【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 副中心 北蔡 上海的都市擴(kuò)張 —— 多中心發(fā)展格局 外環(huán)線 都市擴(kuò)張背景下 北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口升級(jí)轉(zhuǎn)換 ? 三林板塊、北蔡板塊和花木板塊承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一； ? 目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領(lǐng)、一次置業(yè)者） ?張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群 ?地杰國(guó)際城 ?金北蔡 51生活時(shí)區(qū) ?康橋老街 ?萬(wàn)科金色城市 ?大華錦繡華城 28 2022年三板塊功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口 80萬(wàn) 上海大都市人口擴(kuò)散模式 北蔡 中央城區(qū) 隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠(yuǎn)郊，北蔡所在的三板塊功能區(qū)是上海主要的人口流動(dòng)區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè) 2020年三板塊功能區(qū)規(guī)劃居住人口 180萬(wàn) 北蔡引入的城區(qū)人口 樓盤 置業(yè)人群 大華錦繡華城 以新上海人為主 萬(wàn)科金色城市 張江高科（中興、華為）員工及年輕白領(lǐng)時(shí)尚階層等 地杰國(guó)際城 年輕白領(lǐng)、張江高科園區(qū)等 北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量 新上海人、年輕白領(lǐng)及萬(wàn)科、張江等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群 郊區(qū) 近郊 都市擴(kuò)張背景下 北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間，未來(lái)可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)值圈層 ?上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心的地價(jià)圈層； ?北蔡具有巨大的地價(jià)升值空間； ?隨著都市的擴(kuò)張發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價(jià)巨幅上漲，萬(wàn)科金色城市的房?jī)r(jià)也在飆升 29 以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心，向外形成地價(jià)遞減圈層 北蔡現(xiàn)狀地價(jià)節(jié)節(jié)升高，有巨大的商業(yè)升值空間 三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價(jià)圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達(dá)到與徐家匯同一的地價(jià)水平 都市擴(kuò)張背景下 本案 以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū) ? 都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、商務(wù)休閑及第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 30 世博功能區(qū)規(guī)劃 在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會(huì)展旅游、國(guó)際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn) “ 城市，讓生活更美好 ”的主題 資料來(lái)源： 《 三林世博功能區(qū)域規(guī)劃 》 （調(diào)整） “ 城市，讓生活更美好 ” 都市擴(kuò)張背景下 大規(guī)模重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提升，打造上海的 “新北蔡” ?云集上海市重大開(kāi)發(fā)計(jì)劃：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)、世博功能區(qū)開(kāi)發(fā)、花木文化行政中心 31 ? 浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)： ?位于浦江兩岸開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū) ?世博功能區(qū)的集中投資建設(shè)： ?世博園區(qū)直接投資達(dá) 30多億美元，由此帶動(dòng)約 150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資 ?世博會(huì)效應(yīng)： ?08年的世博會(huì)曾帶來(lái)超 7000萬(wàn)的消費(fèi)人流， 2022年與世博會(huì)相關(guān)消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá) 100億元，將快速拉動(dòng)區(qū)域的跳躍發(fā)展 “ 新北蔡 ” ?一體化的交通體系建設(shè)： ?將建地鐵線 3條、快速軌道線 2條、輕軌線 2條、“ 3橋 5隧”的越江交通、 輪渡線 4條、公交和有軌電車線 l8條 都市擴(kuò)張背景下 現(xiàn)代的 活力的 都市的 宜居的 示范的 高科的 娛樂(lè)的 區(qū)域發(fā)展背景總結(jié) 32 ? 北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價(jià)值、形象與功能？ ? 本項(xiàng)目在其中具備怎樣的機(jī)遇、價(jià)值與使命？ ? 在上海大都市擴(kuò)展融合的背景下，以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)未來(lái)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題 ? 北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破的重大機(jī)遇，“新北蔡” 都市擴(kuò)張背景下 8090年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后 ? 北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心； ? 集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對(duì)較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問(wèn)題 33 區(qū)域發(fā)展格局 項(xiàng)目地塊 培花新村 綠川新村 北蔡鎮(zhèn)域 北蔡集鎮(zhèn)區(qū) 北中路 ?北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由 高科西路－博華路－鎮(zhèn)中心路－川陽(yáng)河 范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在 80－ 90年代建設(shè)。 北蔡發(fā)展分析： 8090年代 ?人口構(gòu)成：主要為 80年代中心城區(qū)的動(dòng)遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來(lái)人口。 ?集鎮(zhèn)內(nèi)大多為 8090年代建造的居住小區(qū)； ?集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的 商業(yè)及公共服務(wù)中心 ：小商品市場(chǎng)、超市 。電影院、 KTV等娛樂(lè)設(shè)施；北蔡醫(yī)院、小學(xué)、新華書(shū)店；酒店、旅館等。 ?存在檔次低、布局混亂等問(wèn)題 2022年后北蔡價(jià)值被感知，集中開(kāi)發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開(kāi)始升級(jí) ? 2022年后北蔡開(kāi)始跳躍式發(fā)展，開(kāi)發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施； ?開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí) 34 北蔡鎮(zhèn)域 北蔡集鎮(zhèn)中心 萬(wàn)邦城市花園 朋大別墅 文化馨苑 六里現(xiàn)代生活園區(qū) 浦東干部學(xué)院 文化公園（規(guī)劃） 地杰國(guó)際城 北蔡工業(yè)園 北蔡發(fā)展分析： 2022年后 ?隨著快速城市化擴(kuò)張、北蔡區(qū)域價(jià)值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展； ?品牌開(kāi)發(fā)商入駐，開(kāi)發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬(wàn)邦城市花園等； ?規(guī)劃、建設(shè)高等級(jí)的現(xiàn)代公共設(shè)施：浦東干部學(xué)院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等； ?人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群 項(xiàng)目地塊 北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價(jià)值低谷 ? 北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求； ?形成了價(jià)值盆地的格局 35 北蔡鎮(zhèn)域 浦東文化中心 落后、分散的商業(yè)及公共配套中心 檔次遞減 北蔡集鎮(zhèn)中心 本項(xiàng)目 36 作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)四大使命 區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿和領(lǐng)跑者，“新北蔡”的形象代表 增強(qiáng)城市人的精神歸屬感， 現(xiàn)代都市生活理念的示范 “新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善 提高上海都市工業(yè)研發(fā)高科人員歸屬感，高檔寫字樓示范區(qū) 37 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開(kāi)發(fā)策略 發(fā)展方向初判 成功案例借鑒 發(fā)展方向初判 消費(fèi)需求特征 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群 在距北蔡地區(qū)中心 34公里（車程約 20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團(tuán)： ?北側(cè)以 文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)為主； ?南側(cè)為 現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)特色商圈 ； ? 六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初步成型，為浦東新世紀(jì)的重大功能項(xiàng)目； ? 將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群 38 資料來(lái)源：浦東規(guī)劃院提供資料 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源 地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū) ?城市南北主干道、東西主干道 39 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源 往張江高科 往世博會(huì)展區(qū) 往南匯周浦 往陸家嘴 北蔡地區(qū)中心 滬南路－浦東的門戶通道 高科西路－ 連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道 本項(xiàng)目 40 在現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對(duì)文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn) ?精神需求與生活文化品位的提升 休閑經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)： 發(fā)達(dá)國(guó)家將進(jìn)入休閑，生命中 50% 的時(shí)間用于休閑；目前我國(guó)城市居民休閑時(shí)間已占 25%。隨著人們生活中休閑時(shí)間的增加 , 娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)和文化活動(dòng)等形式的休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求突出，休閑消費(fèi)成為時(shí)尚和人們最大的精神需求。 知識(shí)經(jīng)濟(jì)： 居民對(duì)子女教育和個(gè)人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費(fèi)支出大幅度上升 。 生活消費(fèi)需求 文化與休閑的需求 41 北蔡、 御橋、 康橋之商務(wù)辦公群體 三林、張江、周浦等地居民 其他消費(fèi)群 開(kāi)發(fā)區(qū)及相鄰新建商務(wù)辦公區(qū)的商務(wù)消費(fèi) 主力消費(fèi)群 周邊置業(yè)的家庭 及生活的年輕白領(lǐng)一族 次主力消費(fèi)群 目標(biāo)消費(fèi)群體界定 隨著新的商務(wù)辦公樓宇的開(kāi)發(fā) 建設(shè)，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的日益成熟， 相信在未來(lái)幾年，周邊 商務(wù) 消費(fèi)、旅游消費(fèi) 的發(fā)展?jié)摿? 也不容忽視。 及 前往周邊地區(qū)旅游的旅游消費(fèi) 隨著近年來(lái)房地產(chǎn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，再加上軌道交通的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目周邊正逐漸成為重要的居住板塊，形 成大量的人口導(dǎo)入，人口結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生重要的改變，體現(xiàn)出 年輕化、家庭化、時(shí)尚化 的消費(fèi)趨勢(shì)。 家庭式消費(fèi) 、 時(shí)尚型消費(fèi) 將構(gòu)成未來(lái)項(xiàng)目的主要消費(fèi)模式。 42 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)域 零售體量（平方米） 嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng) 閔行區(qū) 83,000 匯寶購(gòu)物廣場(chǎng) 閔行區(qū) 30,000 百聯(lián)南方商城 閔行區(qū) 100,000 仲盛世界商城 百聯(lián)西郊購(gòu)物中心 百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心 閔行區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 普陀區(qū) 280,000 110,000 200,000 大寧國(guó)際商業(yè)中心 閘北區(qū) 110,000 百聯(lián)又一城 楊浦區(qū) 126,000 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 楊浦區(qū) 260,000 莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng) 閔行區(qū) 150,000 上海成城購(gòu)物廣場(chǎng) 金橋埃蒙頓廣場(chǎng) 閔行區(qū) 浦東新區(qū) 400,000 100,000 康橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 南匯 120,000 中環(huán)線沿線購(gòu)物中心比較 ? 這些非核心商圈內(nèi)的購(gòu)物中心，除去個(gè)別體量極大或極小的項(xiàng)目，其體量區(qū)間在 8萬(wàn)平方米 25萬(wàn)平方米。 ? 在上表 13個(gè)項(xiàng)目中，體量在 10萬(wàn)平方米的占到 7個(gè)（約 50%）。 ? 這些代表案例的購(gòu)物中心平均體量已達(dá)到 159,923平方米；已經(jīng)建成的購(gòu)物中心平均體量為 144,333平方米。 ? 從上表中，我們可以得出，中環(huán)線附近的購(gòu)物中心體量區(qū)間最多的在 1015萬(wàn)平方米 。 仲盛世界商城 康橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 百聯(lián)南方購(gòu)物中心 莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng) 現(xiàn)有項(xiàng)目 未來(lái)項(xiàng)目 ? 分散分布 ? 大都距離城市中心 10公里 ? 大多位于軌道交通沿線，方便連接 市中心的辦公區(qū)和外圍的住宅區(qū) ? 零售商業(yè)體量巨大 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 百聯(lián)又一城購(gòu)物中心 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 金橋埃蒙頓廣場(chǎng) 百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng) 西郊百聯(lián)購(gòu)物中心 上海成城購(gòu)物廣場(chǎng) 嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng) 匯寶購(gòu)物廣場(chǎng) 43 區(qū)域人口 2022年區(qū)域內(nèi) 零售消費(fèi)額 167,000 514,000 區(qū)域消費(fèi)力 2022年上海人均 消費(fèi)支出 * RMB12,434元 平均增長(zhǎng)率 8% 2022年上海人均 消費(fèi)支出 RMB18,270元 ? *人均年消費(fèi)支出是以統(tǒng)計(jì)年鑒中人均年消費(fèi) 性支出扣除居住、教育、醫(yī)療等影響因素后 的數(shù)據(jù) 。2022年上海市人均消費(fèi)支出為 19,398 元，其中用于與零售相關(guān)的為 12,434元。 ? 主要輻射區(qū)域內(nèi)假定零售消費(fèi)有 70%是留在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的 ,次要 輻射區(qū)域內(nèi)假定有 60%消費(fèi)留在 本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行 . ? 區(qū)域人口采用現(xiàn)時(shí)人口數(shù) 量取整進(jìn)行估算，未計(jì)入 可能導(dǎo)入的辦公人群和未 來(lái)人口的變化。 RMB RMB 主要輻射 次要輻射 區(qū)域 人均消費(fèi) 額測(cè)算 44 在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購(gòu)買能力、多為三口之家的特征 北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)特征 5 1 . 3 %2 5 . 6 %1 1 . 5 %1 1 . 5 %2 0