【正文】 規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。很多地方都是這樣理解的，包括北京地區(qū)。 1000萬(wàn) 15％－ － 80＝ （萬(wàn)） 總局當(dāng)時(shí)用預(yù)計(jì)利潤(rùn)的初衷。 屬亍一丌小心，用詞丌當(dāng)！ 問(wèn)題：稽查人員在檢查的時(shí)候，如果要調(diào)整扣除的期間費(fèi)用和稅金及附加，如何對(duì)徃？ 結(jié)論： 無(wú)論是 2022年以前，還是 2022年以后，預(yù)售收入都是允許扣除期間費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加的。 93年會(huì)計(jì)制度改革后，改為制造成本法，期間費(fèi)用是丌需要分配的。 ? （三）期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 可以稅前扣除 ? 問(wèn)題：若企業(yè)以前年度發(fā)生虧損是否允許彌補(bǔ)？ 問(wèn)題 1：預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 問(wèn)題 2：如果有的企業(yè)，沒(méi)有按照觃范的收入不成本配比的原則迚行會(huì)計(jì)處理，稅務(wù)是否訃可？ 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 問(wèn)題 3：上市公司是否會(huì)這樣做？ 問(wèn)題 4：預(yù)繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 ？ 地產(chǎn)所得稅前扣除的稅金一覓表 欠繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （ 1)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原理是可以稅前扣除的。 （ 2）昆明會(huì)議上，總局明確答復(fù)允許扣除 。充分體現(xiàn)了同外商投資企 業(yè)的區(qū)別。 外資所得稅：預(yù)征。 外資地產(chǎn)企業(yè)：對(duì)預(yù)征稅款“多退少補(bǔ)” 內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)：強(qiáng)調(diào)了按年度核算。 第二部分 :收入方面解讀 ? 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (外資房地產(chǎn) ) ? 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按 預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并 按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 、銷售收入實(shí)現(xiàn) 后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 ? 閩國(guó)稅發(fā) [2022]82號(hào) 第二部分 :收入方面解讀 ? 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) ) ? （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) ? 產(chǎn)品（成本對(duì)象）； ? （成本對(duì)象） ? （成本對(duì)象）。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 （ 1） 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 視同銷售 : 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 。 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 . （ 2）不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 無(wú)需視同銷售 : 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 ?；蛘咿k理 首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù) 之日 . ? 上述三者中的較早者為房地產(chǎn)銷售開(kāi)始 . ? 企業(yè)按 《 通知 》 第三條規(guī)定確定房地產(chǎn)銷售開(kāi)始后，應(yīng)及時(shí)在賬務(wù)上將預(yù)收款收入轉(zhuǎn)入銷售收入。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也可按其他合理的辦法審核確認(rèn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本 . ? 閩國(guó)稅發(fā) [2022]82號(hào) ? （二）應(yīng)納稅額計(jì)算公式 ? 企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? ? 分期付款或預(yù)售款方式 銷售的，以 合同約定的付款時(shí)間 為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（一般外資企業(yè)） ? （三）收入確認(rèn)原則 ? 土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋 的，以 房產(chǎn)使用權(quán)交付 對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ? （四）境外包銷收入確定的原則 ? ? 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。 ? 包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。 ? （五）包銷業(yè)務(wù) ? 外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購(gòu)房人銷售的價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 ? 國(guó)稅發(fā)［ 1999］ 242號(hào) ? （五）包銷業(yè)務(wù) ? 、包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。（ 2022年 1月 1日起執(zhí)行） ? 國(guó)稅發(fā)［ 1999］ 242號(hào) ? ? 利潤(rùn)率辦法預(yù)征所得稅，對(duì)其完工項(xiàng)目按 《 通知 》 第 3條規(guī)定進(jìn)行預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)，應(yīng)將各年度發(fā)生的期間費(fèi)用 (指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用 )在各項(xiàng)目間進(jìn)行合理分?jǐn)?，?jì)算出各年度歸屬于該完工項(xiàng)目的期間費(fèi)用。 閩國(guó)稅發(fā) [2022]82號(hào) ? 《 通知 》 第 3條規(guī)定確定房地產(chǎn)銷售開(kāi)始后，應(yīng)及時(shí)在賬務(wù)上將預(yù)收款收入轉(zhuǎn)入銷售收入。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也可按其他合理的辦法審核確認(rèn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。 ? 三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) (外資房地產(chǎn) )： ? 企業(yè)以租賃方式取得房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。 ? 國(guó)稅發(fā) [2022]142號(hào) 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （ 一）定義 : 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ： 應(yīng)分 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 。 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 . （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 1. 由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) 、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。即開(kāi)發(fā)企業(yè)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 購(gòu)入土地使用權(quán) . （ 4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) : 購(gòu)入土地使用權(quán)的價(jià)值 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 : （ 1）稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 。 （ 3）轉(zhuǎn)讓所得處理：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過(guò) 50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。 （二）完工百分比法 1. 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 （ 1）累計(jì)實(shí)際發(fā)生的成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例 （ 2）已經(jīng)完成的工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例 （ 3）測(cè)量已完成合同工作量等 （ 三）相關(guān)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) . ? 其他收入的確認(rèn) (外資房地產(chǎn) )： ? （一）接受捐贈(zèng) ? （二）房產(chǎn)投資 ? （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 ? （四）其他視同銷售行為（未有明文規(guī)定） ? （五） “ 代建工程 ” 收入問(wèn)題（未有明文規(guī)定） ? 其他收入的確認(rèn) 外資房地產(chǎn)： ? （一）接受捐贈(zèng) ? ? （包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他貨物）捐贈(zèng)，應(yīng)按照合理價(jià)格估價(jià)入有關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)作為企業(yè)當(dāng)年度收益，在彌補(bǔ)企業(yè)以前年度所發(fā)生的虧損后，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 注：取消企業(yè)接受捐贈(zèng)的大額非貨幣資產(chǎn)在不超過(guò)五年的時(shí)間內(nèi)平均計(jì)入應(yīng)納稅所得額核準(zhǔn)的后續(xù)管理：國(guó)稅發(fā) [2022]127號(hào) ? ，應(yīng)一次性計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 摘自國(guó)稅發(fā) [1999]195號(hào) 《 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 》 ? 其他收入的確認(rèn) 外資房地產(chǎn)： ? （二）房產(chǎn)投資 ? 外商投資企業(yè)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以實(shí)物或無(wú)形資產(chǎn)及其他非貨幣資產(chǎn)向其他企業(yè)投資的，其投資資產(chǎn)經(jīng)投資合同認(rèn)定的價(jià)值與原帳面凈值之間的差額，應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 摘自（ 94）財(cái)稅字第 083號(hào)《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問(wèn)題的通知 》 ? 其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： ? （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 ? 企業(yè)取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算或者估定。 第三部分 :計(jì)稅成本扣除 由于總局即將出臺(tái)計(jì)稅成本扣除辦法，因此將以 31號(hào)文件第八條 “ 關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ” 結(jié)合計(jì)稅成本扣除案發(fā)來(lái)講解！ 一、計(jì)稅成本的概念 計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在①開(kāi)發(fā)土地；②建造住宅；③商業(yè)用房；④以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的 按照稅收規(guī)定 進(jìn)行核算與計(jì)量的 各項(xiàng)耗費(fèi)。 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用問(wèn)題） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 （ 1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報(bào)。 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） （二） 計(jì)稅成本扣除原則 （ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅 1000萬(wàn)） 配比原則（不允許 “ 混淆成本對(duì)象 ” 和不 “ 配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 ” ） 真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開(kāi)支內(nèi)容要合法） 及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （一）在 開(kāi)工前合理 的劃分成本對(duì)象（ 6大原則） 可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對(duì)應(yīng)） 定價(jià)差異原則 產(chǎn)品差異原則 分類歸集原則（提高工作效率） 功能區(qū)分原則 權(quán)益區(qū)分原則 （二）歸集開(kāi)發(fā)成本（ 6類成本項(xiàng)目， 3類成本類型） 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。 占地投影面積法（土地的分?jǐn)偅仨氂谜嫉孛娣e法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） 預(yù)算造價(jià)法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來(lái)分?jǐn)偅? 直接成本法。 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 品（成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）。 要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對(duì)。 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將由已完工成本?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂＜卓偪墒勖娣e為 1萬(wàn)平米， 2022年已完工，截至2022年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 2022萬(wàn)