 做細(xì)社區(qū)文化和生活方式 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個(gè)局域性陣地 金地模式 專業(yè)化精品型 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè) 精品路線 品牌與企業(yè)成長性很強(qiáng) 開始由區(qū)域市場向全國市場擴(kuò)張 金地的發(fā)展歷程： 1996年發(fā)起設(shè)立的金地集團(tuán)前身不過是深圳一家區(qū)屬國有企業(yè)，成立伊始。到了2004年，公司已經(jīng)成為了總資產(chǎn)58億。短短8年的時(shí)間，金地由一家偏安一隅的項(xiàng)目公司發(fā)展成為全國型的大地產(chǎn)商。金地的商業(yè)盈利模式（04年以前）　 協(xié)議拿地（土地出讓金欠繳或只繳一部分）→以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金（用來拆遷等開發(fā)前期支出）→建筑企業(yè)墊資開發(fā)→樓花銷售回款→償還欠款補(bǔ)繳土地出讓金，這是在2004年以前房地產(chǎn)典型的商業(yè)模式。 2004年以后，這種情況發(fā)生了變化：一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過“杠桿效應(yīng)”獲取利潤的模式仍然占據(jù)著主流的地位，但是，隨著土地招拍掛的施行和銀行信貸的緊縮，對自有資金要求的比例逐漸增加，“杠桿”的實(shí)際效應(yīng)逐步減弱。 目前：金地模式已不易復(fù)制！發(fā)展：精品化、專業(yè)化另類模式 個(gè)性張揚(yáng)炒作型 ，如現(xiàn)代城等 ，差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝 注重包裝炒作，把某種趨勢性的消費(fèi)需求（如智能化、網(wǎng)絡(luò)生活、生態(tài)化）極端化，攻其一點(diǎn)不計(jì)其余，無限夸大 針對精英階層、前衛(wèi)一族 ，局限于局域性市場 奧林匹克花園模式 主題與專業(yè)開發(fā)型 概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn) 注重速度與創(chuàng)新 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實(shí)現(xiàn)快速營銷 由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化 強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟 面向大眾的根本性需求 連鎖化全國性品牌擴(kuò)張，全國性網(wǎng)絡(luò) 萬科模式 、碧桂園模式、麗江花園模式、金地模式為傳統(tǒng)房地產(chǎn)。另類模式 、奧林匹克花園模式為概念房地產(chǎn)，但二者不同的是，奧林匹克花園模式是根植于泛地產(chǎn)的土壤之上，且關(guān)注和貼近大眾現(xiàn)實(shí)需求。4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類按產(chǎn)權(quán)劃分:全民所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)股份制企業(yè)股份合作制企業(yè)私營企業(yè)外資企業(yè)按經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按經(jīng)營范圍劃分：房地產(chǎn)綜合企業(yè)房地產(chǎn)專營企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)按企業(yè)資質(zhì)等級劃分：一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)制度三種企業(yè)制度： 個(gè)人業(yè)主制企業(yè) 合伙制企業(yè) 公司制企業(yè)（有限責(zé)任公司、股份有限公司）以股份有限公司最為常見和最為符合現(xiàn)代企業(yè)制度 現(xiàn)代企業(yè)制度的基本特征產(chǎn)權(quán)清晰 產(chǎn)權(quán)清晰，就是實(shí)現(xiàn)了股東所有權(quán)和法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的分離。 也就是說，財(cái)產(chǎn)所有者不再親自經(jīng)營自己的財(cái)產(chǎn)，而是將財(cái)產(chǎn)委托給公司法人代表經(jīng)營。這在企業(yè)組織發(fā)展史上是一個(gè)重大的歷史進(jìn)步。財(cái)產(chǎn)交給有經(jīng)驗(yàn)、會管理的組織去經(jīng)營，比股東自己經(jīng)營要好得多，提高了經(jīng)營水平。權(quán)責(zé)明確。 權(quán)責(zé)明確，就是要通過法律法規(guī)確立出資人和企業(yè)法人對企業(yè)財(cái)產(chǎn)分別擁有的權(quán)利、承擔(dān)的責(zé)任和應(yīng)履行的義務(wù)。 兩權(quán)分離以后，實(shí)際在公司內(nèi)部形成兩個(gè)相互制約的權(quán)利主體，就是股東和公司法人。股東財(cái)產(chǎn)一旦投資到公司，就不可抽回，只能轉(zhuǎn)讓，但他必須操心，要以所有者的身份進(jìn)入企業(yè)，不能所有者“缺位”。進(jìn)入公司干什么呀？不是干預(yù)公司的財(cái)產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，而是履行所有者應(yīng)該享有的權(quán)利和職責(zé)。所有者的權(quán)責(zé)范圍：擁有資產(chǎn)受益，重大決策、選擇經(jīng)營管理者和轉(zhuǎn)讓股權(quán)等權(quán)利；負(fù)有重大責(zé)任，維護(hù)所有者權(quán)益至少不受損失。公司法人的權(quán)責(zé)范圍：擁有獨(dú)立經(jīng)營公司全部財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，包括股東資本金、借貸形成的資本金，以及剩余利潤轉(zhuǎn)化的資本金，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，照章納稅；負(fù)有不可推卸的責(zé)任，對股東承擔(dān)資產(chǎn)保值增值的責(zé)任。政企分開。 政企分開，就是把政府與企業(yè)的職能分開，建立與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的政府與企業(yè)的關(guān)系。 分開以后，國家作為國有資產(chǎn)所有者管住資產(chǎn)；企業(yè)作為經(jīng)營者增進(jìn)贏利和效益，各司其職，各得其所。管理科學(xué) 管理科學(xué)，現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)行公司法人治理結(jié)構(gòu)。 股東會是企業(yè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，股東會產(chǎn)生董事會和監(jiān)事會，董事會是企業(yè)的決策機(jī)構(gòu)，監(jiān)事會是企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會產(chǎn)生經(jīng)理層，經(jīng)理層是企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 股東會和董事會之間是財(cái)產(chǎn)委托代理關(guān)系，從資產(chǎn)關(guān)系上對董事會形成必要的制約，但無權(quán)干預(yù)公司的經(jīng)營活動(dòng)。董事會對外代表公司，對公司的經(jīng)營做出決策，對內(nèi)向股東會負(fù)責(zé)。 董事會實(shí)行集體決策，投票簽字立案，負(fù)有經(jīng)濟(jì)責(zé)任。董事會對總經(jīng)理是授權(quán)經(jīng)營關(guān)系，聘任或解聘總經(jīng)理，但并不具體組織公司經(jīng)營管理業(yè)務(wù)。總經(jīng)理則負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營管理，實(shí)行經(jīng)營負(fù)責(zé)制，并對董事會負(fù)責(zé)。公司法人治理結(jié)構(gòu)的建立，為企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制奠定了制度基礎(chǔ)，從而在企業(yè)內(nèi)部形成與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的經(jīng)營機(jī)制，包括企業(yè)決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制、發(fā)展機(jī)制。管理科學(xué)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的組織保證。 房地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級