【正文】 元。 2022年又賣出了 4000平米。 2022年： 單位工程成本 =2022萬 /1萬平米 =2022元 \平米 銷售成本 =2022元 \平米 *3000平米 =600萬元 2022年： 銷售成本 =2022元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分攤： 第一次分攤：甲分攤 50%=200萬元 第二次分攤：已售分攤 =200/10*7=140萬元 ? ? 或者已售分攤 =200247。 ? ? 2022年共扣除成本： 800+140=940萬元 結論： 這種分攤方法保證了同一成本對象，每平米的平均成本相同 。 問題：稽查局查出了 3000萬元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第四部分 :成本費用扣除的主要項目 （一）內資房地產(chǎn)： 成本費用扣除的主要項目 31號文共列舉了 14個項目 第 1項：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設部有關明文規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本 247。 ②前期工程費 ，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 第 2項：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 ④基礎設施費 ，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ⑥開發(fā)間接費用 ，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。但是一期已經(jīng)完工并有 80%的開發(fā)產(chǎn)品出售，二期在一期完工后才開始動工 ,目前正在建造過程中，一期和二期共同享用一個幼兒園 (建設產(chǎn)權屬于全體業(yè)主 )，幼兒園隨同二期一起開始建造，目前幼兒園已經(jīng)竣工 ,總共發(fā)生建筑成本 100萬元， ? 則需要將幼兒園的成本在一期和二期之間進行分配后，再在一期已售和待售開發(fā)產(chǎn)品中分配。 第 3項：應付費用 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內部憑證：自制憑證 ，不得在稅前 扣除 第 4項：維修費用 法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于 5年的期間內平均攤銷。 第 5項：共用部位、共用設施設備維修基金 扣除 得扣除 第 6項： 會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施建造費用 : 非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主 。 開發(fā)產(chǎn)品處理：即屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。 第 7項： 郵電通訊、學校、醫(yī)療設施 ，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ，按固定資產(chǎn)處理 ，按配套設施進行處理 有償移交的， 取得補償?shù)?，直接抵扣建設成本， 抵扣的差額應計入當期應納稅所得額 第 8項： 售房部、接待處、樣板房建設及裝修 ，按建造固定資產(chǎn)處理 ，按建造開發(fā)產(chǎn)品 、接待處、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。 第 10項：廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費 （ 1）預售收入不得作為三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計 （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過 3個納稅年度。其中向后結轉期限為 3年。 第 12項：土地閑置費 ：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本 . ：因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定在稅前扣除 . 第 13項：成本對象報廢和毀損損失 位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本； ，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ，不得扣除折舊費用 . 第四部分 :開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 ? 外資房地產(chǎn) : ? （一）成本費用確認原則 ? （二）成本費用的內容 ? （三） 總可售面積 ? （四）預提綠化，道路等配套設施費 ? (五 ) 本期可列支工程成本費用計算公式 ? （六）注意事項 ? （七）限額扣除項目 開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 (外資房地產(chǎn) ) ? （一）成本費用確認原則 ? 企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出 相匹配 為原則。 ? 企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定： 可售單位工程成本費用＝可售總成本費用 247。 ? （三） 總可售面積 ? 總可售面積 指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積 . ? （四）預提綠化，道路等配套設施費 ? 、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。 總可售面積 已售面積 +預提成本費用 ? （六）注意事項： ? 指按照每份產(chǎn)權證（或銷售契約）上所載明的面積相加得出。 ? 指 完工工程 按照房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目 可售面積證書中確定的面積 。 ? 企業(yè)按照工程完工進度對工程成本進行 暫估入帳 。 ? 閩國稅發(fā) [2022]82號 ?外資房地產(chǎn) )： ? 《 通知 》 第五條規(guī)定要計入 “ 可售總成本費用 ” 的費用是指按照財務制度規(guī)定直接計入開發(fā)成本的費用，對于財務制度中未明確應計入開發(fā)成本的期間費用可不計入 “ 可售總成本費用 ” 中 . ? 實際工作可借鑒解釋（注無法律效力）： ? 當年可分攤成本費用的計算分兩種情況： ? ? ①按照批準的投資規(guī)?；蚋潘銛?shù)確定的 ? 當年可分攤的成本費用 =可售總成本費用 247。 總可售面積 （以往年度實際發(fā)生的成本費用 +當年實際發(fā)生的成本費用）以往年度已售面積 247。 ? 企業(yè)借款用于固定資產(chǎn)的購置、建造或者無形資產(chǎn)的受讓、開發(fā)，在該項資產(chǎn)投入使用前發(fā)生的利息，應當計人固定資產(chǎn)的原價。 ? 摘自細則第二十五條 (注：請參閱國稅發(fā)［ 2022］ 80號 ) ? （七）限額扣除項目 ? ? ②投資者在規(guī)定期限內未繳足其應繳資本額的外商投資企業(yè)，對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本與在規(guī)定期限內應繳資本的差額應計付的利息，在計算企業(yè)應納稅所得額時，不予列支。 ? 摘自國稅函發(fā)［ 1991］ 326號 《 國家稅務局關于外商投資企業(yè)利息列支問題的批復 》 ? （七）限額扣除項目 ? ? ? ①外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費，凡房屋產(chǎn)權屬于本企業(yè)擁有的，其投入使用前所發(fā)生的房屋裝修費，應并人房屋價格，按照稅法所規(guī)定的房屋固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊；房屋投資使用后所發(fā)生的房屋裝修費，可在房屋重新裝修后投入使用的次月開始，按5年平均攤銷。 ? 摘自國稅函［ 2022］ 704號 《 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)房屋裝修費稅務處理問題的批復 》 ? （七）限額扣除項目 ? ? 企業(yè)租用廠房、場地、飯店、賓館、招待所等作為生產(chǎn)、經(jīng)營場所，作為承租方的企業(yè)直接向有關部門支付的土地使用費，應轉作出租方的支出項目，由出租方開具相應的租金收入發(fā)票，承租方依據(jù)租金收入發(fā)票所列的場地租金數(shù)額在稅前扣除。 ? 如所購資產(chǎn)項目復雜，補償金不易分項計入所購資產(chǎn)原值，也可視同無形資產(chǎn)支出，在資產(chǎn)購買合同生效之日后不少于十年的期限內平均攤銷；資產(chǎn)購買合同生效之日的企業(yè)剩余生產(chǎn)經(jīng)營期不足十年的，在企業(yè)剩余生產(chǎn)經(jīng)營期內平均攤銷。 、資料不全的（包括不提供稅務鑒定報告）， 要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 ? 外資房地產(chǎn) ? 1991年 7月 1日前成立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)可享受企業(yè)所得稅兩免三減半的優(yōu)惠政策。所得稅稅率 33%。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是 在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日 之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應 聯(lián)合制定 具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 ? 2022年 12月 31日共發(fā)生開發(fā)成本142,544,，其中 1,006,600元為提取的房屋維修基金； ? 2022年在財務費用中列支的利息支出 4,133,關在 2022年度檢查時調增應納稅所得額并補稅。涉稅主要項目如下： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 37580000元，以前年度預收帳款年初余額 36400737元，房產(chǎn)已于2022年度全部交付使用。 ? 2022年 12月 31日，發(fā)生開發(fā)成本為 71,103,，其中有 833,不合法票據(jù)。 外資房地產(chǎn)操作實例 ? ， “ 都市芳庭 ”項目實際可售面積為 22,，截止2022年 12月 31日已實現(xiàn)銷售面積 19,方米。 ? 717,，本年度預收款預交企業(yè)所得稅 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 分析 ? (一 )主營業(yè)務收入： ? (二 ) 可售總成本費用： ? (三 )可售面積： （四）單位面積成本費用： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? （五）已售面積： ? （六） 2022年度可結轉成本費用： ? （七）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅： 外資房地產(chǎn)操作實例 ? （八）應納稅所得額和應納稅額 ? 本期應納稅額 ? ＝應納稅所得額 適用稅率－已售房產(chǎn)已預征的所得稅＋當期預征所得稅 謝謝大家！