【文章內(nèi)容簡介】 ? 國稅發(fā)［ 1999］ 242號 ? （五）包銷業(yè)務(wù) ? 、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的 10%。（ 2022年 1月 1日起執(zhí)行） ? 國稅發(fā)［ 1999］ 242號 ? ? 利潤率辦法預(yù)征所得稅，對其完工項目按 《 通知 》 第 3條規(guī)定進(jìn)行預(yù)征稅款結(jié)算時，應(yīng)將各年度發(fā)生的期間費用 (指管理費用、財務(wù)費用和銷售費用 )在各項目間進(jìn)行合理分?jǐn)?，計算出各年度歸屬于該完工項目的期間費用。 ? ? 企業(yè)發(fā)生的各項費用支出明確受益對象的，直接計入項目費用；對于無法劃分或劃分不清受益對象的期間費用，按各項目當(dāng)年度開發(fā)成本占當(dāng)年度開發(fā)總成本的比例 (或其他合理的比例 )確定各項目費用。 閩國稅發(fā) [2022]82號 ? 《 通知 》 第 3條規(guī)定確定房地產(chǎn)銷售開始后，應(yīng)及時在賬務(wù)上將預(yù)收款收入轉(zhuǎn)入銷售收入。企業(yè)在預(yù)征稅款結(jié)算時未能提供開發(fā)成本發(fā)票的，應(yīng)在工程竣工決算后及時將取得的發(fā)票向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核銷。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也可按其他合理的辦法審核確認(rèn)企業(yè)開發(fā)成本，據(jù)以計算當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。 ? 閩國稅發(fā) [2022]82號 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) (內(nèi)資房地產(chǎn) )： ：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 （價款）確認(rèn)收入時點：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) (外資房地產(chǎn) )： ? 企業(yè)以租賃方式取得房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。 ? 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。 ? 國稅發(fā) [2022]142號 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （ 一）定義 : 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時 。 ： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 。 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應(yīng)納稅所得額 。 未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 . （三）分配利潤的稅務(wù)處理 1. 由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤 、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 。即開發(fā)企業(yè)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （ 1）收入確認(rèn)的時點： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時 （ 2）收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得 的開發(fā)產(chǎn)品 （ 3）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 （ 4）計稅依據(jù)：市場公允價值 （ 1）收入確認(rèn)的時點： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 （ 2）收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出 的開發(fā)產(chǎn)品 （ 3）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 一是銷售不動產(chǎn) 。 購入土地使用權(quán) . （ 4）開發(fā)項目成本的確認(rèn) : 購入土地使用權(quán)的價值 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 : （ 1）稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 。 （ 2）稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 。 （ 3）轉(zhuǎn)讓所得處理：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過 50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 （ 1）稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 （ 2）稅務(wù)處理原則：按 投資交易額 計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （一）視同銷售的范圍 ：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時 （ 2）實際取得利益權(quán)利時 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 成本利潤率不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 . 七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)； 持續(xù)時間 超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （二）完工百分比法 1. 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費用 （ 1）累計實際發(fā)生的成本占合同預(yù)計總成本的比例 （ 2）已經(jīng)完成的工作量占合同預(yù)計總工作量的比例 （ 3）測量已完成合同工作量等 （ 三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實際取得時 按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn) . ? 其他收入的確認(rèn) (外資房地產(chǎn) )： ? （一）接受捐贈 ? （二）房產(chǎn)投資 ? （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 ? （四）其他視同銷售行為（未有明文規(guī)定） ? （五） “ 代建工程 ” 收入問題（未有明文規(guī)定） ? 其他收入的確認(rèn) 外資房地產(chǎn)： ? （一）接受捐贈 ? ? （包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他貨物）捐贈，應(yīng)按照合理價格估價入有關(guān)資產(chǎn)項目，同時作為企業(yè)當(dāng)年度收益，在彌補(bǔ)企業(yè)以前年度所發(fā)生的虧損后，計算繳納企業(yè)所得稅。 ? 若彌補(bǔ)以前年度虧損后的余額數(shù)額較大，企業(yè)一次性納稅有困難的，經(jīng)企業(yè)申請，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過 5年的期限內(nèi)平均計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。 ? 注：取消企業(yè)接受捐贈的大額非貨幣資產(chǎn)在不超過五年的時間內(nèi)平均計入應(yīng)納稅所得額核準(zhǔn)的后續(xù)管理：國稅發(fā) [2022]127號 ? ，應(yīng)一次性計入企業(yè)當(dāng)年度收益，計算繳納企業(yè)所得稅。 ? ，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。 ? 摘自國稅發(fā) [1999]195號 《 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理的通知 》 ? 其他收入的確認(rèn) 外資房地產(chǎn)： ? （二）房產(chǎn)投資 ? 外商投資企業(yè)經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，以實物或無形資產(chǎn)及其他非貨幣資產(chǎn)向其他企業(yè)投資的，其投資資產(chǎn)經(jīng)投資合同認(rèn)定的價值與原帳面凈值之間的差額，應(yīng)視為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 如為凈收益，且數(shù)額較大，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算納稅有困難，經(jīng)企業(yè)申請和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過五年的期限內(nèi)平均分期轉(zhuǎn)為應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。 ? 摘自（ 94）財稅字第 083號《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問題的通知 》 ? 其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： ? （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 ? 企業(yè)取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時的市場價格計算或者估定。 ? 摘自 《 細(xì)則 》 第十三條 ? 其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： ? 視同銷售（未有明文規(guī)定） ? ； ? ； ? 、贊助、職工福利、獎勵等； ? 幣性資產(chǎn)等。 第三部分 :計稅成本扣除 由于總局即將出臺計稅成本扣除辦法，因此將以 31號文件第八條 “ 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除問題 ” 結(jié)合計稅成本扣除案發(fā)來講解！ 一、計稅成本的概念 計稅成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在①開發(fā)土地；②建造住宅；③商業(yè)用房；④以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進(jìn)行核算與計量的 各項耗費。 （一）理解房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念。 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用問題） 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 （ 1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報。 （ 2）混淆成本對象。 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） （二） 計稅成本扣除原則 （ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 （ 2）計稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計提一部分配套設(shè)施成本。 合理性原則（一個字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許 “ 混淆成本對象 ” 和不 “ 配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 ” ） 真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 及時性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程 （一）在 開工前合理 的劃分成本對象（ 6大原則） 可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)） 定價差異原則 產(chǎn)品差異原則 分類歸集原則（提高工作效率） 功能區(qū)分原則 權(quán)益區(qū)分原則 （二）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項目， 3類成本類型） 當(dāng)期實際發(fā)生的成本。（ 6類成本項目） 預(yù)提費用（預(yù)提配套設(shè)施費用、政府規(guī)定的報批報建費用） 待攤費用（前期已經(jīng)實際發(fā)生的公共配套設(shè)施費用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)） （三）分配開發(fā)成本（ 5種分配方法） 歸集開發(fā)成本，將公共配套設(shè)施按照 受益的原則和配比的原則，按照 5種方法分配到不同的成本對象中去。 占地投影面積法（土地的分?jǐn)?，必須用占地面積法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） 預(yù)算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分?jǐn)偅? 直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價法，也可以用直接成本法） 預(yù)定售價法。 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 品（成本對象）； （成本對象）； （成本對象）。 （五）計算單位工程成本（ 1，注意總可售面積的確認(rèn)） 單位工程成本 =成本對象總開發(fā)成本 /總可售面積 計算過程中，要特別注意總可售面積 必須是全部測繪面積，而不能減除 拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。 要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對。