【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)者通常會(huì)希望將購(gòu)物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購(gòu)物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 依 [非都市土地工商 綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范 ]規(guī)定，大型購(gòu)物中心供百貨商場(chǎng)、量販商場(chǎng)、便利商店、超級(jí)市場(chǎng)等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過(guò)七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購(gòu)物人群遇急難時(shí)疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購(gòu)物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購(gòu)物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并使動(dòng)線集中于某些通 路，同時(shí)使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識(shí)其所在， 而能快速地到達(dá)其目的地且能于需要時(shí)迅 速地離開，主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場(chǎng)所感。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來(lái)的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級(jí)市場(chǎng)等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來(lái)，同時(shí)也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來(lái)購(gòu)物中心的動(dòng)力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務(wù)吸引的大 量群眾。 （三）一般購(gòu)物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個(gè)端點(diǎn)的聚集性的 mall ，則可將主要 商店放在各個(gè)端點(diǎn)，使其成為相對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。 （四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購(gòu)物者的動(dòng)線混淆。 （五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 13 （六）開放時(shí)段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂(lè)房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時(shí)段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能 。 （七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于購(gòu)物中心內(nèi)。 （八）電影院、汽車用品店及超級(jí)市場(chǎng)等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可吸引顧客，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是 MALL的非下面的地方，但可以由停車場(chǎng)直接到達(dá)的場(chǎng)所。 （九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車場(chǎng)進(jìn)來(lái)的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。原則上購(gòu)物中心在這方面所面臨的問(wèn)題與大型百貨公司所面臨的問(wèn)題是頗為類似的。 下列數(shù)點(diǎn)為各類商店在購(gòu)物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則： （一）超級(jí)市場(chǎng) 最好是與 停車場(chǎng)位于同一層，以便利購(gòu)物者購(gòu)物推車可直接推至停車場(chǎng)。超級(jí)市場(chǎng)需要大面積空間，但是需要 小的店面開口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺(tái)的數(shù)目。在小型購(gòu)物中心，超級(jí)市 場(chǎng)通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入 mall的位置。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級(jí)市場(chǎng)入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場(chǎng)般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購(gòu)物中心的主要 mall上，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過(guò)它們。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。 （四）服務(wù)性商店 這類商店在夜間購(gòu)物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上 mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場(chǎng)得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于 mall外，但位于 mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常 14 配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的 mall或較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門面及展示即可。 （五）特殊性商店 這類商店包括販?zhǔn)燮ぶ破?、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。 （六）百貨公司 這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。 它們需要 2至 5層的低租金的樓層。其在購(gòu)物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要 mall的端點(diǎn)。 對(duì)于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過(guò)于奢華的，最好是為一面對(duì) mall 的矩形基地。 （七）餐廳 對(duì)于購(gòu)物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的 mall上僅一小部分也無(wú)所 謂。專家的意見是將其散置于購(gòu)物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的 5％。 （八）啤酒屋等場(chǎng)所 啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在 mall關(guān)閉時(shí)，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車 場(chǎng)附近。 通常適用于地下室及二樓。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場(chǎng)。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為 L 型及 T型的平面配置，且需要大的展示空間。 （十）百貨店 大一點(diǎn)的百貨店會(huì)嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會(huì)嚴(yán)格要求最小寬度在 12公尺 18公尺之間。同時(shí)它們也適 于面對(duì)面地相連配置，顧客在這一家店選逛 時(shí)可看到下一家店。最好將其配置于 mall 中點(diǎn)或端點(diǎn)，如此可以吸引大 量的顧客從該處進(jìn)入進(jìn)而穿過(guò)購(gòu)物中心。 15 （十一）其它承租戶 包括 mall內(nèi)的小販賣亭、 mall廣場(chǎng)內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 mall中都可以找到 。除此之外，在購(gòu)物中心外部者如汽車修理場(chǎng)、洗車場(chǎng)、可開車進(jìn)入的銀行等可有兩個(gè)正 面（一個(gè)朝向 mall 內(nèi)部，一個(gè) 朝外）。 關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn) 購(gòu)物中心配置 16 商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析模型 完整的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心運(yùn)作增值鏈如 下圖所示： 俗話說(shuō)，謀定后動(dòng)。 購(gòu)物中心 運(yùn)作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！ 購(gòu)物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例控制、整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、部門運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以及租戶 KPI、部門 KPI、員工 KPI，等等工作。這是未來(lái)購(gòu)物中心有效、健康運(yùn)作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 招商 管理必須嚴(yán)格遵從購(gòu)物中心的 整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理（當(dāng)存在自營(yíng)部分時(shí)，可能會(huì)涉及到商品的進(jìn)、銷、存、價(jià)格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別）是購(gòu)物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對(duì)象為租戶，補(bǔ)充服務(wù)對(duì)象為顧客。會(huì)員管理將使購(gòu)物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動(dòng)來(lái)面對(duì)客戶。對(duì)象明確的會(huì)員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠(chéng)度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方！ 購(gòu)物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來(lái) 。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)服務(wù) 能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購(gòu)物中心的規(guī)范管理水平。 對(duì)于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購(gòu)物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時(shí)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理者不僅僅需要管理購(gòu)物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報(bào)。 17 確切的講，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，增值過(guò)程不是一條單純的 鏈 ，而是一個(gè) 環(huán) ！各種管理支撐系統(tǒng)所維護(hù)與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選、匯總與挖掘，為運(yùn)營(yíng)管理決策分析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持！分析－ 決策－ 提升－ 再分析－ 再?zèng)Q策－ 再提升??只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來(lái)指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會(huì)得到持續(xù)的提升！ 上圖中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是一個(gè)最簡(jiǎn)的增值過(guò)程，步步推進(jìn)，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)作開始到最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)了盈利。那么針對(duì)不同管理機(jī)制的購(gòu)物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏 物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來(lái)了解一下這兩種不同類型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程。 下圖顯示了偏物業(yè)型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值模型： 規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購(gòu)物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)購(gòu)物中心管理系統(tǒng)描述出來(lái)。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購(gòu)物中心的定位。 夯實(shí)了這些基礎(chǔ)，租約維護(hù)、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費(fèi)用、出具帳單和收款將在購(gòu)物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個(gè)增值的過(guò)程。 同時(shí)，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點(diǎn)都是依靠服務(wù)貫穿起來(lái)的。換句話說(shuō)，忽視了服務(wù)或者服務(wù) 不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過(guò)最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的 KPI指標(biāo)進(jìn)行分析與考核，進(jìn)行必要的調(diào)整、提升與淘汰。 下面，我們?cè)賮?lái)看偏百貨型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值模型： 顯然，偏百貨型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程就是物業(yè)型購(gòu)物中心的運(yùn)作結(jié)合了自營(yíng)百貨的管理。而自營(yíng)百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡(jiǎn)言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。 18 綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購(gòu)物中心決不是一個(gè)零售企業(yè)，而是一個(gè)管理企業(yè)、一個(gè)服務(wù)企業(yè)！ 商業(yè)購(gòu)物中心租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) (1)房屋稅捐、地價(jià)稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé) (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說(shuō)明恢復(fù)內(nèi)容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請(qǐng)房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時(shí)辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點(diǎn)必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來(lái)減款，明載于契約書內(nèi)。若為租屋，則 應(yīng)載明是全部租用，還是只租部分，并清楚 記載租用面積及區(qū)域 ，什么時(shí)候付款 :租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。定下將來(lái)若有讓渡、轉(zhuǎn)借時(shí)，名義書 轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。另外，像房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、換約時(shí)間、換約 時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目等等，皆必須明載金額的多寡。 :要注意電力狀況、瓦斯?fàn)顩r、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問(wèn)題，詳細(xì)記載于 契約書中。 :租借時(shí)，要清楚注明契約的起契期間。 :必須具體規(guī)定 解除契約時(shí)要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。 ，如何負(fù)責(zé)等。 。 (2)原則上以公司信譽(yù)保證，避免公證。若房東堅(jiān)持需法院公證，則要求公證費(fèi)由房東自付 (最多公司只能負(fù) 責(zé)一半 ) 19 (3)法院公證所需文件 (可在法院購(gòu)買 ) 、營(yíng)利事業(yè)登記證影本各一份 (洽談?wù)?)印鑒、身 份證 、印鑒章 商業(yè)購(gòu)物中心租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) 20 商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷計(jì)劃 市場(chǎng)行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購(gòu)物中心的商品 及服務(wù)吸引顧客注意的工作方式，當(dāng)把購(gòu)物中心整體視為“產(chǎn) 品”時(shí)，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當(dāng)?shù)男蜗笠愿? 知并吸引顧客。 當(dāng)消費(fèi)者的復(fù)雜性不斷增加及購(gòu)物中心本身的多樣化，競(jìng)逐 消費(fèi)者的荷包比 起從前愈來(lái)愈激烈，這也表示有效率的市場(chǎng)行銷 對(duì)購(gòu)物中心目前的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)及未來(lái)的生命力具有舉足輕重的地 位。 有效的市場(chǎng)行銷計(jì)劃是促銷任何購(gòu)物中心的基礎(chǔ)，計(jì)劃本身 需要購(gòu)物中心業(yè)主的承諾及購(gòu)物中心所有相關(guān)團(tuán)體持續(xù)不斷的支 持，行銷計(jì)劃必須成為購(gòu)物中心全體員工作業(yè)的工具，應(yīng)該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評(píng)估而每年予以 更新。 市場(chǎng)行銷是將你的產(chǎn)品送達(dá)消費(fèi)者的一種程序，而其運(yùn)用的方式將隨不同的購(gòu)物中心而有所不同。 市場(chǎng)行銷計(jì)劃的根本 (The Basics of Marketing) 購(gòu)物中心行銷計(jì)劃對(duì)購(gòu)物中 心各參與者皆很重要，更仔細(xì)的說(shuō)就是： 業(yè)主期望藉此將購(gòu)物中心市場(chǎng)價(jià)值極大化，除此之外，購(gòu)物中心經(jīng)理人精通市場(chǎng)行銷手法將有助于他們未來(lái) 的就