【正文】 產(chǎn)償還債務(wù))風(fēng)險分擔(dān)所有參與者集中于發(fā)起人/放貸者/擔(dān)保者股權(quán)比例(本貸比)發(fā)起人出資比例較低(通常30%)，杠桿比率高發(fā)起人出資比例較高，通常30~40%會計處理資產(chǎn)負(fù)債表外融資(通過投/融資結(jié)構(gòu)，使債務(wù)不出現(xiàn)在發(fā)起人，僅出現(xiàn)在項目公司的資產(chǎn)負(fù)債表上)項目債務(wù)是發(fā)起人的債務(wù)的一部分，出現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債表上項目融資的適用范圍資源開發(fā)項目:石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項目的開采基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項目的建設(shè)制造業(yè)項目目前，中國的項目融資主要集中在公路、電廠、污水處理等具有一定壟斷性的特許經(jīng)營投資項目上。二、融資渠道：直接籌資、間接籌資直接籌資是指籌資者直接從最終投資者手中獲得資金，投資者與籌資者之間建立直接的借貸關(guān)系或資本投資關(guān)系，其主要形式為籌資者發(fā)行股票或債券。間接籌資是指籌資者通過金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的籌資活動。其主要形式為銀行借款或非銀行金融機(jī)構(gòu)借款等。 間接籌資具有手續(xù)簡便，籌資數(shù)量和期限較為靈活，籌資數(shù)量和期限較為靈活，籌資者只需同一個或少數(shù)幾個投資者交道，糾紛較少且容易解決等優(yōu)點(diǎn)，但也存在著籌資數(shù)量有限，期限較短（這一點(diǎn)在我國表現(xiàn)的較為明顯）等缺點(diǎn)。直接籌資和間接籌資差異： 。直接籌資依賴于資本市場機(jī)制，以各種證券作為載體；而間接籌資既可運(yùn)用于市場，也可運(yùn)用于計劃或行政機(jī)制。 。直接籌資具有廣闊的領(lǐng)域，可利用的籌資渠道和方式較多；而間接籌資的范圍比較窄，籌資渠道和方式比較單一。 。直接籌資的手續(xù)較為繁雜，所需文件較多，準(zhǔn)備時間較長，故籌資效率較低，籌資費(fèi)用比較高；而間接籌資手續(xù)比較簡單，過程比較簡單，故籌資效率較高，籌資費(fèi)用較低。三、資金償還特性分類：權(quán)益籌資、債務(wù)籌資房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金籌集。 在資金籌集階段，建設(shè)項目所需的資金總額由自有資金、借入資金兩部分組成。自有資金：指凡屬于房地產(chǎn)企業(yè)（單位）所有者權(quán)益范圍內(nèi)所包括的資金，是按財務(wù)制度規(guī)定歸企業(yè)支配的各種自有資金。包括企業(yè)折舊資金、資本金、資本公積金、企業(yè)盈余公積金及其他自有資金，也包括通過發(fā)行股票籌集的資金。另一角度定義： 指企業(yè)為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。 資本溢價：指有限責(zé)任公司投資者交付的出資額大于按合同、協(xié)議所規(guī)定的出資比例計算的部分。投資者的出資額等于按其投資比例計算的部分，作為資本金記入“實收資本”科目；大于按其投資比例計算的部分，作為資本公積金記入“資本公積”科目。 權(quán)益籌資 （1）權(quán)益籌資的途徑： ①發(fā)行股票； ②吸收直接投資； ③內(nèi)部積累等方式。 （2）權(quán)益籌資的優(yōu)缺點(diǎn)：財務(wù)風(fēng)險小，但付出的資金成本相對較高。 借入資金： 借入資金是指企業(yè)在金融市場上通過負(fù)債方式從資金提供者那里取得的需要償還的資金，又稱作債務(wù)資金。是自有資金的對稱。 包括長期負(fù)債（1年或1年以上償還）和流動負(fù)債（1年或1個營業(yè)周期內(nèi)償還） 我國企業(yè)的借入資金主要包括： ①從國家銀行取得的借款，如流動資金借款、基本建設(shè)借款、結(jié)算借款等。這些借款應(yīng)按規(guī)定用途使用，到期必須歸還，并需支付利息。 ②在結(jié)算過程中尚未支付和預(yù)收的款項，如未交稅金、應(yīng)付貨款、應(yīng)付工資和預(yù)收貨款等。這些款項只能供企業(yè)暫時使用，不是經(jīng)常性的，其數(shù)額也經(jīng)常變動。在西方國家，私營企業(yè)的借入資金，除銀行借款和應(yīng)付款項外，還包括企業(yè)發(fā)行的公司債券。按照資金使用期限的長短：短期資金：使用期限短于一年 長期資金：使用期限超過一年，需考慮時間價值 與債券籌資相比，股票籌資的優(yōu)點(diǎn)有（ ）。 　　A、沒有固定股利負(fù)擔(dān) 　　B、沒有固定到期日 　　C、沒有籌資風(fēng)險 　　D、沒有籌資限制 答案：AB解析：本題的考核點(diǎn)是股票籌資的優(yōu)缺點(diǎn)。股票籌資的風(fēng)險相對較小，并不是沒有籌資風(fēng)險，選項C不正確；股票籌資的限制較多，故選項D不正確。吸收直接投資有利于降低財務(wù)風(fēng)險，原因在于（ ）。 　　A、主要來源于國家投資 　　B、向投資者支付的報酬可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況決定，比較靈活 　　C、投資者承擔(dān)無限責(zé)任 　　D、主要是用現(xiàn)金投資 答案：B解析：本題的考核點(diǎn)是吸收直接投資的優(yōu)缺點(diǎn)。對于企業(yè)而言，籌資風(fēng)險主要來自兩個方面，一是支付報酬是否固定（報酬固定的風(fēng)險大），二是償還時間是否固定以及償還時間長短（償還時間固定的風(fēng)險大，償還時間短的風(fēng)險大）。相對于發(fā)行債券籌資而言，對于企業(yè)而言，發(fā)行股票籌集資金的優(yōu)點(diǎn)有（ ）。 　　A、增強(qiáng)公司籌資能力 　　B、降低公司財務(wù)風(fēng)險 　　C、降低公司資金成本 　　D、籌資限制較少 答案：ABD解析：股票籌資的資金成本一般較高?！拔罩苯油顿Y”與“發(fā)行普通股”籌資共有缺點(diǎn)為（ ）。 　　A、限制條件多 　　B、財務(wù)風(fēng)險大 　　C、控制權(quán)分散 　　D、資金成本高 答案：CD解析：吸收直接投資與發(fā)行普通股籌資方式所共有的缺點(diǎn)：（1）資金成本較高；（2）容易分散控制權(quán)。下列各項中，既屬于權(quán)益資金籌資方式又有增加企業(yè)自有資金總量的是（ ）。 　　A、吸收直接投資 　　B、發(fā)行股票 　　C、資本公積轉(zhuǎn)增股本 　　D、利用商業(yè)信用 答案：AB解析：選項C不增加自有資金總量，選項D屬于負(fù)債籌資方式。相對于負(fù)債融資方式而言，采用吸收直接投資方式籌措資金的優(yōu)點(diǎn)是（ ）。 　　A、有利于集中企業(yè)控制權(quán) 　　B、有利于降低資金成本 　　C、有利于盡快形成生產(chǎn)能力 　　D、有利于發(fā)揮財務(wù)杠桿作用 答案：C解析：吸收直接投資的優(yōu)點(diǎn)包括：（1）有利于增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)；（2）有利于盡快形成生產(chǎn)能力；（3）有利于降低財務(wù)風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的主要方式債務(wù)資金籌集資本金籌集股票籌集債券籌資信貸資金籌資抵押貸款信用貸款 自有資金籌集 商品房預(yù)售 債務(wù)資金籌集 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新住房抵押貸款證券化房地產(chǎn)投資信托把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，而后通過在資本市場上出售這些證券以融通資金，分散風(fēng)險信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托投資憑證或股票的方式 受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)的投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資。 其他方式內(nèi)部認(rèn)購承包商墊資通過該方式往往可獲得 部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認(rèn)購時一般沒有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護(hù)開發(fā)商在招投標(biāo)時有時會要求施工單位墊付部分或全部工程款，再按照工程進(jìn)度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化銀行 + 預(yù)售+ 開發(fā)商(自有資金)資本 (股權(quán)+債權(quán)) + 開發(fā)商 + 銀行+ 預(yù)售房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)公司上市房地產(chǎn)投資基金(私募)房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)夾層融資保險資金房地產(chǎn)公司債券企業(yè)債券 可轉(zhuǎn)換公司債券短期融資券公司債券發(fā)展中國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》，但企業(yè)債市場一直發(fā)展緩慢。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難?！豆緜l(fā)行試點(diǎn)辦法 》中國證監(jiān)會2007年8月14日正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法 》，這標(biāo)志著我國醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航，為我國資本市場注入新的活力，使我國資本市場更加完善。試點(diǎn)初期，只有凈資產(chǎn)規(guī)模在10億元至15億元的大型上市公司才能發(fā)行無擔(dān)保公司債。房地產(chǎn)公司上市全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家, 從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，目前總共有107家(近一半為買殼實現(xiàn)上市)，多年來融資額較低。雖然我國有部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市，但數(shù)量較少。上市融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足總體上,國家不鼓勵。、房地產(chǎn)投資基金(私募)我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段(資料)我國房地產(chǎn)私募基金的相關(guān)立法我國房地產(chǎn)私募基金正式成立的一些障礙我國房地產(chǎn)私募基金的前景光明房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金的概念（資料）香港房地產(chǎn)投資信托基金其它國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金我國房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金簡介房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報?！胺康禺a(chǎn)投資信托基金”，指任何主要投資于房地產(chǎn)并以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設(shè)立的投資工具。我國房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件），文件指出，新開辦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該符合國家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（四證）的項目不得發(fā)放貸款，申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項目資本金比例不低于35％。 這些規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資基金（REITs）專題研究小組于2007年4月10日正式成立。 央行已指定兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。 上證所已花了很長時間做研究設(shè)計，并將積極推動在上證所上市。房地產(chǎn)夾層融資夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風(fēng)險與收益方面都比單純的股權(quán)與債務(wù)投資要中性一些。一般在政府批文和施工完成前參與 是私募基金的一種形式保險資金經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項目投資的管理規(guī)章《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點(diǎn)管理辦法》2006年3月21日正式實施。 允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目”。國務(wù)院2006年6月15日頒布《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》,開展保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)。 2007年06月01日保監(jiān)會公布了其起草了《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》，現(xiàn)向社會公開征求意見。首部將“不動產(chǎn)投資”納入其中的文件。 資金成本與資本結(jié)構(gòu) 權(quán)益性資本籌集（一）吸收直接投資現(xiàn)金出資實物出資工業(yè)產(chǎn)權(quán)出資土地使用權(quán)出資（二）發(fā)行股票 普通股和優(yōu)先股（三）企業(yè)留存收益公司在稅后利潤中提取的盈余公積金和保留的未分配利潤就是留歸企業(yè)支配的留存收益。這是企業(yè)內(nèi)部籌資的重要方式。負(fù)債資金籌集（一）銀行借款銀行借款的信用條件（1）信貸額度。（2）周轉(zhuǎn)信貸協(xié)定。例：某企業(yè)與銀行商定的周轉(zhuǎn)信貸額為5 000萬元，借款利率為6%，%，借款企業(yè)年度內(nèi)使用了4 000萬元，余額為1 000萬元。則借款企業(yè)應(yīng)向銀行支付承諾金的金額為：承諾費(fèi)=1 000%=5 萬元(向銀行借用的貸款中，對已生效但未支用的部分，借方應(yīng)交承諾費(fèi).)企業(yè)借款的實際利率為：（3）補(bǔ)償性余額例：某企業(yè)按年利率10%向銀行借款100萬元，銀行要求保留20%的補(bǔ)償性余額，企業(yè)實際可以動用的借款只有80萬元，計算該項借款的實際利率。實際利率=（10010%）247。80100%=%（二）發(fā)行企業(yè)債券債券的發(fā)行價格債券發(fā)行價格的高低取決4個因素：（1）票面利息率（2）債券面值（3）債券期限（4）市場利率債券發(fā)行時：（1）債券票面利率＞市場利率，債券發(fā)行價格＞債券面值，溢價發(fā)行（2）債券票面利率＝市場利率，債券發(fā)行價格=債券面值，平價發(fā)行（3）債券票面利率＜市場利率，債券發(fā)行價格＜債券面值，折價發(fā)行債券發(fā)行價格的確定方法（1）分期付息，到期一次性償還面值債券的發(fā)行價格 P:債券發(fā)行價格B:票面金額I:債券利息i:市場利率n:債券期限例： 某股份有限公司擬發(fā)行面值為100元，債券票面利率為12%，期限為2年，每年年末付息的債券。試測算當(dāng)市場利率為10%時的發(fā)行價格。P=100(P/F,10%,2)+10012%(P/A,10%,2) =100+12 =(元)（2）到期一次還本付息，單利計息債券的發(fā)行價格P:債券發(fā)行價格B:票面金額j:票面利率i:市場利率n:債券期限上例可計算為：P=100(1+12%2) (P/F,10%,2) =100 =(元)（三）融資租賃（四）商業(yè)信用（1）應(yīng)付賬款（2）應(yīng)付票據(jù)（3）預(yù)收貨款計算資金成本做好資本籌集規(guī)劃（即確定合理資本結(jié)構(gòu)） 籌集資金要考慮：資金成本：企業(yè)使用資金的代價與費(fèi)用財務(wù)風(fēng)險：由于企業(yè)籌集資金而帶來的風(fēng)險合理的資金結(jié)構(gòu)一）概念資金成本（又稱為資本成本）：是指企業(yè)在籌集資金和使用資金過程中付出的代價，它包括資金使用費(fèi)用和資金籌集費(fèi)用兩部分。（二）資金成本的一般計算公式在財務(wù)管理中，資金成本一般用相對數(shù)表示。包括權(quán)益資金成本計算與債務(wù)資金成本計算（三）權(quán)益資金的成本估算普通股籌資成本普通股籌資的成本就是普通股投資的必要報酬。1）公司采用固定股利政策，計算公式如下：例:某公司擬發(fā)行一批普通股，發(fā)行價格12元，每股發(fā)行費(fèi)用2元。則該普通股籌資成本測算為：（2）固定股利